01 空前絕後的大調控!
調控,從未如此高壓過。
調控,從未如此高調過。
調控,從未站在如此的政治高度過。
人們不禁嘀咕,這房子到底敢不敢買?房價這麼高恐怕是要跌了吧?房地產泡沫不破是不可能了吧?
這很正常,有些市場也確實出現了鬆動,比如廈門、比如長沙、比如杭州、比如重慶、比如環京,雖然沒有媒體傳的那麼誇張,但確實出現了鬆動。
而且,在購房者開始徘徊、觀望、猶豫、甚至懵逼的時候,開發商已經開始了真刀實槍的大撤退。
太原流拍。
北京流拍。
杭州流拍。
成都流拍。
等等,流拍。
今年前7個月,一線城市土地流標共有13宗,創下2012年以來的新高,去年同期僅有4宗;二線城市土地流標共154宗,2017年同期為77宗;三線、四線城市土地流標合計達629宗,而2017年同期為284宗。
今年前7個月,全國房地產市場土地流標共796宗。
所有的一切是為什麼?問題的根本是為什麼?
其實很簡單。
限房價、限地價,開發商一算不賺錢,為什麼要拿?
今年的寬貨幣寬信用,但卻還是嚴控房地產信貸,開發商沒錢,拿什麼買地?
02我不炒房,我只是想買房!
那,為什麼有的城市大家還在搶房呢?不搶不行嗎?
其實原因也很簡單。
一手房比周邊二手房低20%以上,你如果不傻,你如果有錢,你有什麼理由不買?即使降,降20%也不賠,如果不降,這就是買到就賺到啊。
所以,問題的根本都出來了。
我認為有個股票能賺錢,我就買,這多正常。
我認為某個創業者有潛力,我天使一點,這多正常。
我認為某個空氣幣即使是忽悠,但也能賺錢就買點,這也正常。
我認為搖到這個房子,買下來就可以賺20%以上,我想買,這也很正常。
如果你認為我不能買,你最應該做的不是阻止我買,而是打消我這個買到就賺到20%的預期!
是什麼?是不要讓市場存在套利空間。
就是,不要讓新房的價格存在套利空間。
這才是調控的真正意義,但目前的調控,卻是人為製造這個套利空間,反而加重了供需的不平衡。
再加上人為的限價,不讓開發商賺錢,土地供應更是跟不上,供需關係進一步惡化。
那,大家肯定有疑問了,你說這麼多,未來房價會怎麼辦?
我也說不清,但可以肯定的是:
1、因為調控完全政治化,短期不會松,短期也沒機會。
2、因為緊地產信貸,土地出讓在減少,又因為加重了共有產權、租賃用地投放,商品房供應一定是大大減少的。
3、長期一定沒問題,因為供應在減小,供需在未來一定是越來越不平衡的。
問題又來了,未來調控怎麼調?市場的拐點在何時?
03 未來的調控方向!
老百姓的需求其實很簡單,不就是想賺點錢,想讓生活過的更好一些,想讓家庭未來更有保障一些,手上辛辛苦苦存了50萬,能幹嘛?
買股票?
買理財?
買海外?
買貴金屬?
買基金?
現實給出了證明,貌似都不靠譜。
十幾年的教訓,教育了百姓,還是房子最靠譜最安全。
為什麼百姓只剩下這唯一的投資渠道?
其實百姓是很弱勢的,這是他們沒有辦法的辦法,即使沒有了尊嚴,也還是毅然選擇了這條路。
離婚,甚至讓父母離婚。
遷戶口,甚至是讓父母遷出了居住了一輩子的鄉村到了城市。
只是為了一張城市的房票。
“購房者沒有大規模退卻、開發商沒有出現規模性倒閉、房貸沒有出現規模性斷供、房地產增速沒有出現負數時,調控是不會放鬆的,調控一定是高高在上的。”
“拓寬百姓投資渠道,才是正確的方法,也應該是未來調控的方向,大禹治水,不在於堵,在於疏!”
那,下一步,拐點在哪裡?怎麼辦?
04房價怎麼走?拐點在何時?
要先弄清楚什麼是拐點?是預期!
要談預期,在談未來的預期之前,要回顧上一場預期轉折點。
2015年上半年,房地產界的從業人員是極其崩潰的,特別是寫字樓物業,為什麼?
那時候大家都在炒股,也可以加5倍槓桿,那賺錢速度多快啊,傻子才去買房,傻子才去看房。
是什麼在決定了錢的流向?是預期,是認為什麼更賺錢的預期!
那時候的大爺大媽去股市開戶,和現在的大爺大媽離婚、遷戶口買房是一樣一樣的。
什麼時候預期變了,才是市場拐點的來臨。
唯一能改變的,估計只能是股市。
只有讓股市開始賺錢,改變資金的預期,資金才能改變流向。
錢的流向才能決定供需變化,供需才能決定價格的變化。
證監會統計顯示,2018年1月至7月,境外資金累計淨流入A股市場1616億元。6、7兩個月,淨流入A股市場的境外資金達到498億元。
隨著A股上市公司2018年中報的漸次披露,QFII、社保基金、保險等三類機構的投資佈局路徑逐漸顯露。數據顯示,截至8月10日,A股共有405家公司披露了中報,這三類機構共現身119家A股上市公司的前十大流通股東名單中。
這些消息,也許在表達著一種聲音,但,股市行政化、樓市行政化,一切的一切,並不好說,也說不好。
也許,我們很快,看到了資金的流向,從樓市大規模流向了別的地方,此時,樓市的市場拐點肯定就來了,預期下降、成交量下跌、市場沉寂,此時,樓市的調控政策會逐步退出。
最先退出的一定是:限價。
然後是:限貸。
再然後是:限購。
最不會退出的應該是:限售。
然後呢?然後呢?
我不知道,我也說不好,但我可以告訴你一個歷史事實。
2015年股市達到最高點股災之後,深圳的那批股市收割機退場,拿著錢毫不猶豫的進入了樓市,深圳樓市很快翻番,迅速傳導到了上海和北京,又傳導到了廈門、蘇州、南京、合肥,從而帶動了整個的本輪房價週期。
歷史會不會重演,我不知道,應該是不會吧。
限價導致數據的失真,這是老話題了,但最新的苗頭顯示,部分城市的預售價格有所上浮,官方對於限價的態度有所鬆動,試圖讓房價數據坐實。
上述跡象在廣州和武漢這兩座城市已經出現。
武漢上個月幾個項目獲批的預售價都超出了片區的限價,幅度在15%-30%之間。比如金茂府、紫闕臺、十里星空、晴川府這幾個項目。以價換量,給開發商上浮一點預售價,換取更高的供應量,還不至於刺激市場復甦,因為限購限貸,優先剛需搖號的政策仍然長期生效。
廣州近一兩個月也有一些動作,5月份花都和增城兩個區的項目備案價普遍上調了6000-7000元。備案價上限上調後,廣州新房網籤速度明顯加快,7月份廣州新房網籤達到了9680套,環比上漲15%。
那麼石家莊呢?
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