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樓兔子
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三價合一之後，市場未見疲軟，反而神蹟頻現。這太神奇了吧。
樓兔子想告訴你的是，不僅僅標杆限價住宅盤表現勁爆，很多商務公寓新盤也拿下了遠遠超出你預想的成績。
案例一：福永最近批售的一個商務公寓新盤，精裝上市。一週時間，實際銷售率已經超過了90%。慶功宴都開完了。想買的朋友，不要找我。遲了。
案例二：龍華一個在售商務公寓新盤，第一季度實際回籠資金超過30億元！感覺全中國的購房者都在買這個盤。地產圈子裡，出手的朋友不少。
案例三：寶安老城新安中心，某公寓盤260套高區公寓被基金一次性打包收購了。預估資金總量超過8億元。
案例四：南山某個去年收官的大型公寓盤。去年樓兔子粉絲朋友去買的時候，單價每平米7.5萬元左右。今天二手房報價已經猛漲到了單價每平米8.5萬元，驚嚇我整個下頜都快掉地板上了！
這是什麼情況？深圳商務公寓市場究竟發生了什麼事情？今天，樓兔子幫你捋一捋這其中的奧秘。目的是揭示樓市變化邏輯，尋找下一個可能的爆點。
NO. 1｜壹
第一個問題：為什麼這些盤爆了？
以上案例中提到的4個樓盤，我就不具體點名了。深圳地產老妖精都知道的。不知道的朋友，一定要打破砂鍋問到底，那就請關注樓兔子公眾號，加樓兔子助理私聊。
深圳在售商務公寓那麼多，憑什麼這4個盤率先就爆了呢？總結一下這4個盤，最大的共性就是： 這都是能自己住的商務公寓。
比如說第1個樓盤，精裝修上市，而且是燃氣到戶拎包入住，再有70年產權利好加持。購房者買來自住，沒有任何問題。
第2個盤，明擺著地鐵上蓋物業，核心區大型城市綜合體。住在城市中心，通達全市。這是大利好。
第4個盤更明顯。區域本身是高新科技產業園，未來居住類產品幾乎是零供應。未來大量高科技人才必將住在這個公寓裡，傳言還有深圳中學南山分校的紅利加持。
總結一下：能住的公寓類產品才能投資！房住不炒時代，這點極為重要。如果你在購買之前，自己都沒有住進去的慾望。那麼，作為投資者的你，不要太奢望別人來接盤。因為別人不會比你更傻，他不想住就不會接盤。深圳樓市純粹依靠炒家接棒，無限次輪番幹炒賺錢的時代已經過去了。
很多人一定會說，我買公寓類產品就是為了投資，我自己不住的。我只能警告你：如果你是以這種觀念去買房，那麼大概率你是要踩坑的！因為，深圳大多數的公寓類產品其實投資價值不算太高！
NO. 2｜貳
第二個問題：為什麼深圳公寓類產品爆了？
這裡其實涉及兩個問題：
1，深圳的公寓和北京上海不一樣。2，深圳樓市長期供應太緊缺了。我身邊很多朋友對公寓類產品嗤之以鼻，一心一意只瞄準住宅。好像初戀盟誓，今生今世非你不娶非你不嫁。其實，是因為這些朋友往往身在此山中一葉障目，沒有看透深圳公寓類產品的本質。
在這輪調控中，北京上海的公寓被嚴厲打壓。只能企業購買，再次轉讓也只能企業接盤。而且不能貸款，只能一次性付款。更重要的是，這輪持續快2年之久的高壓調控之下，坊間印象就是公寓產品將是姥爺不疼，鄰里嫌棄的私生子。
但深圳市場真心不一樣。核心一點就是深圳在政策層面上，對商務公寓產品始終是比較正面的。市場信心逆轉的關鍵一戰就是2017年6月，首創集團以18.5億拿下的龍華商業用地。
當時，整個中國的房地產市場似乎都在向商務公寓產品開炮！堅冰突襲，市場驚顫。
首創的這塊地，深圳旗幟鮮明地表態了：這裡有8720平米的商務公寓！可以按規定銷售。這絕對是一個信號，等於是給深圳的商務公寓發了一個身份證。
