“存在即合理。”黑格爾如是說，於是人們也如是聽，以至於這句話在不知不覺間就成了許多不合理之事的擋箭牌。例如，已經被病詬了十幾年的、最近突然火了的“公攤面積”。
隨著近來一篇題為《買100平方米的房子只得70平方米，這麼坑的“公攤面積”到底怎麼來的?》的文章在網絡熱傳，一石激起千層浪，這個目前無解卻引起共鳴甚至是公憤的問題成為了各大官媒競相報導和廣大購房者熱烈討論的焦點。
何為“公攤”？它又緣何成了眾矢之的？
“公攤”即公攤面積，是分攤的公用建築面積的簡稱，它與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。
根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標準《房產測量規範》，可分攤的公用建築面積即公攤面積，它包括:
1. 大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變(配)電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房;
2. 每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆)，為牆體面積水面投影面積的一半。
這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛室的一部分面積也要由你買單。簡而言之，買一個建築面積100平米的房子，結果實際住進去享用的只有70平的套內面積，而憑空少了的這30平就是公攤面積。
十幾年來，被公攤面積坑過的購房者不計其數，甚至可以說是無一倖免。或許是因為近年來房價一路上漲抵消了消費者對於公攤面積的不滿，但隨著房地產市場漸入調控深處，遏制房價上漲和維護市場穩定成了主旋律，以前被高速發展所掩蓋的種種矛盾逐漸浮出水面，暗礁變成淺灘，人們重新開始審視“公攤面積”這個存在已久卻並不合理的問題。
最近，公攤面積卻攤上事了。
1、 “公攤制度”的由來
說起來“公攤制度”並非“舶來品”，而是香港獨創的發明，全世界其他各地都沒有。
1952年之前，房子都是整棟出售的，自然也就沒有公攤這個說法了。但整棟出售總價高難度大，能買得起的畢竟只在極少數。為了能更快的銷售，香港地產商在單層銷售的基礎上再度創新，把一層樓拆細成數個小公寓進行出售。
他們按照“公共契約”的模式，把整棟大樓的土地和全部的產權以建築面積的方式，按照一定的比例分配給了所有的住戶，所以你花錢買，買的是建築面積。那麼電梯井、大堂、崗亭這些佔地面積怎麼算呢，按照當初約定的比例，依次扣除，剩下的，才是你的套內使用面積，這就是公攤制度的由來。
2、“公攤制度”的原罪
全球大部分國家，都是按照使用面積來列入房產證的，國外的100平米和國內的100平米，意義是完全不一樣的，差距可能在30%以上甚至更多。從全國看，一二線城市相對規範，公攤係數在15-25%之間，而很多不規範的城市甚至有超過30%的住宅公攤係數。
有人肯定會想：“是不是有30%的公攤，就代表地產商黑掉了30%的錢呢？”
實際上，公攤制度只是把公用面積從建築面積裡折減掉，如果用套內面積或者說實用面積來計價，地產商可以立刻提升30%的單價來使得總銷售金額不變。那既然並沒有多付錢，為什麼說這個制度侵害了購房者的權益呢？
因為目前公攤的計算沒有標準，也太過複雜，部分開發商利用民眾對公攤的不瞭解，快速推升公攤係數。當公攤係數大到一定程度的時候，就會對購房者的權益產生嚴重影響，明明房產證上標的是豪宅的面積，結果套內就成了經濟適用房的面積。更過分的是，公積金、取暖費等按面積計費的。某些樓盤的黑心開發商，竟然還按照公攤面積計算精裝費用，憑空增加購房者負擔。
2012年，安徽一對夫婦購買了一套建築面積為71.71平方米的兩居室，交房時發現，實際套內面積只有44平方米左右，公攤係數達到38.7%；在山東高密，購房者發現，看房時寬敞精緻的小二居到收房時變成狹窄簡陋的一居室，房裡只能放下一張床，公攤高達52.35%，被戲稱為“史上最牛”的公攤面積……
3、深圳建築公攤面積比例一般是多少？
在深圳，一個樓盤需要公攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。
高層建築因其安全通道樓梯以及“管道井”“強電井”“弱電井”等公用設施佔用空間較多，公攤係數一般在0.18~0.26之間；而多層建築的公攤係數則在0.11~0.16之間。
一般情況下，深圳住宅類商品房的公攤面積大致在10%-25%左右。其中多層住宅的公攤面積約10%-15%；小高層住宅一般在20%以內是比較合理的水平；而30層以上的住宅因為電梯數量的增多，公攤通常都在25%左右。
