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深圳楼市又一次站在风口浪尖。
自2016年楼市调控新政发布后，时隔2年，深圳房地产市场再次迎来重磅消息，7月31日，宣布调控全面升级！
深圳直接向公司买房、离婚买房等投机炒房行为展开打击，具体包括暂停企业在深圳购买商品住房、个人新购住房在3年内禁止转让、离婚2年内买房贷款的首付比例不低于七成等。
自打2008年开始，深圳每一轮暴涨暴跌都是先于内地市场，因而被当成
楼市风向标：深圳涨则全国跟涨，深圳跌全国跟跌。但从近两年数据来看，经历了房价“21连跌”的深圳楼市似乎不再能承担此重任。
然而我们从调研走访中发现，深圳楼市并非如统计数据上所呈现的一般“跌跌不休”。
抛开新房半年累计跌幅仅为147元/平米不谈，从各个区房价情况看，福田、罗湖、南山、宝安、龙岗上半年一手房价均价皆在上涨，其中福田、宝安、龙岗三区上半年均价环比上升逾11%。
也就是说，深圳9个区中，位置好的都在涨，数量超过一半以上！
二手房价也在调控中上行，上半年深圳二手住宅成交均价为
57297元/平米，环比上涨2.2%。也就是说，深圳大部分地区的房价非但没有实质性的下跌，反而稳中有升。
也正因为此，炒房客们才有恃无恐，今年4月，“三价合一”巨大利空抛下，“豪宅”税费涨300%-400%，但二手房价仅经历了小阶段性下跌，随后缓慢上涨。
尤其在刚过去的7月，市场似乎已经完全消化了前期调控的影响，房价呈反弹之势，成交量创一年新高，均价上涨49元每平米。
道高一丈！7月31日，新一轮楼市调控令出台，监管层也借此发出信号：楼市调控必须要看到实质性的成果。
各种利好利空交织下，购房者反应如何？
未来房价将怎样走？
本文一一梳理楼市数据，实地调研楼市新盘，试图还原深圳楼市真相。
21连跌VS强势上涨
深圳房价降了么？从统计数据上来看，的确降了。
今年上半年，深圳新房住宅成交均价54160元/平米，半年跌了147元/平米，而如果从调控日算起至2018年6月底，深圳新房已实现“21连跌”，累计降2700元/平米。
数据来源：深圳市规土委、Q房网数据研究中心
但令人感到蹊跷的是，尽管均价在下跌，福田、罗湖、南山这些房价高企的行政区均价依然在涨，三区均价分别为9.32万、7.33万、10.11万，环比上升11%、1.6%、2.4%。
宝安与龙岗两区涨幅更为可观，均价分别为5.55万、3.99万，环比上升12.9%、11.8%。
为什么会呈现这样的矛盾？其实只要分析楼市成交结构，即可窥知楼市均价下跌的“奥秘”。
据Q房网数据，今年上半年深圳一手住宅成交量12804套，
其中龙岗、宝安分别有6950套、4510套，合计11460套，占比89%。而龙岗、保安处于深圳外围，也是房价相对较低的区域。
2018年上半年，宝安+龙岗二区住宅成交占比九成，
成为深圳楼市交易绝对主力。
我们知道，计算房价均价时，选取的样本是一段时期内有交易的房子，而不是总量，龙岗及宝安交易量放大、占比上升，反而给了全市均价向下的假象。
因而深圳楼市并非是统计数据报表上显示的那样不断下跌，真实的情况更多可能是稳中有涨。
二手房价也在出卖深圳楼市的真实境况。
中原研究中心统计数据显示，2018年上半年二手住宅成交均价为57297元/平米，环比上涨 2.2%，同比上涨 5.4%。而从成交量上来看，二手住宅占住宅总数超七成，每7套住宅交易就有5套是二手住宅。
7月份深圳楼市成交数据更是佐证了这一点。
市规土委统计数据显示，上月深圳新房月成交量创下近一年新高，成交套数为3461套，环比增加27.95%；成交面积34.22万平米，环比上升22.61%；均价54142元/平米，反弹涨了49元/平米。
