7月31日，深圳市政府发布楼市调控新政：暂停企业购房；未来新增公寓只租不售；公寓拿证5年后才可以转让；住宅满3年后才能转让；有房贷记录离婚两年内，按2套政策执行；不追溯。
根据此前网传的调控请示版本，本次新政将对市场造成直观的影响如下：
1、2017年，深圳不动产产权证书两次转移间隔时间不满3年的，占到全部二手住房销售面积的46.2%，推出三年限售政策，将锁死23.7%约40.34万套商品房的流动性。
2、政府通过限售，全市约81.1%的商务公寓将被锁定交易。
3、离婚2年内购买新房的占离婚购房人数的81.9%，占全市新房成交总量的10.8%；离婚2年内购买二手住宅的占离婚购房人数的86.8%，占全市二手住宅总成交量的4.2%。
“7·31”新政对于楼市的影响如何？出台之际市场反映又是怎样？后期会涨还是会跌？成了购房者目前最关心的问题。基于此，楼校长重点搜集整理了昨晚购房者、开发商以及中介们的最新市场反映，还采访了多位业内知名专家就新政进行了解读。或许也算是后期市场走势的一个微观反映，供大家参考：
壹：市场反映
1、开发商加班网签，系统几度崩溃
由于政策落地执行有个时间差，因此昨晚还可以进行网签规避新政。几个新近开盘的开发商都在为已经签约的客户网签，一位购房者告诉买房之前，她昨天下午去签了预售合同，开发商晚上下载备案系统赶着完成网签，可能由于人数太多，网签系统几次陷入瘫痪……
而这并不是个例，楼校长的朋友圈被类似的消息刷了屏。
不过，即使新近开盘的开发商加班加点为购房者办理网签，仍然有大量购房者不够幸运。如前段时间开盘售罄的华润城三期，规土委网站显示仍有大量房源并未办理网签。
华润城三期规土委备案房源一览
2、中介态度两级分化：降价签约&临时加价
新政到了中介这里，似乎有了戏剧性的反差：有人降价让去签约，也有人让加价20万去网签。
而二手房市场也同时出现了降价销售的房源。
3、楼市会涨还是会跌？网友吵了一夜
新政一出，引发了轩然大波，购房者们的讨论此起彼伏，以下是部分观点碰撞：
◈“涨势喜人”派：
@网友andrewzy：炒普通住宅的会逐步减少。豪宅继续涨，因为豪宅很多是一次性付款，无需杠杆。
@A小方：从目前政策来看，将有很多房源下架，卖的房源减少，这种是有钱买不到房子，满三年的房子，价格将会有些上涨。
@买房之前3群网友：甚至有网友认为惠州也将上涨，准备出手了。
◈“坐等下跌”派：
@momo0330：杜绝炒房，平稳楼市，倒也不是坏事。该买还是要买，刚需不必担心楼市暴涨了。
@伍个人：一群套牢者在意淫，只对新购房限售，投资客谁还会买？没有投资客加入，小韭菜撑不起高房价，房价必跌，这次回调最少跌30-50%，挺住，如今逃无可逃，有价无市！傻瓜，以前买的不限购，大把房源，此政策一出，恐慌性放盘估计增多，怕没人接盘！
4放弃挣扎：调侃式解读后续市场走向
虽然前几日就有新政的传闻，但昨晚仍让部分身处房地产市场的人措手不及，他们不再讨论房价会涨还是会跌，而是出了更多的调侃式安慰。
@买房之前1群网友：
手上有两套房的同胞们，近期出轨的要小心啦。假如你出轨的行为被你的老公（或老婆）抓了现场证据，然后逼迫你离婚而且净身出户，即使你想与你的心上人结婚，你连买房申请按揭的资格都没有啦，看你还敢不敢出轨，哼哼。
男同胞们，假如你手上有两套房，假如你嫌弃老婆人老珠黄，千万别提出离婚，否则你与小三结婚时，你连买婚房申请按揭的资格都没有。
女同胞们，假如你手上有两套房，假如你嫌弃老公矮挫丑，千万别提出离婚，否则你与小白脸结婚时，你同样连买婚房申请贷款的资格都没有。
个人观点：此政对促进家庭和谐，维护婚姻稳定起到举足轻重的作用，出轨与离婚的成本或代价大大提高，堪称利国利民之壮举，哈哈。
（我讲的不是段子，是现实。这年代，谁出轨谁倒霉，谁先提出离婚谁倒霉）
贰：专家解读
◈ 住建部专家、深圳市房地产研究中心主任 王锋（来自深圳市规土委）
关于企业限购。近期，一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。为此，深圳借鉴北京、上海等城市做法限制企业购房；一是有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策进行炒房，二是有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”。政策的出台及时且必要。
关于商务公寓限售。近五年，我市成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右；近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%，个人和企业炒作商务公寓比较明显。2017年以来，北京、上海、广州均加大力度，抑制商务公寓投机炒作。该政策的出台，一是有利于抑制投机，堵住社会资金炒作商务公寓；二是确保产业用地供给，发挥商务公寓基本配套作用；三是增加租赁供应，促进企业和个人持有商务公寓出租经营。政策的实施，可能影响开发商参与城市更新的积极性，但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间，具有积极的意义。
关于个人限售。2017年，我市产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%，二手房炒作较为明显。近两年，北京、成都、西安等50多个城市出台了住房限售政策，抑制市场炒作、稳定房价预期。该政策的实施，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险；政策仅对新房限售、未追溯已购住房，有利于住房合理流动且富有人性化。
关于抑制离婚炒房。今年以来，我市离婚人数增长较快，存在通过离婚规避“深八条”限购、限贷政策投机炒房问题。目前，北京、广州等多个城市已出台类似政策，限制借助离婚炒房。该政策的出台，进一步完善了差别化信贷政策、补上政策漏洞，也有利于框正社会伦理和公德；政策措施较为精细，有利于避免 “一刀切”对刚需的伤害，措施具体精准也体现人性化。
