讓閒置宅基地和農房“活”起來！
解讀湖北農村宅基地“三權分置”試點方案
記者方珞 見習記者劉宇 通訊員 王磊
在宜城市流水鎮鶯河村，兩年前閒置、廢棄的農房，如今變成了農家樂、酒坊、豆腐坊、民宿。2015年，宜城成為全國33個農村土地制度改革試點縣市區之一。鶯河村積極探索盤活利用閒置宅基地和農房的辦法，發展特色鄉村旅遊產業，給村民們帶來了可喜收益。
今年中央1號文件提出，探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”。宅基地“三權分置”，即落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。
為了讓荊楚大地更多閒置農房像鶯河村的閒置農房一樣“活”起來，8月6日，我省出臺《農村宅基地“三權分置”試點工作方案》，確定黃陂、大冶、沙洋等12個縣市區先行先試。本報8月11日一版刊登《方案》出臺消息後，引發熱議。省國土資源廳相關負責人對試點工作方案相關要點進行了解讀。
集體所有權咋落實
《憲法》和《土地管理法》規定，農村土地為集體所有，城市土地為國家所有。省國土資源廳相關負責人說，國有土地通過向土地使用者收取出讓金，體現國家對土地的所有權；但農村宅基地為集體所有，集體無償分配給符合條件的村民使用，屬於福利性質，加之管理鬆散，集體組織參與宅基地使用管理的程度不高，造成一定程度上的所有權虛化。
本次試點，將探索落實宅基地集體所有權。試點地區的農村集體經濟組織將在宅基地規劃佈局、佔地標準、村容村貌、文化傳承、環境保護、資格認定、流轉使用等方面發揮重要作用。
以鶯河村的改革探索為例。鶯河村黨支部副書記楊晶介紹，鶯河村村委會在探索宅基地“三權分置”的過程中，通過調查摸底，針對“一戶多宅”“空掛戶”、宅基地荒廢等情況，在尊重民意的基礎上，由村集體出資回購，或農戶按照超出面積交納有償使用費。2015年後，村集體花費近10萬元改造了3家老房子，由村民來承包，發展鄉村旅遊，服務遊客。這是該村探索落實宅基地集體所有權的方式之一。
省國土資源廳提醒，這些探索均須符合中央文件要求、政策法規規定及發展戰略導向。比如，宅基地規劃佈局、佔地標準等都須符合《土地管理法》《城鄉規劃法》的相關規定。
為何強調宅基地農戶資格權
誰具備擁有農村宅基地的資格？誰來認定資格？資格如何認定？一系列難題還須通過試點來探索。
《方案》稱，將探索宅基地農戶資格權的內涵、認定主體、認證程序、確權方式、權能作用等。鼓勵試點地區因地制宜研究制定宅基地資格權的取得、保留、註銷、恢復等管理辦法。
宅基地“三權分置”，為何如此強調資格權？
省國土資源廳相關負責人介紹，隨著經濟社會發展，今天農村面貌發生了翻天覆地的變化。過去，農村人口相對固定、業態單一、村莊變遷緩慢；如今，隨著人口加速流動，村莊的格局變化越來越快，生產生活多樣化趨勢加劇，外村人員、城市人員，甚至“洋女婿”“洋媳婦”都可能成為一個村的成員。
農村宅基地以“戶”為單位取得。那麼，什麼樣的成員組成的“戶”能夠有資格獲得宅基地。這正是需要試點探索的難題之一。以“戶”為單位的資格權探索，“保障”意味十足，體現了國家通過適度放活使用權增加農民財產性收入的改革初衷，既是法理基礎，也是實現途徑。
正如楊晶所說，如果在鶯河村能夠明確資格權,等於給農民們吃了一顆定心丸——即使農民離開村莊打工，長期不回家，也保留獲得宅基地的資格。這樣就為宅基地使用權獲得收益提供了基礎。
放活使用權如何“適度”
據國家自然資源部等部門統計，全國至少有7000萬套農房和3000萬畝宅基地處於閒置狀態。公開資料顯示，2016年底，武漢現有農村房屋約73萬套，長期空閒農房約11.6萬套，空置率為15.8%。這些房屋如何發揮它們的價值？
放活使用權，意味著農民可把閒置農房出租給企業或個人。楊晶說，鶯河村發展鄉村旅遊以來，普通的週末，有近千人來訪。有些農戶自己把老房子改建後經營農家樂，有些農戶將老房子改造後出租給外來客經營，農戶平均月盈利5000元左右。
但《方案》再次強調了“適度”，明文規定須探索放活宅基地和閒置房屋使用權的主體、範圍、對象、用途、年限、方式、擔保及收益分配機制。
省國土廳相關負責人表示，不是來一個人，就可以租下閒置農房，經營農家樂。將來到農村租賃或合作，使用宅基地房屋的經營者，必須和當地鄉村振興的產業導向符合，有信用不良記錄的人，也會受到限制。
同時，《方案》提出，要掌握現狀、總結模式，並提出防範化解宅基地和閒置房屋使用權市場風險的建議。楊晶介紹，鶯河村村委會正在謀劃成立“宅基地流轉協會”，協會作為中間人，對租賃者雙方進行約束，保證宅基地有秩序流轉，防範經濟、安全、環境等方面的風險。
《方案》還提醒試點地區，宅基地“三權分置”助力農村新產業、新業態，關鍵在於妥善處理宅基地與農房的關係，防止出現一些不必要的糾紛。
有突破，也須堅持底線
省國土廳相關負責人介紹，宅基地“三權分置”是國家重大改革任務，是鄉村振興戰略的重要抓手，為適應經濟社會的發展而試點。
宅基地“三權分置”改革試點，在兩個方面體現了突破性，一是“資格權”的提出，創新和完善了宅基地制度；二是在操作層面上，擴大了農村宅基地的功能作用，原先保障農民居住屬性為主的宅基地，有條件地區的農民有望從中獲得商業收益，成為增加財產性收入的渠道。
試點改革有突破創新，也要堅守改革底線。
宅基地“三權分置”必須在現有法律法規範圍內進行探索創新。試點必須確保“土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損”的底線不動搖。
城裡人到農村買賣宅基地的口子不能開，按規劃嚴格實行土地用途管制這個原則不能破，嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會所；農村集體土地上建設的小產權房、超過標準的宅基地用地不可通過“三權分置”改革合法化。
試點結束後，我省將提煉宅基地“三權分置”助推鄉村振興的經驗模式，建成一批宅基地“三權分置”示範鄉村，提出宅基地等農村集體建設用地管理改革建議，適時在全省推廣。
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