具體而言，深圳7層以下住宅公攤率約為7－12％；而按規定7層以上必須配電梯，7－11層住宅公攤率為10－16％；12－33層住宅公攤率為16－24％。
如果某小區的服務功能更全面、配套更齊全,如有較大的公共門廳、電梯過道、齊全的設備房等,則公攤係數會更高一些；而經濟適用房、安置房等這樣的房產相對來說公攤會略低一些。
4、 傷人的公攤會被取消嗎？
更多的人只知道黑格爾的名言“存在即合理”，卻不知道恩格斯還說過：“凡是現存的都是應當滅亡的。”
在各種房地產亂象都得到整治的今天，公攤面積之所以還能負隅頑抗，或許很大程度上要歸咎於改革它只對購房者有好處，政府和企業則表現得缺乏積極性。甚至在“堅決遏制房價上漲”的調控政策之下，取消公攤面積可能間接“助攻”房價上漲。然而，公攤面積的弊病也是有目共睹：缺乏標準、管理混亂、信息不對稱，損害消費者利益......
以致於“公攤制度”的發源地香港也在2013年徹底廢除了公攤和建築面積的概念，改為和國際接軌，完全按照使用面積來進行計算。
那麼我們未來在購房時，是否有可能只看套內實際使用面積、和“公攤”說拜拜呢？
其實早在1996年北京就嘗試改變這個不合理的制度，讓商品房按使用面積計費，但沒有得到落實。2002年，重慶曾以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出規定：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。
近幾年來，為回應民眾訴求，廣州、北京等地也開始出現按套內建築面積計價的探索。
西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為：對公攤面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術上都能做到，但問題就在於交易的信息是否透明，開發商是否願意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。
建議取消公攤，按照實際使用面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。
北京大學房地產法研究中心主任樓建波說：一套房子的總價是固定的，如果按照套內面積來算，那麼每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關鍵的是把標準制定清楚，能讓人看得明白。
建議在現有購房方式下，給開發商或代理銷售中介一項強制義務，即向購房者明示“到底分攤了哪些面積”。
而不論最後廢除不廢除，公攤面積都不應該再是一筆糊塗賬。
5、“公攤面積”冷知識
1、同一棟樓兩梯兩戶的公攤，要比一梯兩戶的大；
2、點式樓和板式樓的公攤是不一樣的，點式樓的公攤面積相對較多，板式樓的相對較少；
3、房子大，公攤就多點；房子小，公攤就會少點；
4、公共設施、走廊越多公攤就越大；樓梯高度越高公攤越大；
5、公共設施只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設施、走廊越多公攤就越大。
6、公攤也不是越小越好，太小的公攤意味著社區的舒適性降低。
6、如何避開“公攤”中的那些坑？
1、索取公攤面積數據
購房者在簽訂合同時，要求開發商出示公攤面積的相關數據，包括整幢建築的建築面積、套內建築面積之和、不應分攤的建築面積等基本數據，也可以要求列明公攤面積的具體項目以及各項目的面積，這樣購房者可以通過數據求出公攤面積，以明確自身的權益。
2、查閱有關資料
購房者有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。
3、在購房合同中約定公攤面積
《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關公共部位和公用房屋分攤建築面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數字，並在附件二"有關公共部分與公用房屋公攤建築面積構成說明"中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關共有建築分攤部位變更的情況，具體詳細為重。一旦發生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己的利益。
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