此外，《通知》还提出了要加大市场整顿力度，打击侵害群众利益、治理市场乱象等措施；提出“线上公证摇号”、“线下公证选房”等摇号购房模式。这些政策，有利于进一步规范房地产市场秩序，落实住建部七部委治理市场乱象的指示，保证房地产市场公开、公平、公正运行。
◈ 资深地产媒体人 朱罗纪（来自公众号朱罗纪）
新政是“打击短炒”，同时“需求管理”。
整体市场在年底之前估计要趴窝，说到底，还是要长期预期。
对于分类市场，对各类产品的影响都有不同。
公寓市场，短期被灭了。现在要是买公寓，投资逻辑要完全改变，就是买住宅，投资逻辑也要变，这是未来的大趋势。
新房市场受到的冲击要比二手房大，因为比二手房多了1-2年的交付期和办证期，但那3成差价较大的新房，有可能还是会被抢。
◈ 知名地产人士 罗振坤
企业禁买杜绝投机者利用企业名义回避房票的问题，降低买房需求; 防止定向给中小企的贷款流入房地产市场。一手楼房价保平稳，但打新会降温。
政策对商务公寓的价格有负面影响。
限售对投资需求來说，大幅度降低资金的流动性，短期有负面影响。但在另一角度看，这政策可防止业主在危机发生时争相抛售手中物业而出现崩盘情况。
政府出这个调控的文件主要聚焦还是抑制投机，我觉得初期会紧缩，投资力量也会寻求破解之道。楼市不会出现太大的波动。
◈ 买房之前创始人 李咏涛
投资客享受了中兴通讯待遇。但是，有利于扭转社会风气，离婚的少了；有利于首次置业，房价跌出买房机会；有利于学区房，本来学位就被锁定3年以上。买卖公寓的都惨了，预计会率先降价。新政可能加快租赁上涨。
中央政治局开会下决心解决房地产问题，坚决遏制房价上涨，去掉以往过快二字，说明为应对当前内外环境，会推出重大刺激经济政策。但不希望这些大红包又被房地产抢走，所以今年会对房地产看管更严，房产税也可以期待了。房地产等于进了看守所。
◈ 深圳著名文化学者 王世泰
政府出这个调控的文件主要聚焦还是抑制投机，因为此前一段楼市的表现。无论是公寓房交易大增，还是个企业购房还包括真离婚假离婚等等。
我觉得初期会紧缩，投资力量也会寻求破解之道。楼市不会出现太大的波动但是也不要非常乐观，且行且看吧。
◈ 业内专家 王钻
从1998年由“货币化分房”开始的中国房地产正式起步了，自此在混沌中起步的中国房地产一直处在粗放式发展的路上，得不到规范，也没有机会规范。当货币、资本成为“发展”的代名词，尤其当四万亿增量货币发行，房地产成为“蓄水池”已成一种褒义的评价。其实，是房地产行业的无奈！
“蓄水池”和“堰塞湖”只是观者的角度不同；当叠加“不规范”的因素，人们的定论便会很容易得出“堰塞湖”的结论。要房地产承担的，必继续承担。
首先，要让资本不能在房地产当中这么容易地肆意逐利；再者，积淀在房地产中的货币不能轻易放出去；另外，进入房地产的信贷资金必须安全。一切的一切，要让房地产交易不容易实现，要让房地产价值不滑落！
叁：政策全文
关于进一步加强房地产调控 促进房地产市场平稳健康发展的通知
市规划国土委 市市场和质量监管委 市公安局
市民政局 市住房建设局 市金融办 深圳市税务局
为贯彻落实党的十九大精神，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，规范房地产市场秩序，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，现提出以下措施：
一、加强法人单位购买住房管理
暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。
通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品房和二手住房网签手续；通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。
二、加强商务公寓销售和运营管理
各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10 年。
通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起 5 年内禁止转让。通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的，不在禁止转让之列。
三、加强商品住房转让管理
居民家庭新购买商品住房的（不含人才住房、安居型商品房），自取得不动产权利证书之日起 3 年内禁止转让。
通知发布之日前已办理网签但尚未取得不动产权利证书的新建商品住房和二手住房，不在禁止转让之列。
四、完善差别化住房信贷政策
对购房人离婚 2 年内申请住房商业贷款或公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付款比例不低于 70%执行；若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付款比例不低于 30%执行；若能提供离婚前家庭仅有 1 套住房证明的按贷款首付款比例不低于 50%执行。
市房地产主管部门将进一步加大市场整顿力度，联合市场监管、公安、宣传等部门开展打击侵害群众利益治理房地产市场乱象专项行动，严厉打击房地产开发企业、中介机构、自媒体恶意炒作、发布虚假信息、扰乱房地产市场秩序等违法违规行为。进一步加强新建商品住房的销售管理工作，对社会关注度较高、预计购房人数较多的楼盘，引导房地产开发企业尽可能采用“线上诚意登记、公证摇号”、“线下公证选房”的模式开展相关销售工作，并对预售商品住房的公证摇号、按序选房过程进行全程监管。
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