這是一個「精心計算」的養老故事。主角有三個：銀保監會，保險公司，房東。
8月8日，中國銀保監會發了一個紅頭文件，要在全國推廣「以房養老」。
說實話，董小姐覺得，這事挺奇怪的。
「以房養老」，又名「倒按揭」，它的含義是，擁有房屋的60歲以上老人將房產抵押給保險機構，之後老人可以繼續居住或享受收益，同時按照約定條件每個月領取保險公司支付的一筆養老金，直至身故。老人去世後，金融機構抵押房產處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。如果有結餘，則給老人的繼承人。
其實，它不是一個新事物，四五年前就在北上廣試點了，後來又擴大到多個省會城市。
按照中國政策設計的傳統路徑，應該是試點效果不錯，才會全國推廣。
可是，四年前的試點，效果堪稱「慘淡」。迄今為止，公開數據顯示，只有幸福人壽一家保險公司推行了「以房養老」相關保險產品。
截至2018年6月底，這款保險承保僅98戶、共計139人。是的，你沒有看錯，一共139人。
現在，它準備全國推廣了。
有幾個不能迴避的問題在前方等待著它：
1，效果不佳，全國推廣的底氣何在？
2，國外經驗如何？
3，四年前認知不到位，四年後如何？
4，今天的真實目的是什麼？
5，「以房養老」政策真正的BUG。
董小姐像小蜜蜂一樣採訪了一大圈，也思考了好幾天，寫了一篇數千字的報道。
我發現「以房養老」被高度看空。並且，瞭解到了幾個真實存在的場景，深受震撼。
在北京的醫院急診室裡，曾經出現過多次空巢老人急需手術，卻找不到家屬簽字的情況。
還有一位失獨老人在急診室中突然去世，他和他的房產以及賬戶上200多萬元人民幣，都一樣無人問津。
因此，老人們的痛點不能簡單認為就是錢的問題。中國的老人更缺的是真實可觸的養老服務。
董小姐的這篇文章，雖然在說房產，說政策，說「以房養老」的BUG，也想說說中國的養老困境。
文章有點長，我把它脫水處理成25句話，供你參考，歡迎切磋。
一，如果養老要把房子抵押給保險公司才有錢，為什麼不直接賣了房拿著錢去高端養老院？
二，「以房養老」出臺有一個大背景。中國社科院預測，2018-2022年中國養老金“收不抵支”的省份約為13-14個，其中，東北、西北部分省份養老金結餘耗盡風險還在加大。
三，中國大部分老人的養老問題需要政府託底。「以房養老」作為一種補充保險，舉國推廣，一旦落地，可以為政府轉移部分養老壓力。
四，有人認為，「以房養老」是金融產品創新的代表，用房產抵押換取養老金，能提高社會資源的利用率。
五，也有人認為，「以房養老」是政府將一部分養老責任推到了市場，嘗試讓老百姓自己解決養老問題，屬於治標不治本的權宜之計。
六、「以房養老」運行良好，一定要有足夠的土壤。以日本為例，日本的「以房養老」在房價高的個別大城市推行，高額遺產稅是它的制度土壤之一，用來抵消人們對繼承房產的熱情。
七，即使在日本，這套玩法也不是主流。日本養老保險制度完善，養老金相對充裕，很少有人會選擇抵押房屋來養老。
日本房屋的租售比走高之後，一些老人會在85歲以後，將家中的一個房間出租出去，用高額租金來補貼自己，或在養老機構裡住3—5年，直到離世。
八，相比中國，日本養老金體系較為全面，有值得我們學習的地方。比如說，日本推行介護險，給老人提供看護服務，政府負擔50%，企業或個人養老金及商業保險等負擔剩餘50%。
九、中國「以房養老」的核心是讓民間房產變現為養老金，說到底還是取決於老人的房產價值多寡，與樓市息息相關。金融機構作為中介，既承擔風險，也從中牟利。因此，房地產市場的水溫是重中之重。它決定了這條政策推行的土壤和參與者的積極性。
