孫宏斌：房地產的下半場

前言：這次的演講之中，孫宏斌的主題是“房地產下半場：投資美好生活”。看標題也能夠明白，孫宏斌一方面講了自己對於所處行業房地產的一些個人觀點，另一方面表達了下個階段自己看好的一些投資方向。這次演講中孫宏斌金句頻出，引得臺下聽眾屢屢大笑。但如果你沉下心來仔細琢磨，就會發現孫宏斌的很多近似是段子的話，其實幹貨價值滿滿。

以下為演講全文：

第一次來亞布力，我覺得印象特別深，就是他們說的我都聽不懂。（臺下大笑）今天上面講的幾個我都沒有聽懂，我就懂一句：用電腦配紅娘。我們人生最大的樂趣就是找對象，要是電腦給配一個最合適的，那還不如死了呢。咱們說點能聽懂的。

什麼叫房地產下半場？想改成哪個都行。改成AI的下半場都行，AI的下半場就是找對象，（臺下笑）也是美好生活的一部分；互聯網的下半場也是投資美好生活。我們這幾年也做了投資，一個是投科技創新、投AI這些東西，一個就是消費升級。我們前幾年要消費升級，從十九大以後，消費升級改成了美好生活了。

為什麼我還是寫成“房地產下半場呢”？第一我們是房地產公司，主業是房地產，沒有做好就沒有錢，別說投什麼。第二，這個是大家都懂的行業。今天我的發言第一點是想說說房地產是什麼東西，第二點想說說什麼是美好生活。為什麼現在說投資美好生活，而不是去年，而不是五年前，而不是一開始？第三點是想說說，投資美好生活有多難。

第一點說一下，房地產的上半場是什麼概念呢？

房地產行業有三個特點，第一個特點是規模其實是特別大。

去年房地產的規模已經超過全球汽車產業。去年全球的汽車產業是2萬億美元，去年中國房地產的銷售已經超過全球的汽車產業，因為中國的汽車行業佔全球1/3，大概是四五萬億的銷售，加起來全世界是2萬億美元的汽車，中國的房地產已經超過。

這是一個巨大的市場，這是誰都不能放的市場。不管幹什麼，我剛才聽了半天，在座的大部分都是做投資的多，即使做高科技，也是投高科技的多。如果光投高科技的話，這個公司是做不大的。做金融也是一樣的，如果不給房地產錢的話，這個銀行也不大。不管是銀行還是基金也好，不配製50%以上的資金到房地產行業的話，這個規模一定大不了。這是我估計15萬億的行業，去年是將近13萬億到14萬億之間，這是這個行業的第一個特點。

第二個特點是什麼呢？這個行業在快速整合。

很多人覺得房地產行業沒有護城河，很容易，都是買地賣房子。其實護城河非常深，為什麼呢？我一直說這個行業分成兩塊，一塊是投資，一塊是蓋房子。投錯了以後蓋什麼房子都虧錢，地買對了蓋什麼房子都掙錢，這是這個行業最難的。在座很多人做投資，投資本來挺難的，這個行業投資更難，因為投下去之後好幾年才知道是什麼樣。這有點像種莊稼一樣。農民種下去不知道是下雨、打雷還是洪災，中間隔了很多東西。

很多人都裝修過房子。你們買的房子都挺大的，但是想找個好的設計師基本上是不可能的。全世界好的設計師就那麼多，小公司基本上是沒有機會請到好設計師的。這些好設計師基本上都叫我們給佔了。（臺下笑）這其實也是一個護城河。很多朋友找我裝修房子，他真想找好的設計師是找不到的。

房地產的第二個特點，就是快速整合。小公司沒法做，大公司其實也在快速整合。咱們可以看到，這些年這些公司增長都很快。我們前年的時候是1500億，去年是3600億，今年算一下就知道是多少（臺下大笑）。正常的行業是前幾名佔的份額很大，其實汽車行業是非常難整合的行業，但是經過這一百年的整合，前四名已經佔到45%的市場份額，前七八名佔到百分之七八十市場份額。汽車行業挺難整合的，有很多的品牌，包括有歐美、德國、日本等等，這麼多品牌已經這麼高市場佔有率。房地產這個行業，也在快速整合。

第三個特點，這個行業政策特別多，老出政策。

其實我一直說，我們做企業要看宏觀，再就是要看微觀，微觀就是我們乾的活，宏觀就是很“宏”的觀。其實我們大家看的都是中觀，今天出什麼政策了，誰當省長、中央委員了，其實不是太重要的，這是中觀。中觀的事不是最重要的。最重要的宏觀，不管誰當官就要這樣，如果不是這樣就要調，再走兩年碰到牆上就要調。如果把這個看明白，中觀的事就不太重要了。

這兩年這個行業誰都知道，我們也承認，這個行業是週期性行業，跟宏觀有關係，政策每年都在變。但是，這個行業前幾名的公司，每年都大幅度增長，不光是我們，為什麼？就是因為這些政策對我們來說，不管是幹哪個行業、做什麼，你管他什麼政策，任何一個政策都能夠變成一個你的優勢，都能夠變成對你好的，把壞事變成好事。這其實是一個特別難的事。任何時候都有好處，能夠把政策變化變成好事，我覺得這個行業的特點。