二手房方面，7月共成交6991套，环比上升14.44%，成交量创今年新高，全市二手住宅均价为53028/平米，环比上涨13元/平米。
供需失衡
目前深圳楼市存在的最大问题是供需不平衡，数据显示，截止到2018年6月30日，深圳一手住宅库存面积为266.25万平米 ，相较2017年年底减少了21%，住宅供给严重不足。
诺大的城市，新房库存按照目前消化速度，仅够卖11个月的。
限价的压力下，开发商往往要以低于二手市场的房价售盘，捂盘则成为常态。
以龙岗区为例，今年上半年仅有远洋新天地二期一个住宅新盘入市；再如近期开盘的金亨利二期，有市场人士称此盘捂了四年不售，因为有学区房的优势，备案价却被卡住，开发商干脆推迟售卖。
除此之外，还有不少直接放弃售盘，如深业中城此前宣布将420套豪宅转为长租公寓。该集团副总裁直言，是为了今后升值考虑，深业中城如果出售，赚钱的是业主，而开发商很难再买到这么优质的项目，持有更有价值。
开发商早就看到了限价的问题，即使卖也不卖给散户。于是整售成为新的市场动向，并且逐渐从商用物业蔓延到了住宅市场。
近两年万科深南道、中粮天悦壹号、龙华新盘如红山6979等都有过整体或部分打包出售的情况，今年4月初还传出了华联城市全景公寓被投资客以8亿元一次性带走的消息。
有开发商透露，整售不仅可以保持项目的完整性，提升运营效果，房贷政策收紧背景下，整售资金回笼也更快。
事实上，整售还有一大不可言说的好处，即规避限价。
就在4月10日，新体育集团发布公告称，以4.2亿元购得位于深圳南山区的宝能城物业，共包括56套住宅，总共6342.30平方米，单价算下来是6.6万/平米。
有业内人士指出，新体育集团实际上是宝能旗下的公司，宝能先把住宅卖给自己，而后转成二手房高价出售既可以突破备案价，还能少缴税。
种种矛盾之下，供需失衡的问题越来越严峻。大批购房者于是将视野转向二手房，同样遭遇极其惜售的市场怪象。
“三价合一”之后，二手房交易税费大大增加，“卖了再买”首付成数增高，业主们寄希望于让买家
多承担高额交易成本，宁可卖不出去也不愿意降价。最为直观的是置业者买房决策比业主更短，具体到今年上半年，买卖双方成交周期呈现缩减，置业者平均是 38 天，业主平均是 103 天，差距非常大。
但旧的需求还没有消耗完，新的需求又源源不断冒出来了。
穗深港高铁通车在即，从福田至九龙只需15分钟，将会吸引相当一部分香港市民来深买房。
粤港澳大湾区规划即将出台，深圳作为未来全球第一湾区的腹地，发展前景可期。
而经过前一轮的普涨后，很多二线城市的房价跟深圳差距越来越小 ，反而凸显了深圳的价值，深圳落户门槛又低，导致很多人想转户口来投资深圳。
随着人才加速流入，深圳楼市供需矛盾将变得更加失衡。
加码前的疯狂
炒房客们早就看清了深圳楼市供需失衡及因此带来的一系列问题，即使利空消息不断，热情也丝毫不减，于是“楼市打新”成为深圳独特的现象。
以招商双玺为例，近900人认购167套房，而华润城三期更是号称“买到即赚300万”，引发5000多人抢购700多套房。备案价严控下，新房价格明显低于二手房，套利空间巨大。
华润城三期排队购房现场
为了破解限购政策，炒房者可谓无所不用其极，公司买房成为最大漏洞，即注册一家公司并以公司的名义买房，日后交易则采取股权转让的形式，且能省下一大笔税费。
2017年，深圳企业购买新住宅总共有785套，虽然数量是不多，占比3.05%，但同比2016年增加了0.92%，而且近期占比明显上升。
不过，欲借此套高利的假企业家们日后显然无路可走了，今年不少“网红盘”摇号之外还采取了“个人优先，公司靠后”的政策；而在7月31日推出的新政中，政府明令禁止企业购买商品住房。
拿多张房票增大中签几率也是其策略之一，而增加房票一大捷径在于假离婚。
市国土委公布的数据显示，2017年，离婚两年内 购买新房的占到离婚购房人数的81.9%，占全市新房成交量10.8%。
