廬州之城46570082
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一是與長沙的經濟產業結構有關。長沙的經濟是以四大千億級產業(新材料、電子信息、食品和機械製造)為支柱，以生物製藥、軟件網絡、文化傳媒為助攻格局。這是在經過較長時間的產業轉型，淘汰原來的紡織、化工等落後產能後形成的。這些高附加值產業，一方面減少了對房地產經濟的依賴、二是控制了勞動力與人口的增長，為房價保持相對穩定打下基礎。
二是與長沙的城市規劃與經濟佈局有關。在城市佈局上，主城區五個行政區與高新及長望瀏寧四縣（市區）分佈合理、交通便捷，分流了主城區人口與房產剛需壓力。在經濟佈局上，長沙縣、瀏陽市、寧鄉市均為全國經濟百強縣，多點開花眾星拱月。瀏陽市的生物製藥、長沙縣的工程機械、望城的食品加工、寧鄉的園區建設等，為長沙市的經濟總量發展形成多點助推。
三是與湖南經濟總體的不發達有關。湖南是傳統農業大省、但不是強省，地州的經濟發展很不平衡。目前全省還有四十多個貧困縣、六千多個貧困村、三百五十多萬貧困人口。這種地州經濟發展的不平衡，減輕了對省會長沙房產的需求，不存在其他省份因地州需求對省會房價形成的拱衛與堰塞問題。
四是與許多人把長沙作為中轉有關。長沙是歷史文化名城，是人才培養的搖籃。有“211工程"大學4所，“985大學”3所。中南工大、湖南大學和國防科技大學等，在全國赫赫有名。在全國省會城市大學權重排名中，與西安並列第三。但是，也有分析認為，本地大學培養的人才以長沙為首選就業地的並不多，或是以長沙為中轉，再向北上廣深流動的比較普遍，這也許與長沙人的敢為人先闖勁有關吧。
將軍財經社
中西部地區房價窪地，長沙為何GDP猛漲，房價缺“千年最低”？
昨天，在武漢工作的好友S給我發來一張圖，並伴隨著她的一聲怒吼：“咱倆工資差不多，為什麼我買房要比你難這麼多！”
這張圖就是某機構繪製的國內各省會城市的購房壓力圖，以平均年收入購買一套80平的房子為標準，需要的年份越長則表示壓力越大。
從圖片來看，武漢的月工資僅比長沙高77元，房價卻幾乎是長沙的兩倍。這也不怪乎S要咆哮一番了。
長沙的低房價曾經被溫州和合肥人民親切體驗過，即便經過了2016年下半年的一輪補漲，城區均價已突破“9”字頭。但，在全國房價普遍瘋漲的背景下，長沙依然穩坐中部房價窪地的“寶座”。
為什麼會造成這種局面呢？我們先來看一下長沙與周邊其他省會城市各個宏觀數據的對比：
(點擊看大圖)注：人口流入率=（常住人口/戶籍人口）-1；
房價收入比=（商品住宅均價*人均居住面積）/人均可支配收入）；成交量及房價為商品住宅市場有以下幾點值得注意：1、長沙的GDP規模位列中部省會第二，僅次於武漢，是合肥的1.5倍，南昌的2.1倍，人均可支配收入中部省會最高，但房價最低，經濟實力確實與房價不在一個頻道。2、長沙的人均居住面積高達45平米，居全國首位，比其他中部省會高出10-15平米。3、長沙常住人口雖沒法與已當選“國家中心城市”的武漢、鄭州相比，但與合肥旗鼓相當，比南昌高出不少。1對高素質人才吸引力不足福利分房挖走本地大片購買力
看完以上數據，不難發現，長沙經濟實力雄厚，人均可支配收入並不低，房價似乎根本沒有理由成為中部墊底。但，長沙是以工業和大製造業（三一重工、山河智能）為主的城市，第二產業貢獻了近60%的GDP，由工業大宗交易所產生的GDP很難惠及到本地居民。第三產業比重過輕，也導致長沙的好工作很難找，平均工資很低（全國排名第21位），缺少對高素質人才的吸引力。
另外，一個值得注意的現象是，95%的老長沙人均持有一套至兩套房，長沙本地的需求已經基本飽和，長沙房地產市場越來越依靠在外地湖南人的“返鄉置業”。
