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神仙打架,百姓遭殃
北京房租一向是北漂年輕人最為觸動神經的生活痛點。
幾乎每年3月的春節返京季和7月的大學生畢業季，都會有一些媒體報道北京房租高、過快上漲的問題，從而引發熱議。
而今年北京房租的話題切入點就頗顯戲劇性了，稱其為「三個男人的一臺好戲」。
對於行內人，迷亂紛爭，說什麼的都有，但對於行外人，大體可以解釋為這麼一個故事。
前段時間，北京中介行業老大和對手在戰場上廝殺搶房源，爭相想做口碑二房東，都號稱要進行「行業革命」，然而革命的結果，卻是人為地拉高了收房價格，造成市場秩序混亂，房東紛紛上調報價。
這時候，行業老二的二當家看不慣了，認為房租已經夠高了，再這麼玩下去不但行業要完蛋，北京的年輕人也被高房租趕跑了。於是接連發文抵制這種行為，而且還把裁判拉下場，要求罰黃牌。
結果第二天二當家就被辭退了。
原因是行業老二的大當家說行業老大連給他打了兩個電話，說喊裁判出來無異於捅了大家一刀，警告他如果再這麼亂說話，小心行業老二的位置不保。為了安全起見，只能忍痛割愛。
結果第三天，行業老大就連發長文，說自己以人格擔保沒幹過這事兒，還把證據貼了出來。
到後來，二當家終於明白了，這特麼是中計了，自己老大玩了一手「借刀殺人」！
一出好戲演完了，三個男人如何撕逼併不重要，重要的是這個事情告訴了我們兩個事實。
1.資本市場已經開始全線涉足房屋租賃市場，這又將是一場資本界的血雨紛爭。俗話講，神仙打架百姓遭殃，作為平頭百姓的北漂年輕人或許是一場災難的開始。
2.一線城市結構固化出清，高企的生活成本倒逼年輕人出逃一線城市，二線城市或許會迎來新的機遇。
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北京房租上漲的真相
《財經》報道說：北京城從三環到六環外，近三月的房屋租金都在飛漲。記者隨機採訪的租戶所提供的數據，相比去年同期，單間月租漲幅高者達35%，低者也有20%。
據爆料，一名業主打算出租自己位於天通苑的三居室，預期租金7500/月，結果被二方中介互相抬價，硬生生的給抬到了10800每月。
如果把這兩則新聞連起來讀，長租中介公司就鐵定背上房租暴漲這口黑鍋了，沒得狡辯。
但在這次討伐聲中，長租公寓的代表自如CEO熊林顯然不承認這個事實，還連發長文表示冤枉，因為自如在上半年的確沒有上調這麼多的漲幅。
於是輿論又一次轉移到了“誰是此次北京房租暴漲的幕後推手”上。
其實事情沒有那麼複雜。
1.北京房租暴漲並不是由單一因素造成的，是供需結構所迫的必然趨勢。按現在長租公寓對於整個市場的影響力，安上主導市場價格的頭銜，顯然是高估了它的身份。
2.資本是長租市場的催化劑，這個確定無疑，如果監管不到位，催化的結果是致命的。
1.供需結構
如果研究樓市的話，你會發現在歷史上「房價不漲房租漲，房租不漲房價漲」是一個死循環規律。尤其是2017年這波大週期臨近尾聲後，各地房價就開始悄無聲息的一路狂飆了。
究其原因還要從供給端談起。
例如在北京，願意出租房子的是群什麼人？
一是趁著土地紅利擁有多套房產的北京土著，二是多金的外地投資者。
其中主導因素便是投資者。投資者是趨利的，大部分都是身上壓著高額房貸。如果房價不漲，就會死扣著房租的利潤求回報，在投資界，如果房租能抵消月供，這絕對是最完美的投資品。
但即使按照現在的房租水平，在投資客看來也是極低的，歸根結底是房價太高，地價太高。
所以，在房價不漲的時間裡，房租上漲成為了投資者的一貫主張。至於其他的房東群體，肯定是附勢而為，誰又會閒錢多呢？況且很多北京土著都以外地人的房租過活的。
這個是市場的個人原因，更重要的還有政府調控。
「房住不炒，發展長效機制」的基調已經有段時間了，而長效機制中典型的就是發展房屋租賃市場，尤其是增大長租公寓的供給。