但在本次新政中，并没有对此明令禁止，仅仅对离婚买房贷款进行限制，即有房贷记录离婚两年内，按2套政策执行，若无房贷记录且无房的首付3成；若离婚前只有1套的首付5成。
另外，新政还规定，单位已购房5年内禁止转让；个人新购住宅，无论是新房还是二手房，3年内禁止转让；商住公寓新供应用地只租不售，个人或单位购买存量产品，5年内禁止转让。
值得一提的是，上述规定均不包括已经网签的。
涨价幻想破灭
新政对于深圳楼市而言无疑一剂重拳。
从基本面而言，深圳土地库存量本就稀缺，政府难以在增加住宅供给方面发力，而需求量却在不断增长，导致楼市“失控”。
哪怕是今年4月份的三价合一这么重大的利空出台，新政前为普宅、新政后属豪宅的二手房税费增幅达到356%，市场也没有受到明显的影响，结果只是转嫁给买家的税费增多，二手房房价依然在不断攀升，炒房客继续狂欢。
这样的现状显然是管理层不想看到的。
早在本次新政出台前三天，便有《市规划国土委关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的请示》文件流出。
这份请示文件谈到，由于新房限价，部分热点区域新房和二手房价格倒挂，买到即赚到效应发散。为了破除限购，大量手握现金的买家注册多个公司参与摇号公司，带来了市场情绪紧张，违背了房住不炒，稳定房价的调控目标。
文件还指出，市场存在明显的短炒投机行为，2017年，深圳房子买来不满3年就卖的商品住房面积达到了217.6万平米，占全年二手房销售面积的46.2%。
这一草案提前流出也被业内分析为，管理层从严调控的原则不改，但并不会“一刀切”，让楼市从业者无所适从，即使出台新政，也会给市场一定的缓冲时间。
有行业大佬做如此解读：“靴子落地，反而轻松了很多。政策比预想的温柔，不追溯历史和保护离婚后的自住需求，算是深圳调控新政的最大的人性化亮点。”
“限售3年，算是政府保护未来三年内高位进场的朋友，逼你长持，给你更多利润，其实是好事”，该人士补充分析。
新调控令出台后，下半年深圳房价走势如何？
从我们走访的情况来看，大多数业内人士认为，这次调控再加码，加之7月深圳房贷利率全线上调，将更进一步压制房产的投资功能，回归居住属性。
同时，调控也会影响到购房者的预期：以前利用杠杆炒房准备短期内套现的房客将会退出市场，刚需家庭观望情绪增加。
预计接下来无论新房与二手房市场的成交量都会下降，一些没有卖点、报价过高的二手房将很难成交，关外某些区域房价可能会有实质性的下跌。
总而言之，房价很难再涨了。
实地调研
今年深圳新盘极少，深圳房地产信息网上显示仅有33个新盘开盘。
深圳区划示意图
我们首先去了光明新区调研，光明区在深圳的西北部，目前还没有地铁通过，开车可以看到不少施工场地，相对深圳其他区域而言显得比较荒凉，出租车都极少，但这并不影响购房者的热情。
我踩的第一个盘是龙光玖龙台，龙光曾以140.6亿元拿下这一楼盘，刷新了2016年全国总价地王纪录 。龙光玖龙台此次推出的基本是89-104平米的户型，少量115平米，2019年12月交房。
销售介绍，前期卖的户型都在5.2万以上，为了符合备案价，现在价格压低到4.4万至4.6万之间，但必须要加4500元每平米的装修费，且要和首付一起一次性付清，5天内完成签约，无任何折扣优惠。
龙光玖龙台项目
踩盘当天是周四（7月26日），现场看房者络绎不绝，每个销售至少要为五个客户讲解。
玖龙台要求7月份整个楼盘卖光，且要回款完毕，要求各大地产代理商加强推介力度（代理商工作人员在门口坐了一排）。
但销售情况明显不及预期，8月7日（昨天），工作人员向我透露，各大房型均有售。
勤诚达正大城7月21日开盘，这次仅备案1栋和5栋房源，主推户型建面74-139平米2-4房，均为毛坯新房，售价在4.3万至4.7万之间，2019年12月交房；主打学区房概念，未来华师附小将在此落地。
