最近一段時間，濟南樓市參考一直在思考這樣一個問題：
什麼是房住不炒、迴歸本源？如何理解房子是用來住的？
很多朋友肯定和濟南樓市參考一樣，有時候會對當前的樓市形勢感到迷茫。今天我們想說的是，越是迷茫的時候，越要相信常識的力量。
什麼是房住不炒，迴歸本源？我們理解的是，首套房的剛需，就是“本源”！為了實現房住不炒，實現房子是用來住的，那麼針對剛需，就不應該執行處罰利率。
如果問是誰最需要房子，一定是首套房的剛需！恰在此時，我們注意到上海首套房“迴歸”9折，這應該就是“房住不炒”的標誌性事件，這是“房住不炒，迴歸本源”的強烈信號。
NO. 1｜壹
上海利率迴歸9折！首套房的剛需迎來曙光
今天早上，一條新聞引起了我們的注意：
迴歸9折，工行、農行同日調整上海首套房利率折扣。
具體信息如下：8月9日，21世紀經濟報道獲悉，中國工商銀行和中國農業銀行同日調整上海首套房貸利率折扣，從95折降至9折，為首次購房者釋放利好，而二套房貸利率維持基準利率上浮10%不變。
當然，這是上海的房貸利率，並不是濟南。但我們認為，上海利率的轉變是一種信息，至少房住不炒，首套房的剛需應該受到更多的優惠照顧，因為房貸利率的調整，實際上調整的是購房者的住房成本。
對購房者而言，除了明面上能看到的戶型、地段等之外，房貸利率是應該關注的一個點。房貸利率，就是貸款的價格，直接影響到住房的成本。利率的變化，在很大程度上影響人們的購房行為。
NO. 2｜貳
為什麼說利率之差，對剛需購房者影響重大
對於經濟條件有限的剛需來說，他們購房多數會選擇按揭貸款，而利率的高低，成為影響他們購房者的重要因素。
我們以100萬貸款、30年等額本息為例，就不同的貸款利率情況，所需支付的利息與月均還款額度做一個比較，跨度從基準利率的0.9倍至1.2倍。
9折優惠（4.41%），還款總額為1804866.42元，即實際支付利息總額為804866.42元，月均還款5013.52元；
基準利率（4.90%），還款總額為1910616.19元，即實際支付利息總額為910616.19元，月均還款5307.27元；
上浮10%（5.39%），還款總額為2019264.23元，即實際支付利息總額為1019264.23元，月均還款5609.07元；
上浮20%（5.88%），還款總額為2130686.49元，即實際支付利息總額為1130686.49元，月均還款5918.57元；
雖然濟南現在首套房利率各個單位不太一樣，整體在上浮10%-20%之間，為了方便理解，以下計算假設現在小A在濟南買房的貸款利率上浮20%也就是5.88%，而小B的購房貸款則按照九折優惠執行，不同的利率，小A和小B兩者實際支付的利息差距很大：
實際支付的利息總額相查1130686.49-804866.42=325820.07元，
月均還款的話兩者之間相差了：5918.57-5013.52=905.05元。
每個月905元的月供差，對剛需人群來說，影響重大。特別是對於平均工資只有6000左右的濟南，月供如果能夠減少905元，將減輕多少剛需購房者的還款壓力。
NO. 3｜叄
濟南首套房的剛需朋友，一定盯緊利率
對於剛需的建議，我們曾經給過很多建議，該說的，不該說的，都說過。很多人寄希望於房價大跌，這樣自己就可以買得起房子了；也有人寄希望於房價大漲，這樣他就能賺翻了，這兩種想法都是不切實際的。
就目前而言，政策的空間，其實是有限的，我們能夠看到的，我們的樓市調控至少有實現4個目標：
第一個目標：首當其衝的，最為人詬病的，就是房價不能大漲，如果再次出現2016年房價翻倍的情況，房地產將虹吸所有產業，我們製造業的優勢，將不復存在。如果買2套房的收益，就能秒殺一個百人工廠的收益，誰還會去做實業？
調控的第二個目標，就是房價又不能大落：日本，俄羅斯的悲劇就在眼前。
第三個目標：要保證低收入群體的住房需求得到滿足，請注意是住房需求。這個基數非常龐大。
第四個目標是最隱晦的，為了避免不必要的麻煩，這裡不做過多解釋。
基於上述4個目標，每個人對於買房的判斷和決策應該都有自己的體會。至於首套房的剛需，要不要買房，這個問題因人而異。對於有能力的剛需，濟南樓市參考的建議是，可以買，盯緊利率和房價（部分項目有優惠空間），一旦機會出現可以買；對於一些經濟條件有限的剛需朋友，我們的建議就是，就像去餐廳吃飯，豐儉由己。高槓杆買房揹負太大風險，不過未來的住房需求總能滿足。
最後提醒大家關注一下深圳房改和新加坡的住房模式，或許對於我們判斷樓市演變有幫助。另外既然房價不能漲，那麼有些東西可能就要漲了。
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