而福利分房制度的存在，將原屬於商品房市場的需求分流掉很大一部分。政府機關、事業單位等，將建好的房子以遠低於市場價的價格賣給員工，例如省政府有九峰小區、天心區有白沙世紀嘉園。這批人又恰恰是擁有強大購買力的族群。“幾乎是效益不錯的單位都有自建房，被挖去很大一塊需求。”某開發商副總裁如是說。
同時這種單位自建房體量並不小，以八方小區二期為例，該小區2014年的施工量達95萬平方米，佔到了全市施工量的近百分之一。
我的一個朋友，單位在南邊的雨花區，一套160的大平層只需60萬，讓人羨慕到眼紅。
由此，本地需求較少，倚重省內其他區縣到長沙的“返鄉置業”，自身的產業經濟條件卻難以吸引高級人才就業，這就導致了長沙本身的需求較少。2樓市供求結構嚴重失衡壓制房價的還有一個重要因素，便是住宅供求比。
長沙人均住宅居住面積達到45平米，遠高於其它中部城市，而人口遠低於武漢、鄭州、合肥等城市，則說明了該城市不合理的住宅存量。
長沙與其他中部省會住宅市場歷年供求比（數據來源：CRIC）觀察2012年-2016年中部省會城市歷年的住宅供求比，就會發現，武漢供求比一直在0.9以下， 在2016年甚至達到了0.4的最低值。也是在這一年，武漢城區均價漲幅超20%。合肥和南昌的經濟總量、人均可支配收入及人口流入率均沒有長沙高，但房價早已破萬，也與其供不應求的住宅市場不無關係。反觀長沙，2012年-2014年長沙住宅供應均高於其他中部城市，在2014年底去庫存週期達到了24個月，對於城區常住人口375萬（2014年）的長沙而言，這是一個驚人的數字。正是由於庫存的積壓，壓制了長沙房價的上漲，並拉長了去庫存的時間，讓長沙房價的上漲節點滯後於其他城市。3大肆擴城，無序賣地2000年左右，長沙城市規模還很小。而正是因為長沙的規模小，在GDP崇拜的模式之下，長沙開始四面開花，“東拓西進，南移北擴”，城市規劃熱點和新城概念頻出，東南西北都在賣地，土地供應量激增，更是加大了供應競爭。南城是長沙發展最早的區域之一，在2000年左右，長沙高唱融城向南的口號，讓開發商修了湘府路，省政府南遷至此，並把湘府路兩邊的土地以及整個南城，全部給了開發商。據南城某項目負責人透露：過去10來年，長沙一直在消化城市建設中的“回報地”——2004年之前參與城建開發的投資者 “協議補償用地”。該負責人無法用數據來描述這類土地的供應總量，但表情有些誇張地表示：“太多了”。他舉例說：從延伸到湘潭的芙蓉南路到一直延伸到岳陽湘陰的芙蓉北路，這條全國最長的“城市幹道”兩廂，“補償地”到現在都沒有消化完。後又跨過湘江，向西要空間，發展大河西先導區，北邊則賣出體量巨大的全國地王北辰三角洲、湘江世紀城，東邊則由於長沙縣的高速發展，此起彼伏。2015年湘江新區獲批，面積有1000平方公里，差不多有以前長沙兩個大，在這種南延北擴，通江達海的策略下，長沙的土地一直處於溢出狀態，無序賣地也就成了常態，這造成了樓市庫存龐大。這個做法的好處除了控制房價外，還能增長GDP，政府其實早就發現了藉助賣地做房地產拉動的GDP不如拓城拉動的GDP多和快，這也是為什麼在2014-2016年長沙賣地收入大幅度萎縮下，長沙財政收入還是突破了千億，甚至接近萬億的原因。