现场看房者虽然没有玖龙台火爆，但销售情况似乎比后者要好一些。24日上午踩盘时，销售介绍，93平米房源全部售完，74平米、95平米房源仅余少量，100平米以上的销售情况相对滞后。
销售透露，购房者多为刚需，以首置首改需求的为主。
勤城达最初的计划并非毛坯房出售，政府限价严格，带精装修出售开发商才能赚钱，但出于种种理由，开盘的两批先推出毛坯房，这也成为其销售火爆的原因，但不排除之后的几个楼盘开售时推出精装修。
采访中购房者表示，能接受光明区新盘4-5万每平米的价格，一是光明符合深圳一路向西的发展走向，地铁、高速公路在不断建设推进中，未来也会建成一批学校、商场；二是光明区有新房陆续上市，有动力刺激房价上涨。
两点综合，和龙华区房价上涨逻辑接近，目前龙华区热点楼盘二手房价已接近10万每平米。
考虑到光明新区太远了，也有购房者表示，想用作投资，过两年6号线开通后再转卖房源，希望每平米能赚两万。
走访中发现一个有趣的现象，不少摇到网红盘的幸运购房者选择弃号。
如7月开盘的市区核心福田区香蜜湖的豪宅天健公馆，436人抢购165套房却没卖完，备案均价9.4万/平米，装修价款为6000元/平米。
目前周边二手房次新房挂牌单价都在12万/平以上，即便加上装修款，天健公馆与周边房也存在2万/平的差价。
有购房者透露，一百平米的房60万的装修款，其实是能接受的，但天健公馆样板房太过于粗糙，完全不及心理预期，另外项目内的深圳高中学位可能会受到威胁，存在变数， 而且有大量公租房入住，公共资源将被抢占,体验感不好。
同样的案例还有上月开盘的金亨利二期，传说中捂盘四年才开售的“网红盘”。
该项目本次一共销售163套住宅，户型分别为88平米、89平米、163平米，备案均价7.37万/平米，比周边二手房价便宜五千至一万元不等，相比金亨利一期便宜了一万元左右，2020年6月交房。
在传出55万元天价喝茶费的消息后，金亨利二期同样采取了摇号买房的方式出售，但同样遭遇到大批弃购的情况。
有购房者直言，没有任何性价比可言：88平米的房子只有一房；交房时间要等到两年以后；开发商不承诺搭板，搭板被拆，自己负责，但不搭板相当于屋内有两个“天井”，很危险；并且学位也是不确定的。
由此可见，虽然深圳的确开启了“摇号抢房”时代，但这并不能说明购房者就是狂热、不理性的，对于缺乏性价比的房源，他们也会反复斟酌对比，即使是已交高额诚意金、辛苦排队抢来的房子，如果不符合预期，也会有大批购房者选择割舍。
深圳近期开盘的还有位于龙岗区的金地龙城中央，楼盘距离龙城广场地铁站约10分钟路程，开发商此次推出41至82平米的
公寓产品，带精装修，价格在3.3-3.8万元，无学位。事实上，与周边住宅3.8万/平米的均价相比，该项目价格并没有明显优势。
项目销售透露，金地龙城中央不带学位，产权40年，公寓采用了新风系统，压缩了整体层高（2.35米）。现场销售情况并不好，预计在楼市新政打压之下，会更加有价无市。
PS.新政
之后新政过去有一段时间了，购房者反应如何？
有房地产销售告诉我，看房的人依然很多，工作状态和之前没有太大区别。
所以，新政并没有打击到真正想买房的客户，只是淘汰掉一部分投机者，但炒房客今年看到调控越来越紧的趋势，早就套现离场了。
如果你问我能不能买，我只能说，现阶段换房成本已经很高了，短炒的空间不大，留下的都是刚需。
你自己看着办吧。
鸡蛋不能放在一个篮子里，胡润财富报告显示，有20%的国人拥有至少3套以上房产，而且国内房屋类资产占总资产80%以上。对于这部分人群来说，是时候考虑海外资产配置的时候了。
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