2018-08-06 13:10 | 浙江新聞客戶端 記者 豐方旭
今天上午，蕭山南部臥城34萬方綜合體地塊在出讓前“因故終止”，申花宅地則低溢價成交：九龍倉27923元/㎡在自己年初所得項目的南邊補倉，考慮公租房因素，實際樓面價約32816元/㎡。
相對上週旭輝底價競得蕭山南部臥城宅地，今日九龍倉申花宅地的成交明顯更具市場意義。
出讓後，浙報傳媒地產研究院院長丁建剛評論：“從7月6日，7月16日，兩次土地出讓，到今天整整一個月的時間，杭州土地市場明顯降溫的趨勢，已經可以完全認定。趨勢一旦形成，必然會改變開發商和公眾的預期。這種預期會很快向，商品房和二手房市場傳導。”
8月6日主城和蕭山地塊成交情況
慶隆單元FG01-R21-06地塊區位圖（製圖/章嶸嶸）
結果綜述：
申花宅地由九龍倉以總價34.6億元，樓面價27923元/㎡競得。
（配建公租房13.4%，共16602㎡，實際樓面價約32816元/㎡，毛坯保本房價測算約44200元/㎡）
蜀山宅地由平安以總價35.97億元，樓面價14189元/㎡競得。
（加上配建6072㎡幼兒園成本，實際樓面價約14278元/㎡，毛坯保本房價測算約21500元/㎡。
測算邏輯：公租房建面從總體量中扣除，幼兒園建面單獨計算；公租房/幼兒園建安+全裝修成本按3700元/㎡計算；毛坯保本房價中財務成本為地價8%，稅費成本為毛坯售價12%。
本期討論：
1. 申花地價回到兩年前 板塊內高價地風險巨大
2. 南部臥城商住地因故終止出讓 房企拿地更為謹慎
3. 限價樓盤不斷去化 高價地將入市 購房者預期已下行？
申花高價地集聚
巨大存量帶來潛在風險
九龍倉以總價34.6億元，樓面價27923元/㎡競得申花宅地，考慮到配建的公租房面積，本地塊的實際樓面價約為32816元/㎡。
在本地塊的北面，今年1月，九龍倉以40536元/㎡的樓面價競得一宗宅地，並需自持6%，2月，九龍倉以39024元/㎡的樓面價再次將鄰近小面積宅地收入囊中。對比兩宗地塊的價格，可以很明顯的看出申花板塊的地價同樣有所降溫。
據浙報傳媒地產研究院測算，地塊毛坯保本房價約為44200元/㎡。從新房市場來看，本地塊周邊有較多新盤在售，距離本案300米的融創·宜和園的高層銷售均價約為48000元/㎡，由此看來，地塊基本能實現保本銷售。
地價下行，其實可以從兩個方面來看待，一是地塊本身，二是所處大環境的影響。
首先，板塊內的較多項目因受到高地價和限價的影響，均採用了高低配排布，搭配排屋產品可以實現更多的溢價。但本案由於受到限低的影響，因此無法實現高低配排布，因此項目的溢價能力有所下降。
其次，自2017年以來，申花板塊便是杭城最為熱門的板塊之一，高價地頻出，新盤集聚。現如今，有一個較為嚴峻的問題將擺在房企的面前，那便是板塊巨大庫存所帶來的潛在風險。
截至2018年7月底，申花板塊的總庫存約60.8萬方，若加上本地塊，未來總庫存將達71.5萬方，以2018年板塊月均去化2萬方來計算，去化週期將近三年。
據浙報傳媒地產研究院瞭解到，板塊內後續還將有多宗涉宅地出讓，未來潛在供應量將十分巨大，板塊內的競爭會尤為激烈。
（板塊存量圖）
南部臥城商住地因故終止出讓
降溫明顯 房企拿地更為謹慎
蕭山區按原定計劃將出讓2宗涉宅地，但是今日早間，良種場商住地由於“地塊涉及區域規劃需作評估”將終止出讓。而在此之前，7月11日，餘杭良渚宅地也曾因“規劃調整”而終止出讓。
而另一宅地由平安以總價35.97億元，樓面價14189元/㎡競得，算上配建幼兒園的成本，實際樓面價約為14278元/㎡。
對比上週一旭輝以13473元/㎡樓面價摘得的宅地，本地塊自身區位更為優質，距離地鐵2號線曹家橋站更近，另一方面，地塊距離浙二新院區更近，能享受到的配套利好更多。
因此儘管本地塊的地價略有回升，但是依舊可以看出市場降溫明顯，房企對於拿地依舊保持著十分謹慎的態度。
限價樓盤不斷去化 高價地將入市
購房者預期已下行？
2018年搖號新政以來，隨著融信·瀾天、保利融信·創世紀、萬科·未來城等熱門限價盤的不斷去化，現如今的限價新房已經越來越少。
就在過去的一週裡，限價盤和高價盤分別上演了“冰火兩重天”。
三墩北兩大網紅盤萬科融信·西雅圖和中國鐵建·西湖國際城紛紛亮相，其中西湖國際城高層首開，共吸引了13640戶購房意向家庭，由此可見，限價盤的吸引力依舊十分巨大。
而另一方面，部分高價地項目首開卻遇到了較為尷尬的場面。就在上週，位於某剛需板塊的樓盤首開遇冷，報名成功的購房者全部選完後，依然有剩餘房源。
如果該項目是在幾個月前首開，這種尷尬的情況絕對不會發生，那麼，是什麼導致購房者棄選率如此之高呢？
一方面，該樓盤所在板塊儘管已形成了濃厚的居住氛圍，但是卻也掩蓋不了缺乏軌道交通的一大硬傷；經過兩大三墩北網紅盤的巨大分流，購房客戶進一步被削減。
另一方面，7月以來，土地市場持續降溫，而這也一定程度上蔓延到了新房市場。購房者從搖號新政開始時的盲目搖號，已經慢慢地迴歸了理性。而且伴隨著高價地的不斷面世，新房價格也在一步步地提升，購房者逐利心理不斷減少，更加看重價格與品質。
因此可以預見的是，未來土地市場和新房、二手房市場都將逐漸趨於理性和平穩。
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