4及時行樂的消費觀念另一個不能忽視的，則是長沙人超前的消費觀念，這在全國都是頗為有名的。幾年前方太董事長還在笑著說，長沙人真是敢花錢，而且是花明天的錢，這種超前消費相當領先。星巴克長沙兩家店開業當天銷售額刷新了全球一萬多家門店開業記錄，本應該充滿小資情調的小店卻以一副菜市場的面貌呈現在了長沙人面前，這樣一個咖啡店開業居然讓人生出了見證歷史的感覺，這已經說明了當地消費觀的狂熱一面。有本地人編了段子自嘲：長沙人玩到身上只剩十塊錢了，絕對不會想明天有沒有錢吃早飯，先用這錢打的回去。有人覺得這段子不過癮，編了個更絕的：長沙人玩到身上只剩二十塊錢了，乾脆再借五塊錢買包芙蓉王。本來長沙工資就不高，全都拿來吃喝玩樂了，要買房？對不起，我手裡的小龍蝦和口味蛇不同意。
綜上所述，在長沙第三產業比重過輕，對高級人才吸引力過弱時，長沙人民一邊享受著福利分房制度，一邊將及時行樂的消費觀發揮到了最大化，此時，樓市土地的供求關係，就像是天平上的砝碼，進一步加大了長沙房價上漲的壓力。這個“中部房價窪地”的帽子，長沙恐怕還沒辦法摘掉。
陽興Benny
個人從事房地產廣告行業多年，一直關注長沙房價，去年8月長沙買的房，主要是考慮孩子以後得到城裡讀書。從個人角度說下長沙新房均價沒過萬的原因。
首先從整個中國房地產發展高峰來說，08年到13年左右，其實全國各大城市都在漲，主要原因還是長沙當時並不怎麼被各大型房地產商看中（因為有更多好的更好溢價的城市拿地），所以長沙那時候二環以內及周邊的地都是當地的土老闆拿了（例子：湘江世紀城）。那時候二環內基本沒有全國性的大開發商拿地開發樓盤。本地中小型開發商相對全國性的房地產大鱷來說對地價的抬升是完全不在一個檔次的。之後才隨著一輪輪中央政府的限購，很多沒有實力和背景中小型才會被收購，長沙市房價沒有趕上這波大的上漲的風口。
從土地供應來說，長沙市在15年以前都是大量低價賣地，河西的原居民本來就少，所以大力征收開發河西地塊，地價也起不來，房子蓋的多了，市場供大於求，所以最大的庫存週期都達到24個月以上。
隨著慢慢的大型開發商進入的也多了，長沙市政府也學北上廣開始控制土地供應，再加上炒房團的進入，長沙16年17年才開始上行。15，16年主要是去庫存，長沙市政府因為庫存去的好，還受到國務院點名嘉獎過！
17年本來可以藉著全國上漲的新一輪勢頭長沙來一次補漲的，眼看著馬上終於可以吃一輪肉，可國家管控金融風險的大政策又來了，這次調控是動了真功夫的，結果只能繼續喝湯！
再就是大家都知道的被平均了。四大老城區的房價其實也不秀氣的。
長遠來看，長沙房價會保持這麼個不溫不火的態勢，沒有過多上漲空間，也不存在太大下跌的可能。暴漲暴跌是不可能了，當然二手房市場從去年開始就不正常的，嚴重倒掛，這個會在接下來跌下來，但由於延長了交易週期，兩三年後才會出現大的下跌，這對整個新房價格的上漲也是有一定的遲緩作用的。
土地供應來說，看看梅溪湖二期那麼大塊地的規劃你就知道，接下來長沙市政府有的是地放出來，就看政府的放地速度了，如果全一股腦兒的放出來，那夠大家買的。所以買了的也別擔心，沒買的，到時候也多的是選擇！
奔歌
長沙2017年GDP總量預估達到10000億元，長沙由此進入了萬億俱樂部，躋身經濟發達城市行列。
數據一公佈，恭賀長沙取得經濟成績的同時，有些人還不服，說長沙經濟注水嚴重，說這說那的都有，總之酸酸的，我只想說每個城市數據都是一樣的統計方法，都是國家統計局統計的，造不造假你說了不算，如果有造假有法律制裁，不是你嫉妒人家就可以胡亂扣屎盆子在人家頭上的。
長沙是所有省會城市裡房價最低的城市，長沙GDP不是靠房價帶動，全是靠實力說話，長沙被譽為娛樂之都，其實很多人認為湖南衛視會給長沙帶來很不錯的GDP數據，個人認為GDP方面湖南衛視貢獻應該不大，湖南衛視只是提升了湖南的知名度而已。
長沙下轄的長沙縣、瀏陽市、寧鄉市，個個都是全國百強。另外長沙工業發達，有三一，中聯重科等，長沙A股上市企業數量是中西部最多的城市，說長沙經濟注水的只能說不懂長沙，在這裡我只能呵呵。
邵陽