十、很多保險公司人士認為，「以房養老」在中國還是個概念，操作流程沒有設計好，很難落地。
十一，從金融機構角度看，不確定因素太多，將導致它們在拿房後傾向於儘快出售。中國房價過去一路高漲，但租售比一直比較低，房屋租金收益率低，再加上人們普遍預期的房地產稅，一旦落地，很可能進一步攤薄收益。這些都是金融機構最不願意看到的變數。
十二，如果未來「房住不炒」的政策繼續強化，房屋售價有進一步的變動風險，保險公司在「以房養老」這個險種的收益上將會有更大的不確定性。
十三，基於傳統觀念，老人們也很擔憂，房屋實際升值高於當下評估值，心理抗性也很大。不信的話，你問問你身邊的老人家。
十四，「以房養老」需要先行評估房屋的資產價值，用來判定養老金額度。
但是，在實操過程中最常見的分歧是，估值時，老人希望房子有高估值，而保險公司會考慮經濟大勢、購房需求變數等各類影響房價升值的不確定因素，做低房屋的增值部分。
十五，房子漲了老人根本不捨得抵押，房子跌了金融機構收益少，也不願意。
十六，除房價風險外，未來還有房屋繼承糾紛、房屋70年產權到期續期、房屋損毀、折舊、老人預期生存年限、房地產稅等各類支出與風險。
十七， 保險公司的核心是通過資本運作讓資產保值、增值，希望拿到的資產乾乾淨淨。一旦接手房產，便涉及到房地產、司法、財稅等一系列領域，問題瑣碎而複雜。
當老人身故後，許多保險公司甚至不太願意和家屬直接對接拿房問題，除非下設或投資單獨公司來處理房產。
十八，金融機構做的是槓桿生意，天然傾向於把資金投到週轉最快、收益最高的領域，「倒按揭」形式對金融機構來說也是一種長期現金流佔壓。
十九，一個大型房企的養老業務負責人告訴董小姐，保險公司直接賣壽險就能有大筆現金進賬，何必再去碰以房養老呢？這個問題好毒辣，當壽險與以房養老擺在你面前，你會挑哪一個？這是「以房養老」的第一個需求悖論。
二十，目前市面上的養老險種，大多根據老人平均壽命來計算保費，較少涉及房產。即便涉及房產的險種，也更多是房產即刻變現，老人直接去養老院，與養老護理掛鉤。
二十一，「以房養老」涉及到產業鏈，保險公司只善於處理資金問題，其他不一定搞的定。
二十二，對老人來說，要接受「以房養老」並不容易。由於房屋價值評估不確定，這個舉措被認為是以低迴報抵押了高資產，到手的資金不划算。
參照幸福人壽推出的「以房養老」產品來看，目前一位70歲的老人抵押價值100萬的房產，每月僅到手3734元，壽命越長，回本的可能性才越高。
二十三，受中國傳統文化觀念影響，中國的房屋被認為有傳承價值，老人們對房子有特殊的情感寄託。很多人難以接受耗費大半生積蓄買房，老了以後房子卻不歸自己，也不歸後人。
中國的大多數老人習慣住在自己熟悉的房子裡，過著節衣縮食的生活，他們當然有提前賣房和抵押房屋的權利，但是，願意這麼做的老人並不多。
二十四，在實操過程中，「以房養老」不僅要老人認可，也需要徵得老人的子女同意。
在長達幾十年的抵押期限中，如何應對老人變卦、子女入住不退房等後續問題，目前也缺少配套的制度設計。
二十五，養老是一個系統工程，更多空巢老人和失獨老人最大的養老痛點並不是錢，而是養老服務。
有房老人的痛點不是資金，而缺錢的老人往往沒有高價值房產，這是“以房養老”的第二個需求悖論。「有錢的不需要，沒錢的要不起。」
「以房養老」是很好的新嘗試，但如果純粹從利益結合點出發，明明老人和保險公司都不願意，政府還硬要牽線，最後只能是不歡而散。
PS：你認同嗎？也想在留言中聽聽你的高見。
插播一句，因為手頭一直有些備料，接下來你們最希望看到董小姐寫哪家公司呢，歡迎提名
PPS：董小姐是《財經》雜誌記者。此文完整版參見《財經》報道《“以房養老”為何不遭待見？》，作者董文豔。
閱讀更多 一勺言 的文章
