作者：蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心主任 黃志龍
最近幾個月，北京房租飛速增長引發民間熱議。
雖然每年的大學生畢業季，房租普漲是一種季節性現象。但是，今年房租的暴漲行情，卻比往年“兇猛”許多，“買不起，也租不起”將進一步加劇北漂的焦慮情緒。
那麼，今年北京房租的暴漲行情究竟到了什麼程度？其深層次原因又有哪些？且看以下分析。
北京房租呈加速上漲趨勢
根據中國房地產行情網公開信息，2018年7月，北京房租同比上漲達到21.89%，環比漲幅為2.63%，租金絕對水平冠絕全國，每平米達到92.33元/月，而上海、深圳和廣州則分別為81元/月、84.8元/月和53.05元/月。
從中原地產統計的住宅租金指數看，一線城市中漲幅最快的是北京和深圳。其中，北京二手住宅租金指數從2017年10月的190.4上漲到2018年7月的211，最近幾個月呈加速上漲趨勢（參見下圖）。另外，深圳的漲幅也較為可觀，上海、廣州的租金指數則保持了相對平穩，並沒有出現明顯上漲。
當然，以上只是反映了北京房租的平均漲幅，一些熱點地區如北京五六環地區，房價整體漲幅已經超過了10%，某些房源甚至10天暴漲100%。由此可見北京租賃市場的火熱程度。
供需缺口是房租上漲的長期因素
究竟是哪些因素在推動北京房租上漲？
要回答這個問題，首先需要觀察影響租賃市場供需平衡的基本面因素。
（一）三方面因素致使北京租房需求強勁
從需求層面看，下述三方面是北京住房租賃市場需求仍然強勁的主要因素：
一是北京人口疏解沒有達到預期。2017年6月《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》發佈之後，北京市政府開始大規模拆除邊遠地區的自建出租房、合租房，疏解低端產業流動人口，同時進一步收緊戶籍政策、入學資格管控，希望通過“三控（房、戶、學）”等強力措施，實現控制常駐人口總數的目標。然而，“三控”的實際效果並不樂觀，2017年常住人口僅下降了2.2萬人，相對於2170.7萬人的常駐人口總數（參見下圖），幾乎可以忽略不計。從北京地鐵乘客量數據看，2018年北京常住人口甚至可能重新恢復增長。
二是北京高收入群體佔比高、收入增長快。僅有人口流入還是不夠的，房租的快速增長還需要租房人群收入的高速增長來支撐。根據智聯招聘薪酬大數據報告，2018年夏季求職期平均薪酬超過萬元的唯一城市是北京，緊隨其後的是上海、深圳、杭州和廣州（參見下表）。
更為重要的是，北京市是互聯網IT產業和金融從業人員最為集中的地區，這兩大行業又是公認的高收入行業，起薪高、增長潛力大的特點突出。2018年上半年，北京市金融業增加值佔GDP比重繼續保持在18.79%的高位，互聯網IT產業佔比也高達11.6%（參見下圖）。
三是雄安新區對於北京產業和人口疏解力度和進度可能低於預期。最近的一些公開信息表明，雄安新區規劃和建設進度可能低於市場預期。事實上，今年4月發佈的《河北雄安新區規劃綱要》提出的兩階段目標，分別為2035年目標和本世紀中葉的目標，並未提及2020年短期目標，更沒有對短期內人口規模、產業指標進行明確界定。可以預見，未來3-5年內，雄安新區建設重點是規劃、拆遷、生態整治、交通基礎設施建設等方面，短期內對北京市人口疏解和產業轉移的影響力將比較有限。
（二）房源供給總量不足還有結構性難題
從供給層面來看，在住房需求強勁背景下，住房供給問題則表現在結構性難題和總量不足兩個方面，並最終成為租賃市場供需失衡、價格上漲的重要因素。具體來說：
結構性難題表現在居民通過購房滿足居住需求的渠道受阻。2016年10月份以來，北京市的限購、限貸、限商、限離、限企等房地產調控政策相繼落地，加上北京是全國唯一的、多年實施“按個人轉讓住房所得20%徵收個人所得稅”的城市，這使得2017年北京市房地產交易陷入冰點，全年新房和二手房交易分別僅為10.4萬套和13.3萬套，都大幅低於2015年和2016年的成交量（參見下圖）。史無前例的調控政策只是一方面，另一方面是超高的房價水平讓許多年輕人難以承受，他們不得不進入租賃市場。
