降準，缺貨，這一次的買入信號比2009年還要強烈
作者 風語
從2009年的第一場酒說起
2009年春節剛過，筆者和地產圈的兩個老朋友相約在蛇口一家餐廳吃飯，剛坐下的時候其中一個朋友接到了中介打來的電話，說他的房子有客戶出到價了，讓他去籤合同。於是朋友就讓我們先吃，等他簽完合同之後我們換地方再好好喝。
對於這位朋友的情況，我是比較瞭解的，他在2008年的時候手上持有4/5套房子，每個月月供2萬多，而他的工作，又是房地產銷售相關的，在2008年樓市低迷的時候，銷售慘淡，他的收入也自然非常有限，每個月僅有不到3000的基本工資，供樓壓力非常大。到了2008年年底到2009年年初，房地產開始慢慢走出低迷，不管是二手房還是新房的成交都開始回暖，價格也出現了小幅度的上升，供樓供怕了的朋友想著趁能賣得出去，並且賣出去了還能收回了一部分錢，於是，他把手上的房子都放盤掛賣了。
由於看到房地產已經進入了回暖趨勢，價格也進入了上升通道，考慮到這個時候買房很虧，於是筆者和另外一個朋友連忙勸阻他，筆者告訴他，樓市馬上就會好轉，並且有信號顯示，房價大概率的會出現較大幅度的反彈，在筆者和另外一個朋友的反覆勸說之下，他終於改變主意，下決心不賣了。
正如筆者預測的一樣，很快樓市就進入了上升通道，看到房價穩定了，朋友的心也踏實了，把這幾套房子都留了下來，到了現在，這幾套房子市值近3000萬。
在這個時期，筆者還勸說身邊的親戚朋友趁著買得起房子趕緊買，能買多少買多少，能買多大買多大，這些聽了筆者鼓吹買了房的親朋好友現在都很感謝筆者當初的強烈建議，他們都覺得，如果不是2009年的那次購買，他們現在，很多人都不一定能買得起房，也不一定能過上現在的好日子。
同樣是2009年，有人得意，自然就有人失意，比如那個被人稱為炒房鼻祖的大亨。這個大佬在2009年之前買進賣出的房子多達數百套，經常接受媒體採訪，是深圳知名度和影響力最大的炒房者。不過，遺憾的是，他因為看空樓市，在2009年年初的時候清空了幾乎手上所有的房子。
不管是投資者還是普通的置業者，都有這樣一個心理：曾經那麼便宜我都沒買，現在這麼貴了我更加不會買。這位炒房鼻祖也是如此，在2009年踏空之後，經歷了幾輪房價的上漲，他也是越來越悲觀，越來越看空樓市，結果就是從2009年離場之後，再也沒有進場。跟普通人相比，炒房鼻祖之前短炒賺的錢已經可以說是一筆天文數字，但是相比之後很多投資者的獲利所得，其實相當少，畢竟，2013年到現在，很多房子的獲利都是千萬級的。
這樣的人還有很多，一些以前活躍在房地產市場裡的投資客，現在很多人都已經離開了這個市場，而一旦離場，就再也回不來了。
這些投資者都有著多年的房地產投資經驗，都是房地產投資領域的實幹家，為什麼這樣的人會被動離場呢？
原因很簡單，他們誤判了2009年及以後的樓市。在經歷了2008年之後，很多人都覺得，房地產只是暫時回暖，房價可能還會下跌，因為這些原因，他們主動選擇了清貨離場，希望在房價下跌到位之後再買回來。但是，接下來房價不僅沒有下跌，反而還出現了大漲，另外，各種限購限貸政策也相繼出臺，這讓這些人，想回也回不來了。
樓市是可以預判的嗎
前面提到這些投資者失意離場是因為他們誤判了樓市，這可能會讓很多朋友產生疑問：樓市是可以預判的嗎？
當然能！在房地產市場裡，有這樣一句話：短期看金融，中期看土地，長期看人口，對這句話有一定的認識後，對房地產趨勢就可以有一個基本的判斷了。
這裡提到的短期看金融，指的是短期的調控政策，特別是金融方面的調控政策。比如短期內貸款政策是否寬鬆，首付是增加還是減少，利率是提高還是降低，一般來說，如果短期內金融政策趨緊，那麼房價會停止上漲甚至下跌，如果是短期內金融政策放鬆，那麼意味著相關部門是鼓勵甚至是促進房地產的發展，那麼意味著短期內房價則極大可能上漲。
中期看土地，指的是一個城市或區域土地供應的問題。如果是片區未來還有大量的土地供應，則意味著區域內的房地產供應充足，這樣的區域中期很難出現實質性的大漲，如果是片區土地供應已經無法持續或者說已經枯竭，那麼區域內房價則是易漲難跌。
長期看人口，看的是一個城市的未來，看的是未來對房地產的需求：如果一個城市的人口不斷實現淨流入，並且本土嬰幼兒出生率高，那麼從長遠來看，這個城市的房地產發展會有巨大的潛力，而相反的，如果一個城市的人口是不斷流出，那麼這個城市的房地產從長遠發展來看，是沒有太大潛力的，當然，這不是說這樣的城市房價就不會上漲，而是表現會不如人口淨流入的城市。
除了這些以外，城市規劃的利好、房子的可售數量也影響著未來房地產的發展。
為什麼悲觀者總是會錯？
上面提到了影響房價的一些因素，而通過這些因素是能判斷出未來樓市的走向的，有了這些判斷依據我們也可以看出，深圳是一個有短、中、長期都應該被看好的城市。
很多朋友可能會覺得，說深圳中長期被看好這好理解，為什麼說深圳短期也應該被看好呢？深圳不是正在經歷著史上最嚴厲的調控嗎？其實，這很好理解，因為，短期金融政策帶來的利空所帶來的影響會和諸多的利好對沖。
