推動美麗東莞建設的最大困難是要思考如何解決土地產權與土地收益的分配問題。思考如何找到突破口並提升城市品質。
《東莞經濟》：從政策、人才發展、產業發展和提升城市綜合承載能力等角度看，若要推進集體用地使用及農民公寓或人才公寓建設工作，會存在哪些難點？以鎮街、片區為單位的東莞應如何找到突破口？
朱一中：當前集體建設用地使用與農民公寓建設的最大困難在於土地產權與土地收益分配問題。一是受制於國家上位法的規定，土地產權改革不徹底，一定程度上延誤了社會經濟總體制度的改革進程；二是關於土地增值收益分配缺乏明確的理論指導和基本原則，出現了產權權益主體要價過高、土地增值收益流失的困境。
改革的突破口在於：一是充分結合當前的農村“三塊地”制度改革，創新集體經營性建設用地入市制度和宅基地三權分置制度，整合三舊改造政策、農民公寓建設政策與村土地制度改革政策，明確土地所有權、承包權（資格權）、經營權之間的關係，形成長遠系統的農村集體土地制度綜改革方案與制度框架；二是結合東莞鎮街、片區管理的特點，進一步下放用地審批權，明確市與鎮街的職能分工，市政府的職能在於宏觀政策與規劃制定，鎮街應承擔具體的事項審批與管理職責，制定相關政策引導和鼓勵跨鎮街的片區式綜合開發建設；三是要通過農村土地確權和適當的政策讓利，逐步實現城鄉用地市場的統一，通過市場機制與政府調控的雙重作用解決用地破碎化的問題，實現土地的整體性開發利用。
《東莞經濟》：在推進集體用地使用的過程中，在加強用地管理、激發內在需求、探索利益平衡點等方面該如何發力，助力我市新型城鎮化健康發展，並推動“美麗東莞”建設和城市品質提升？
朱一中：在用地管理上，一是如前所述，要加強規劃管控力度，整合鎮街集體建設用地，實現整體性開發利用；二是要統一城鄉用地管理制度，可綜合採用社會保障制度、土地股份分紅、戶籍與土地制度改制相結合的方式，在維護農民利益與社會總體利益、確保社會基本公平的前提下，逐步實現兩種所有制的統一；三是要加強政策的制定與執行，無為式管理的確帶來了經濟發展的活力，但是也造成了粗放式發展的弊端，將問題進行拖延只會導致改革的成本越來越高。
導致利益平衡點難以確定的問題，本人認為根本原因在於：集體所有的公共產權導致了農民對個體產權的不安全感以及對公共資源的過度侵佔；政府角色定位失當，既是遊戲規則制定者也是遊戲參與者，且兩個角色定位相互衝突。尋找利益平衡點，首先必須從產權制度改革與明確各利益主體定位的前提著手，進一步明確承包權與資格權的法律地位，從產權性質與產權面積兩方面對農戶宅承包地和宅基地產權進行固化，消除農戶的產權不安全感，也破除模糊產權制度帶來的搭便車問題。
第二，實現土地市場的自由交易，政府逐步退出土地交易市場，構建房地產稅和土地增值稅制度，通過土地稅收回收土地增值收益。土地增值稅的徵收是打擊土地市場投機的有效手段，土地增值稅率按照理論測算和一些國家的實踐經驗，以在30%-60%之間較為妥當。
第三，從當前三舊改造實施中政府、開發商和原土地使用權人之間土地出讓收益的分配比例來看，政府進行了相當幅度的讓利，作為過渡期的政策，以政府讓利作為實現產權調整的契機是合適的，為實現城鄉用地制度的統一奠定基礎，但是要進一步明確政策實施的總體目標、期限和步驟。
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