這說明長沙的GDP增長並不是靠房價上漲來實現的，長沙是以工業和大製造業（三一重工、山河智能）為主的城市，第二產業貢獻了近60%的GDP。所以儘管長沙的GDP這麼猛，房價卻能控制在一萬以內，這也是為什麼長沙能連續多年獲評“中國最具幸福感城市”的原因之一。
從長沙GDP構成來看，長沙在經濟上穩步發展，2017年GDP全國省會城市中僅次於廣州、成都、武漢、杭州、南京，成功跨入“萬億俱樂部”。從長沙GDP總量構成上來看，第一產業增加值370.95億元，第二產業4513.23億元，第三產業4439.52億元，房地產屬於第三產業，2016年長沙房地產業增加值為329.44億元。長沙GDP最大的構成部分是第二產業，由此可見，長沙GDP的增長對房地產行業的依賴度比較低。
這些年長沙“創新引領、開放崛起”戰略，工業強市，工業發展迅速，加快打造國家智能製造中心、國家創新創意中心、國家交通物流中心，產業的一體化在快速推進。目前長沙有“四區八園”合計12個工業園區，其中包括4個國家級開發區,以及8個 省級及以上產業園區，經濟規模快速增長。長沙擁有新材料、食品、工程機械、電子信息四大千億產業集群，全市規模工業增加值達到3228億元，同比增長9.2%，居全國省會城市第7，高於全國3.1。
所以，從以上我們可以看出，長沙的GDP增加，依賴的是各個產業特別是工業的強勁動力，而不是靠賣地得來的。GDP增加了，政府錢袋子豐盈了，就有更多的資金來投入城市建設，而不需要靠抬高地價來維持城市運營。與抬高房價上漲相反的是，近幾年長沙一直在努力調控房價，這我們從2017年9月份以來感受尤其深刻。政府通過制定嚴厲的房地產調控政策，限購、限賣，讓一度上漲的房價停止漲幅，甚至略有下降，這也是這些年長沙為什麼能保持房價較低的原因。
筆隨我心
現在的內地GDP都靠人口貢獻，重慶的GDP也很猛，房價很多年都不過萬。即使現在過萬也是靠通脹漲上去的。
人均收入低，土地面積大，人口流出城市，外來人口占比小，這都是房價不漲的原因。價格永遠是市場決定的。你可以對比一下那些房價高的城市，會發現都是人均收入高，土地稀缺，人口流入大，外地人多的城市。即使重慶市3000萬人口，比深圳多一倍，但房價卻只有深圳四分之一。所以靠通脹漲房價的城市只能保值不能增值。
自住投資惠州東莞深圳可以私信我。
小二樓視
一句話，因為地方不好。也就是地理位置不行。長沙位置放大了看說白了是一個河谷地帶，交通氣候有天然的劣勢。按古代的說法就是風水不行。至於經濟，並沒有什麼比較優勢。所以房價上不去是必然的。同樣的級別可以拿鄭州做對比，鄭州交通區位和氣候區位都是一等一的。在中國版圖內鄭州風水全國可比的並不多。經濟上鄭州的產業發展勢頭很猛，最重要鄭州周邊無限廣袤平原，可擴展潛力無限。而且整個河南境內，風水最好的還不是鄭州。所以中長期上看，中原必將再次回到它鼎盛的時代。現階段鄭州的區位價值一直被忽略，並沒有得到充分的實現。
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長沙是湖南的省會，也是湖南最大的一座城市，集中了全省大部分資源。長沙當然也不負不負眾望，gdp增長迅猛，如今已進入萬億俱樂部。其總值是湖南第二大經濟城市岳陽的三倍，也是湖南經濟最少城市的整整20倍，可見湖南經濟發展有多不均衡。
也正如問題所說的那樣，這樣一座gdp排名全國前二十的城市，為什麼房價能夠一直控制在萬元之內，還不及一些三線城市呢？