這個信號，北京上海東北等等外地購房者非常敏感地捕捉到了！因此，你可以看到，去年以來深圳的公寓類產品，北方來客的身影特別地多！
機構投資者也非常敏感。因此，你可以看到，招商中環、紅山6979、塘朗城、遠洋新幹線、華聯城市全景等等樓盤，都罕見出現了基金打包整購的案例！而直連龍崗大運中心愛聯站B出口的恆大城市之光一期，典型有“身份證”的商務公寓，去年在大運中心開盤就非常受客戶認可，目前一期僅剩個位數尾貨在售。
到了今年3月，深圳公寓類產品又火了一把。這一次，確確實實有很多深圳首次置業的剛需客戶在進場。
原因很簡單：深圳各區相繼發佈了今年的學位劃分和入學積分標準，商務公寓也可以作為家庭唯一住房，以特殊房產類積分入學了！
很多人質疑，特殊類房產積分會很難真正拿到入學指標。但這個政策終究給了剛需一個希望！堅持夢想是對的，萬一實現了呢！
深圳資產原本就緊缺，深圳公寓類產品在眾多利好因素刺激下，終於贏得了場外資金的認可。外地客、機構資金、本地剛需購房者和部分投資者，全殺進來了。
NO. 3｜叄
第三個問題：下一個爆盤會在哪裡？
看透現象讀懂本質，終究是為了尋找機會。那麼，深圳樓市裡下一個爆盤會是誰呢？
我提醒大家關注龍崗大運中心、地鐵3號線愛聯站B出口的恆大城市之光。
首先談一下為什麼是東部的龍崗大運中心。
投資買房一定要踩準城市發展方向與節奏。那麼深圳未來城市發展的重心會在什麼方向呢？
長遠看，粵港澳大灣區框架下，深圳的每一寸土地都將贏得價值重估。原因很簡單，深圳是粵港澳大灣區的龍頭，大灣區是千年大計，深圳將在2050年之前，以龍頭態勢帶領大灣區11城奔向世界級灣區。最終自己成為中華民族偉大復興的最佳例證。從這個概念上說，今天你買進深圳任意一處資產都是對的。
但深圳開發一定是有佈局有先後有節奏地推進。此前的節奏是，羅湖、福田、南山、龍華。大概的方向之下，我們可以看到香蜜湖、紅樹灣、後海深圳灣、寶安新中心區，龍華北站CBD等區域相繼成為熱點。以往經驗看，一個片區從圖紙到成為熱點，一般需要10年左右時間。
現在正成為熱點的區域是哪裡呢？是前海和大運中心。這兩個地方已經過了圖紙規劃的階段，甚至已經鋪墊了非常豐厚的城市資源，正在質變成為熱點的前夜。
前海中心一句話就說清楚了：3年見規模，5年成型，10年成熟。
大運中心很清楚，5年必定質變。理由大致如下：地鐵14號線和16號線5年後通車。700米深港中心地標大廈5年後建成。哈羅公學、北理莫斯科大約等名校5年內必定成型。5年，世茂集團239億拿下的大運中心商業巨無霸一定落成。核心一點就是：深圳正以大運中心和坪山中心聯合體打造深圳東部中心，深圳第三中心。這個格局很高，這是你看得見的未來。
相反，粵港澳大灣區西部的海洋新城，勢頭正熱。但這還是一張圖紙。潛伏期至少10年。今天進前海中心、大運中心，5年後進海洋新城。這個節奏最好了。
再說大運中心的推薦盤吧——恆大城市之光。項目二期正在努力爭取拿預售證，預計很快會推出1673套4.5米層高的SOHO空間產品。簡單談談推薦的理由：
1、大運中心，片區價值高
恆大城市之光是大運中心的綜合體大盤。大運中心是深圳未來5年最具投資價值的區域之一。
區域內已經聚集了高科技產業集群，天安數碼城。大學城，香港中文大學、吉大昆士蘭大學、北理莫斯科大學大學等。還有已經成熟運營的大運中心體育館。
未來深圳第一高樓，預計700米高的世茂集團深港中心地標大廈已經奠基了。預計5年之後建成。
和700米地標大廈同時公佈的消息，大運中心還將引進國際學校——哈羅公學。預計這個片區將最終引進至少5所高等級的國際學校。這是片區裡龍崗外國語學校之後，更勁爆的教育資源疊加。大運中心，資源豐厚，前景可期。