今年4月份萬科的長租公寓就在北京現世了，但是由於「一套90平米的房子，10年租金180萬」的定價策略，差點兒沒讓群眾的唾沫星子淹死。
這是租房嗎？難道不是搶劫？
其實這事兒還真不能怪萬科，他也很痛苦。因為這是在政府的限競政策下拿到的自持地，拿地價格高，加持建安成本，按這個定價原則，得到的利潤也不足3%，對於企業來說，幾乎是沒賺錢的。
那麼問題來了，政府不願意降地價，靠開發商讓利老百姓，這個事情現實嗎？
如果真想發展長效機制，發展長租公寓託底剛需北漂族，那就應該以符合市場居民收入的水平來定價房租，而不是靠現在的泡沫房價來定價。
2.資本催化劑
自如CEO熊林說自如現在不賺錢，這句話的確是真的，之前我和搞租賃市場的朋友也研究過。
但是有人問我，不賺錢的買賣現在為何受到這麼多資本大鱷的青睞？
大概有兩點原因。
1.國家已經把房價提到了政權安全的高度，堅決遏制房價上漲是未來的主基調，尤其是在北京大的漲幅這幾年是不可能現象，那麼房價不漲沒有利潤空間，而且長效機制下租賃市場的利好政策相當充沛，資本自然而然被擠到租賃市場。
2.現在不賺錢並不意味著未來不賺錢。資本是玩規模的，不是玩毛利。就這次自如和蛋殼以上浮20%—40%的房價收房就能看出，租房市場的資本燒錢模式已經開啟。
這和當年滴滴快的，美團餓了麼，摩拜ofo大戰一樣，先是燒錢補貼用戶攻佔市場，然後壟斷資源壟斷渠道，然後兩邊抽梯開始吸血。
但是我在上文講了，以現在的房價市場反推租賃價格已經造成了年輕人的畸形房租收入比，如果資本涉入催化市場，議價權掌握在他們手裡，這對於城市發展都是毀滅性打擊。
資本才不管你什麼人口結構，產業發展，在他們眼裡，只有錢。
很多人問我，如果北京的房租繼續這麼漲下去，會造成什麼結果？
3
年輕人進了養老院
城市發展規劃是一門很深的學問，其中產業人口結構和資源配置之間最難協調。各個階級的生命體必須在一起進行協作，這個城市才有生命力。
房租繼續上漲，首先撐不住的人口肯定是低收入群體。
這部分群體可能是保潔工、維修工、服務員、物流員等等基礎勞動力，他們會選擇要求加工資或者離開這個城市。
那麼這個城市其他人口的生活成本會陡然提升或者乾脆服務滯動。
生活成本升高對權貴們的影響並不大，但是城市白領就會被迫壓垮。白領壓垮了，壓力會傳導至“食物鏈”上端。
最後資本家開始壓榨勞動力，想盡辦法節省成本。隨之波及整個產業，城市貧富分化逐漸加劇，城市失去活力，最後變成了一座沒有年輕人的權貴死城。
有些人應該明白了，其實這個邏輯就是目前香港的真實寫照。
所以，一個城市的房租能反應一個市場真正的供需，也能反應一個城市真正的造富能力和財富等級。它雖有市場，但碰不得。
如果不去增大供給平衡需求，不去監管放縱資本爛入，高房租給社會帶來的災難會遠遠大於高房價。
那可真是不給年輕人留一條活路。
其實在2017年的時候，中國一線城市應屆畢業生的房租收入比就已經觸及了紅線，北京是44.8%，上海是41.8%，深圳是41.7%。
幾乎賺到的錢一半用來租房是常態，再加上吃飯、交通等生活購置，即使再節省都難逃淪為月光族的命運。
所以絕大部分剛畢業的大學生來北京的第一課就是抹去在北京買房的想望，然後找到一個性價比的房子活下來。
前段時間有個段子爆紅網絡，說現在公司的管理者千萬不要責罵年輕人。
有網友給這個段子寫了個續集：中年人回去給年輕人漲房租。說不幹就不幹的年輕人終有一天會變成隨意被責罵的中年人。
一個段子把年輕人和中年人的困境串在了一起。而串起兩代人的那根線，是忙忙碌碌卻沒有錢。
高房價已經壓榨完了中產的勞動力，如果再用高房租壓榨年輕勞動力，社會經濟的增長點或許就只能剩下養老、醫療和教育了。
最近有兩個問題也比較有意思。
一方面是，大城市房租大漲，年輕人住到哪裡去？另一方面是，全國60歲以上老年人達2.409億，誰來養老？
不過，這兩個棘手的問題現在已經找到了解決之道，那就是：
讓年輕人住進養老院。
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