首先我們要看下長沙的經濟結構。長沙第二產業非常發達，有四個國家級經濟開發區。高新技術發達，長沙擁有國防科大，中南大學等名牌大學，還擁有隆平高科園等一區四園。以科技帶動經濟增長。長沙擁有世界五百強企業25家。中國重型機械的領頭羊三一重工，中聯重科也都在長沙。長沙文娛傳媒也非常發達，以湖南衛視為代表。另外，長沙作為中國優秀旅遊城市，其第三產業也非常強大。合理的經濟結構，促成了經濟的快速增長。這種增長是實實在在的，而非以房價帶動。在這一方面，也就給房價的低而穩提供了有效保證。
其次，長沙作為一座中國中部的內地城市，外來人口相對較少，並且也不像沿海一線城市，投資房地產，特別是炒房團也少，所以房價一直沒能漲很高。正因為這樣，炒房團更不敢輕易入手，這樣形成了一個良性循環。
再者，湖南是勞動力輸出大省，特別是在經濟實力雄厚其極其活躍的廣東省。其外來人口中比例最高的就是湖南，所以湖南很多有錢人早已在外地落地生根，也沒有考慮回長沙買房。這樣也影響到了房價的上漲。
最後，湖南是一個農業大省，也是一個山地為主的省，很多農民即便有錢，也不會選擇到省會買房。以我一個湖南人的思想來選擇的話，我也會選擇在老家建房，而不會是把房買到省會去。畢竟故土難離，安土重遷。
所以眾多方面的因素造成了經濟發展得又好又快，房價卻一直在處於低穩狀態。
那詩那遠方
為什麼長沙的GDP這麼猛，房價卻能控制在一萬以內？作為長沙人，我也與一些人多次討論過這個問題，為什麼長沙的經濟總量跨入萬億行列，而房價卻在全國省會城市墊底滯後？
說長沙控制在一萬以內其實有點絕對，時至2018年1月，長沙二手房成交均價為10434元每平，一手房價格更高一些，梅溪湖和湘江片的樓盤均價都在一萬五或更高一點，這個價格還主要得益於去年的補漲。但總體講，在省會城市中仍是算低的。
為什麼長沙經濟高增長而房價控制比較好，個人認為有幾個因素：
一是與長沙的經濟產業結構有關。長沙的經濟是以四大千億級產業(新材料、電子信息、食品和機械製造)為支柱，以生物製藥、軟件網絡、文化傳媒為助攻格局。這是在經過較長時間的產業轉型，淘汰原來的紡織、化工等落後產能後形成的。這些高附加值產業，一方面減少了對房地產經濟的依賴、二是控制了勞動力與人口的增長，為房價保持相對穩定打下基礎。
二是與長沙的城市規劃與經濟佈局有關。在城市佈局上，主城區五個行政區與高新及長望瀏寧四縣（市區）分佈合理、交通便捷，分流了主城區人口與房產剛需壓力。在經濟佈局上，長沙縣、瀏陽市、寧鄉市均為全國經濟百強縣，多點開花眾星拱月。瀏陽市的生物製藥、長沙縣的工程機械、望城的食品加工、寧鄉的園區建設等，為長沙市的經濟總量發展形成多點助推。
三是與湖南經濟總體的不發達有關。湖南是傳統農業大省、但不是強省，地州的經濟發展很不平衡。目前全省還有四十多個貧困縣、六千多個貧困村、三百五十多萬貧困人口。這種地州經濟發展的不平衡，減輕了對省會長沙房產的需求，不存在其他省份因地州需求對省會房價形成的拱衛與堰塞問題。
四是與許多人把長沙作為中轉有關。長沙是歷史文化名城，是人才培養的搖籃。有“211工程"大學4所，“985大學”3所。中南工大、湖南大學和國防科技大學等，在全國赫赫有名。在全國省會城市大學權重排名中，與西安並列第三。但是，也有分析認為，本地大學培養的人才以長沙為首選就業地的並不多，或是以長沙為中轉，再向北上廣深流動的比較普遍，這也許與長沙人的敢為人先闖勁有關吧。
但是，隨著長沙經濟的進一步發展，由於其陸空交通優勢和幸福長沙建設，作為躋身新一線城市的長沙，其房價回升到省會城市的合理水平，是可期的。大家有什麼高見，歡迎留言。
安全視野
長沙核心城區的房價早已是兩萬的水平，只有邊遠城區是八九千的水平。長沙的房價相較於其他省會城市好像低一些，主要是長沙存量房數量大，人口集聚又不是太多，加之邊遠城區房產成交拉低均價，所以房價看起來低些。