700米深港中心地標大廈5年後建成
2、直連地鐵愛聯站，典型地鐵盤
一個不容忽視的趨勢是：深圳已經規劃了，將以地鐵為抓手進行城市擴張。重點在地鐵站點附近500米範圍內鋪設城市資源，引導城市人口住出去。因此，未來深圳樓市必定會是地鐵盤的天下。無論是買房自住，還是投資買房。地鐵上蓋物業都應該是第一考量的因素。
恆大城市之光就可以享受到地鐵3號線、地鐵14號線和地鐵16號線，三條地鐵線的紅利。這其中，地鐵14號線和地鐵16號線已經動工了，預計2022年通車。
最關鍵的是，恆大城市之光是地鐵3號線愛聯站的站點物業。愛聯站B出口將直通城市之光的二層和三層商業。
香港經驗，以地鐵站點為圓心，每向周圍擴散100米，房價每平米就要下降1000元！地鐵站上蓋物業的價值，你得珍惜。
恆大城市之光直連愛聯地鐵站B出口
3、大型綜合體，天空之城適宜自用
這點非常重要。恆大城市之光不是一個單體樓，而是一個總建築面積達到21萬平米的城市綜合體，是龍崗大道沿線的地標資產。
項目自帶5.9萬平米4層高的集中式商業，已經確定引進麥當勞、恆大影城、永輝超市等旗艦店。大家都知道，華潤萬象天地，讓華潤城三期如今炙手可熱。壹方城，讓今天的壹方中心豪宅價格堅挺。大型商業從來就是一個項目價值的基石之一。
5.9萬平米的立體商業奠基項目價值
更重要的是，恆大城市之光還在三層商業平臺之上設計了一個居家生活的天空之城。在這裡，有總面積大約1.7萬平米的綠化空間，有大約470米長、目前深圳樓市唯一的空中跑道，有標準空中籃球場，有露天空中開放式泳池。我提醒大家，這些都是100萬平米大型標杆住宅小區才擁有的配套。
龍崗大道沿線最標誌的天空之城
顯然，恆大城市之光是在打造一個比肩世界前沿生活、適宜居住的大型社區。宜居才適宜投資。這點太重要了。
適宜居住的21萬平米大城
4、恆大民生地產，品質打造有保障
恆大地產一貫的做法是，給老百姓實惠。打造老百姓買得起的好房子。
樓兔子告訴你，恆大城市之光一期，市場認可度極高。二期“配方都是一樣的”，但品質又有升級。這次，他們會重點賣4.5米層高的商辦類SOHO空間產品，面積段是35至91平米，不限購不限貸。目前項目正在等預售證，價格未出。周邊區域同類型的SOHO空間產品價格大約是每平米4.2萬至4.5萬。
我特別提醒大家一點，恆大城市之光一共4棟塔樓，最高的1棟A座樓高157米，是目前龍崗大道沿線區域的地標大廈。重點是這4棟塔樓樓間距基本在35至50米之間。這種樓間距確保了將來入夥後租戶和住戶的舒適空間。另外，在4棟塔樓和地鐵站點之間，大約是200米寬度的退讓。按經濟效益計算，恆大最應該在這裡再修建三棟塔樓！但為了確保生活舒適度，這200米退讓空間，全做綠化和天空之城的休閒配套了。
在去年，深圳已經出臺規劃，將深圳土地容積率大幅提高。未來居住用地的容積率將起步就是9.0左右。雖然很多新建的樓，不會和以往握手樓式的農民房那麼擁擠。但低密度，樓間距舒適的盤，真的越來越少了。
樓間距最大達到50米，生活舒適度高
NO. 4｜肆
最後一個問題： 中美大戰央行放水，繼續買嗎？
大家都知道，最近世界不太平啊。美俄鬥法大戰在即，中美貿易戰已經開打！這種狀況下，還能繼續買進深圳資產嗎？
我想告訴你的是，世界越不太平，中國資產越不可能崩盤。
粵港澳大灣區房子藏富的功能越發強大。今天藏富，明天暴富。這個概率很大。首先一點是，在過去一年多來，我們的房地產市場已經提前主動降槓桿，提前主動臥倒。一系列嚴厲限價限購限貸限售等政策，已經達到了凍房的目的。這是防範重大金融風險的前瞻性鋪墊！有這個安全閥保證，深圳房價已經基本沒有太大下跌空間了！