這個行業三個特點。第一是規模非常大。要把這個行業做好的話，這個行業的前十名將來都在世界五百強裡面。第二是行業在快速整合。第三個特點是這個行業老在變、政策老在調，但是別看那個，調來調去把每個政策都變成好的地方。錢貴了以後，地一定便宜，錢便宜了以後，地一定又貴，也有錢又便宜地又便宜的時候，那就是2016年，這個時候一定要抓住機會。不管是什麼政策，你要把它變成你的優勢的地方，我覺得這是三個特點。

大家都在買房子、買股票。因為誰也無法判斷將來，這個行業不存在大幅度上漲的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今後五年都是波動的。政府的干預只能讓波動顯得窄，如果政府不管的話，前年、去年一直漲，然後下到很低。現在政府在管，是讓波動變窄，今後五年甚至十年裡面都是在波動區間，在波動向上。當然每個城市不太一樣。我說的都是一二線城市、環一線城市，都是我們投的地，我們沒投的地方不算。這是這個行業的事。

這個行業這幾年確實發展非常好，現金流也挺好的。這個行業今後幾年，尤其是對大公司來說，還在快速整合市場份額，還會快速增長的，所以這是對這個行業的判斷，這是第一。

第二，我們這幾年一直在投資消費升級。消費升級、美好生活是什麼呢？美好生活，也就是我一直說的飽暖思……，美好生活。（臺下笑）有房子、有車了，吃飽了穿暖了，然後你就想著幹嗎呢？比如旅遊那些事。（臺下笑）美好生活就是這些東西，下一步就是文化旅遊，文旅是一大塊，以及休閒、養老、教育，這些東西是下一步我們要投的。這是什麼叫消費升級、美好生活？美好生活是什麼呢？他們的說了你也不懂，我們的不說你也懂。

為什麼現在要投美好生活呢？就是因為現在人都有錢了。我自己覺得，中國一開始有財富的時候是2008年以後。2008年四萬億以後，很多企業有錢了。然後是這幾年，房地產行業是2015年、2016年以後，老百姓收入也多了。如果按照平均收入的話，還是升級不了，全中國的老百姓去年一年在美好生活上花了多少錢呢？平均不到2000塊錢。所以我說中國不能平均，一平均就什麼都幹不了了，還AI什麼啊？（臺下笑）一平均都吃不了飯。

中國中產階級這些人起來了，尤其在座的這些人，還有你們周圍員工這些人，你到了這個時候了。我在1985年第一次去海南，從北京坐飛機到廣州普通艙是146，頭等艙190塊錢，我們到海南，住在藍天大酒店75塊錢一晚上，後來我說這酒店肯定要倒閉的，那時候我工資97塊錢。我一個月工資才能住一晚上，所以我說，這樣的酒店肯定要倒閉的。現在，過年的時候1萬塊錢一間了，我那天走的時候把拖鞋帶上了。（臺下大笑）

我就想說，投資美好生活是到那個時候了。什麼時候呢？就是這時候。比如說電影。汶川地震那一年的時候，中國電影市場一年就是30億，現在五六百億，現在一部電影都大幾十億了。現在是有錢了。以前誰去電影院看，買張碟才5塊錢，去電影院是10塊錢，現在誰還買碟啊？為什麼呢？就是因為錢多了。現在100塊錢看電影，是最便宜的消費，然後再吃飯就是一千塊錢。其他什麼事一千塊錢能搞定？搞不定，只有連看電影帶吃飯、洗腳，就正好是一千塊錢能搞定的，這就是你有錢了，不在乎花幾百塊錢去看電影了，看電影變成了最便宜的事。

我覺得，投資美好生活到時候了。

再說一下，美好生活的投資為什麼很難呢？難在哪兒呢？我們現在跟萬達合作做文旅，以及醫養這個東西，門檻特別高，隨便旅遊的東西一投就是一百億以上。現在萬達這些項目做完之後，大概手上會持有2000億文化旅遊的物業，隨便一個項目投資都得到100億以上、200億，像哈爾濱萬達酒店群、萬達Mall、秀場加起來一百幾十個億，像青島持有物業是兩百多億。隨便一個投資是一兩百億，一兩百億以上的，門檻很高。

第二個門檻高，是回報率很低，可能是1%或0.5%，或者是做平。萬達城現在開業了四家，有哈爾濱、南昌、合肥等，今年目標是做平，明年會掙點錢。如果有200億投這些東西，回報率很低，投這些東西有必要嗎？因為很大、回報率很低，所以門檻很高。這個行業有什麼好處呢？因為門檻高，因為彙報低，所以供應量就少，高端文化旅遊的東西會非常少。這個東西會越來越好，今年是平了，明年1%，後年2%，做過十年就20%了。

中國零售總額增加10%，商業面積增加50%，肯定是有賠錢的。商業有的東西做好以後掙錢，這個東西會越來越好，因為門檻高，包括醫養結合也要投很多錢，只有保險公司才能投得起。保險公司都不是他們的錢，都是我們的錢。（臺下笑）投了以後，就投出門檻來，這個門檻就非常高。

包括文化娛樂也是一樣的，文化娛樂也是非常高的門檻。比如視頻網站，BAT一年虧200億。視頻網站一年虧200億。中國一年拍800部電影，在電影院放的不到300部，有500部拍完就放在哪兒了，這個行業掙錢的很少。你需要投好多錢，然後你就虧了，或者就投出來了，所以需要投很多錢。像精彩的我還沒說呢，像樂視那個。（臺下笑）

這個行業消費升級也好、美好生活也好，我們投資不是誰都能投的。這個東西門檻很高的，但是堅持下來優勢就會非常明顯了，這是我想說的，（樂視）那個我就不說了。（臺下笑）

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