總量問題表現在，從供應租賃房土地到形成有效租賃房供應，有1-2年滯後期。從2015年初住建部發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，到黨的十九大報告把“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”作為住房供給制度的國策，租賃住房市場發展成為北京市解決住房問題的兩大支柱之一。2017年4月《北京市 2017-2021年及 2017年度住宅用地供應計劃》明確，未來五年內全市計劃供應租賃住房 1300公頃，其中2017 年供應租賃住房 227 公頃。為了多渠道供應土地，降低土地成本，2017年11月北京市發佈《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，計劃在2017年-2021年五年內供應1000公頃集體土地用於建設租賃住房，政策出臺後的2017年完成供地203.9公頃，完成率102%，年均建設規模200萬平米和50萬套。
然而，從這些土地供應，到最終形成租賃住房的有效供給，存在1-2年滯後期。從北京市住宅新開工面積、施工面積和竣工面積增速可以看到，今年1-7月，北京住宅竣工面積同比增速為-10.7%，延續了2017年以來的大幅萎縮趨勢，而反映前期土地供應大量增加後的影響——住宅新開工面積、施工面積增速則在2018年以來迅速“由負轉正”，1-7月二者增幅分別達到21.5%和10.2%，均創下了2016年以來的次高水平（參見下圖）。從2017年土地供應情況來看，這些新開工和施工住宅有20%以上是租賃住房。因此，未來幾年的租賃住房有效供給缺口將會明顯緩解。
資本湧入或是近期房租暴漲主因
以上是影響北京房屋租賃市場供給、需求、政策等基本面因素。值得注意的是，2018年以來特別是最近幾個月，北京房租短期大幅暴漲，還有一個關鍵力量是各類社會資本全面進入租賃市場。
為何資本會全面介入到住房租賃市場？其原因有三個方面：
一是社會資本參與住房租賃行業的發展，符合中央和地方政府鼓勵租賃市場的方向。
二是北京作為全國住房供需失衡最嚴重的城市，資本具有巨大的炒作空間。
三是北京租金回報率極低，具備上漲潛力和空間。事實上，2017年下半年以來，北京租金價格開始快速攀升，租金回報率也從2017年10月的1.35%的歷史低點上升到2018年7月的1.57%，但這與已公開發行的長租公寓ABS和REITs產品收益率4.5%-5%仍有較大差距，上漲空間較大。
稍微留心就可以發現，資本力量在租賃市場早已行動。據鏈家自如公佈數據，2015年長租公寓門店增長率不足15%，2016年增長率為35%，2017年增長率高達40%。
當前，資本主導的品牌長租公寓已初具規模，行業排名前十的品牌公寓管理房屋間數（套數）均已過萬（參見下圖）。其中，行業龍頭鏈家自如在北京、上海、深圳等一線城市管理公寓數，兩年內翻了一番，從2016年年中的25萬套上升到2018年6月末的60萬套；萬科泊寓規模緊隨其後，在2018年6月末也達到了14.5萬套。
然而，當前品牌公寓佔整個租賃市場的比重僅為2%左右，遠低於發達國家25%-30%的平均水平，這也就出現了最近幾個月大型品牌長租公寓大規模燒錢搶佔房源、爭奪租賃市場定價權的現象。
對於這種現象，北京市住房管理部門已及時介入干預，嚴控品牌公寓囤積炒作房源。
值得提醒的是，若想從根本上解決房租上漲的壓力，需要在加快租賃房有效供給的同時，進一步明確長租公寓的市場管理規則，防止市場過度炒作，加劇房租上漲的壓力。
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