世界不太平啊，買房藏富正當時
那麼，最近央行又以降準的方式，給市場釋放了4000億增量資金。這會不會是深圳房價大漲的序言呢？也不可以太樂觀了。
一定要清楚目前的國際國內環境，都不允許我們在短期內繼續吹大資產泡沫。這4000億增量資金，央行給出了明確的指引導向：扶持中小企業發展，降低中小企業融資成本。
因此，可以預想這4000億資金，各大銀行將會繼續嚴控進入房地產市場，洪水漫灌更不可能。
但是，歷史經驗證明，央行每一次放水，無論你怎麼嚴查，總會有涓涓細流進入樓市的。因為，從長遠看，誰都清楚中國資產將不可逆轉地繼續上揚！過去也好，今天也罷，每一次波折都是買進的時機。以往所有的高點，都成為了前行路上的一個臺階！這其中，深圳資產表現又更明顯！粵港澳大灣區規劃公佈在即，新一輪爆發正在路上。各路資金進入深圳樓市的激情，從沒有絲毫掩飾過。
這一次，對深圳商務公寓和商辦類產品來說，更有可能是隱形利好。原因很簡單：
企業將獲得更多低成本資金，而企業購買商務公寓和商辦類產品是政策允許的。這一點，在上海已經非常明顯體現出來了。
上海標杆豪宅，翠湖天地公佈搖號名單。企業購買的客戶佔比超過了一半！上海人一貫腦子聰明，創新買房方式。明白過來的深圳人，一定會跟進。
文後提示
樓兔子小密圈 1、今天，蛇口赤灣的山語海山居豪宅批售價出來了，驚現5字頭價格！深圳限價盤越來越多。坪山前海還將有驚喜盤出現。2、華潤深圳旗下兩個樓盤，你一定在焦急等待的華潤城潤府和前海悅璽，傳聞預批價格會很驚喜！尤其是前海悅璽，傳聞比旁邊的卓越前海壹號低很多。3、最近臨深別墅類別墅有小爆發跡象。大運附近一個別墅盤4月份已經賣了2億多啦。大亞灣西區一個小別墅，還得收喝茶費！臨深別墅該怎麼買？
4、特別提醒大家，買房別衝動哦。最近好幾位朋友真心買錯了！一是買的盤確實不對，二是有人買完之後才算清楚，自己壓力太大。天天想著怎麼退訂。這就尷尬啦！5、如果你沒有深圳房票了，單價2.6萬左右買深圳精裝住宅產品，300萬總價40年租賃使用權。你願意嗎？一套房月租金6000至8000元，首付最低60萬元，餘款可以按揭。租購同權孩子可以就近上公立學校。以上資訊，大家有興趣的話可以付費加入 樓兔子小密圈 ，看我的獨家解析，歡迎參與討論。此外，最近保利地產出了一部地產白皮書，對中國房地產走勢有一個央企視野的研判，樓兔子拿到了完整的PDF版本。另外，最近市面上出了一本奇書，《我在碧桂園的1000天》，據說內容勁爆。新書尚未批量上市，就已經整體下架了。少量流傳出去的新書，號稱市場價一本5000元，甚至10萬元！幸甚！樓兔子也拿到了這本書的PDF版本。兩本書都收錄在樓兔子小密圈裡，有興趣的朋友可以加入樓兔子小密圈自行下載。樓兔子小密圈是一個深圳房產投資信息分享平臺，目前年費1398元 ，會員235人。一頓海鮮的小費，為深圳動輒一套房1000萬大洋的大投資護航，不算貴。加入圈子，請直接掃描文章最後的二維碼。暫且無意進圈子的朋友，敬請關注樓兔子微信公眾號： LTZ107 ，然後加小編微信號 hfsense 免費私發書籍。
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樓兔子胡春本人2001年進入深圳地產媒體圈，是南方都市報深圳黃金樓市創始團隊之一，先後在深圳特區報、晶報擔任房地產記者編輯主編。16年時間裡，專訪深圳及全國地產大佬超過500人，實際踩盤超過1000個。深圳各大片區樓盤資訊瞭如指掌，自信能夠幫助購房者挑選到價值樓盤。加微信號
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