房屋拆遷時，房屋評估報告，是決定被徵收房屋價值，進而確定徵收補償數額的直接決定因素。雖然報告上的金額不等於實際金額，但無疑會對最終的補償金額有重大決定影響。
那面對政府拆遷，碰到不合理的房屋評估報告怎麼辦？在明律師就接手過這樣一個案子，可以給我們一些有益的啟示。
兩年前的房屋評估報告“起死回生”
張先生在河南省商丘市梁園區某小區的有一處房子，因城中村改造被拆遷。2016年10月，梁園區政府根據2014年做出的房屋評估報告，做出了徵收補償決定，而價值依然是2014年的數額。張先生不服，提起復議，複議期間房屋遭到強制拆除，複議機關維持該決定。張先生提起訴訟，一審敗訴。無奈之下，張先生找到了北京在明律師事務所的資深徵收維權律師孟登高代理此案。
房屋評估報告的“生命力”到底有多長
被徵收房屋的到底價值多少由誰說了算，怎麼才算公平合理呢？那就是房屋評估報告，它是實施房屋徵收補償的主要依據。
首先，我們來了解一下什麼是房屋評估報告。根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條的規定：對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。
從本案來看，梁園區政府是根據委託的具有相應資質評估公司，對張先生的房屋的評估報告做出的徵收補償決定，賠償金額於法有據，看上去似乎沒有任何問題。可經過仔細查看證據，孟律師把該案件的關鍵違法點落在了評估報告上。根據中國房地產估價師學會《關於估價報告有效期問題》第三條的規定，評估報告有效期一般為1年，即從出具評估報告之日起1年內有效。然而本案中，2016年做出的徵收補償決定依據的2014的評估報告，已經超過了評估報告1年有效期。
眾所周知，在2014年至2016年兩年中全國的房地產市場價格暴漲，補償金額卻沒有相應提高，張先生的合法權益受到了明顯的侵害。經過開庭審理和法官對該案件的建議協商，在二審期間，梁園區政府與張先生達成徵收補償協議，張先生獲得了滿意的補償。
牢記房屋評估報告的三個時間點
在這個案子中，房屋評估報告的時間節點是關鍵所在，其實對於它來說，還有幾個時間點，同樣重要，直接關係到被拆遷人能否拿到心儀的補償款。所以，一定要記牢哦！
一是如有異議可複核。被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。
二是評估時間很關鍵。一是對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
三是評估報告有期限。房屋評估報告有效期不超過1年，即從出具評估報告之日起1年內有效，超過1年需要重新估價。
自《國有土地上房屋徵收與補償條例》出臺以來，政府作為徵收方對被徵收人的房屋進行徵收，是把評估報告作為被徵收人補償數額的依據。所以，被拆遷當事人面對不公平的徵收補償決定，想要維權時，需要聘請專業徵收維權律師來甄別評估報告的合法、合理性，才能最大限度的維護被徵收人的合法權益。
作者|孟登高
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