以坪山為例來進行說明
這一點我們以坪山為例來進行說明。
在2016年調控政策出臺前，坪山高品質項目售價29000到32000，在經歷了一年半的調控之後，區域內房價不僅沒跌，相反的還出現了上漲：現在區域內大部分新盤價格已經4萬，有的已經5萬，這還是在限價的情況下，而最更反應市場的二手房價格也到了37000左右。
為什麼在調控下坪山樓市的市場表現如此好呢？下面我們就用利好與利空對沖來進行簡單分析。
先說利空。利空很簡單，就是調控，號稱史上最嚴厲的調控，也就是限購限貸限價，這個不用多說。
說道利好，那可就多了，坪山樓市的利好是多個層面的，比如坪山中心的打造、比如東進戰略的推進，比如粵港澳大灣區的規劃等等，所有的這些利好，都將讓坪山的交通更加便捷、生活配套更加齊全、產業更加豐富、經濟更加繁榮、老百姓更加有錢，而這些，都會從根本上支撐坪山房地產的發展。
更重要的是，坪山的房價本來就不高，而關注片區樓市的購買者又都是剛需，他們有迫切的買房需要，他們從需求的角度上來講就有主觀傾向性，加上坪山這麼多利好，這刺激了他們紛紛出手，於是，坪山成了剛需的熱點關注城市，而坪山的房價也就出現了比較明顯的漲幅。
另外需要提醒大家注意的是，利空是短期影響，而利好是長期作用。在利好的力量大於利空、利好的作用時間大於利空的作用時間的情況下，這會給樓市帶來什麼推動，結果是顯而易見的。
限價之下的買房福利
我們說坪山的房價漲了，但是，坪山的很多項目，依然有非常高的性價比，比如奧園翡翠東灣二期。
在2017銷售龍虎榜上位列季軍的奧園翡翠東灣，去年市場表現非常好，每一批單位推出都能受到置業者極大的追捧。
相比於一期，奧園翡翠東灣全新二期新品景觀全系升級，整個社區視野更佳，更近坪山河、田頭山以及大學城風光，景色更為豐盛。除了享受與一期產品共有的奧園出資打造的市政公園、坪山河自然景觀和坪山河溼地公園、商業配套、12班幼兒園、4個兒童樂園、3大成人休閒區等配套外，二期產品還有以下優勢：
二期園林風格延續一期園林風格“東南亞風情園林”，建築的佈局並結合各部分特點分為“一軸三心四板塊”打造，可謂一步一景，精心選種植被與打造多功能草坪，使整個社區的綠化率達到40%，體現了都市有氧生活的新潮流。同時，近2萬㎡的奧園翡翠東灣高端社區公園，就在樓下，這秉持和踐行了奧園地產集團“構築健康生活”的品牌理念和“運動就在家門口”的的品牌口號。
二期總共規劃有6棟住宅，8座塔樓，總共1302戶；由於二期地塊形狀為長方形，為了讓每個戶型的景觀最大化，設計排布採用2x4分佈形勢，且靠近翠景路的一排樓棟主朝向略微向西北方向旋轉，是為了保證園林這一側的戶型能夠看到西側園林及遠處的坪山河景觀。
二期北面是竹坑路與項目一期，西面是奧園斥資打造的2萬㎡運動生態公園及綠地、蘭景中路、坪山河，東面是翠景路；南面是坪山河，坪山大學城，遠處是田頭山。對比一期來說，遠離城市主幹道較為安靜，同時距離景觀、坪山大學城較近，可以全視野享受坪山河景觀。
通過這樣的介紹我們會知道，奧園翡翠東灣是一個位置、配套、品質都非常不錯的項目，而這樣的項目，目前的售價還不到3萬，這是塘廈的價格，是鳳崗的價格，性價比非常高。在坪山這樣的熱點片區出現這樣的價格，主要是因為限價，也正是因為限價，買房者才有了這樣買高性價比物業的福利。要享受這樣的福利，時間也不用等太久：預計5月底6月初，項目就將推出2棟A座、2棟B座共384套單位。其中128套為約65㎡的創意2房，256套為約78㎡創意3房。數量不多，關注的朋友需要隨時做好準備。
買入信號強烈，買房者宜趕緊出手
可能有的朋友會覺得，看好深圳短期中期長期，也看好坪山的奧園項目，但是總是不知道是不是應該現在出手。
對此筆者想說，趕緊出手，因為現在買房的信號，比2009年還要強。
表現最強烈的就是降準。這幾年，貨幣政策收緊成了主旋律，很多人都認為現在不會降準，不會釋放流動性，但是就是在這樣的市場下，央媽降準了。雖然說降準釋放的金額來說對房地產不會起到直接的作用，但是它能給市場信心，是一個信號，是一個趨勢，不排除會有更多的利好政策出臺。
其次，現在房貸還款年齡延長至75歲，這讓更多人產生了貸款資格，也讓更多人可以更加輕鬆的還房貸，同樣的，這也是一個積極的信號。
三.現在的供需出現了嚴重的失衡。深圳自住房比例不到40%，遠低於北上廣、深圳土地供應已經枯竭，商品房土地出讓已經難以為繼、深圳每年的人口淨流入超過50萬人，這些都充分說明了深圳的需求是多麼的旺盛，供應又是多麼的緊缺，另外，值得關注的是，2018年一季度的新房供應不足2000套，供應接近枯竭！
短期金融政策出現了寬鬆跡象、中期土地供應緊缺、長期人口不斷增長，所有這些都釋放出了強烈的買入信號，看好的朋友，想買奧園翡翠東灣這樣高性價比物業的朋友，應該果斷出手。
有些房子，真的錯過就不再。
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