快速擴張的同時還需關注淨負債率的提升.
◎ 作者 / 沈曉玲、楊燕
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2018年上半年，新城控股實現953.11億合同銷售額，業績同比增幅達94.17%，創近幾年歷史新高。土地儲備上，依然是長三角及一二線城市佔主力。財務方面，上半年營業收入與毛利率雙雙上漲，淨負債率和2017年相比大幅上漲37.4個百分點，主要是由於結算金額等的變動所致。
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01
銷售：行業排名進入十強
2018年上半年，新城合同銷售同比上漲94.17%，行業排名進入前10強，全年實現1800億目標可期。繼2017年首入千億房企陣營後，2018年上半年新城控股繼續發力，銷售金額面積雙雙創歷史最佳銷量。公告顯示，1-6月新城完成合同銷售953.11億元，同比增長94.17%，完成全年銷售目標人民幣1,800億元的約53%；累計銷售面積約774.56萬平方米，同比增長118.25%。按照上半年的銷售增長勢頭，全年實現1800億元銷售目標難度不大。值得一提的是，截止到7月份，新城銷售金額已經突破千億，達到1136.6億元，銷售面積達921.28萬平方米，銷售目標完成率達63.14%。從行業排名來看，新城從4月首次進駐10強，表現亮眼。
合約銷售額區域分佈均衡，除長三角之外的三大區域貢獻率均有不用程度上升。從新城控股的合同銷售金額分區域來看，其中長三角區域銷售業績以602.95億，65%的貢獻率位居四大區域之首，且遙遙領先。雖然長三角依然位居第一，和2017年度相比是其貢獻率下降了14個百分點，而其他三個區域的業績貢獻率均有不同程度的上升，中西部業績上升比例最大，由2017年的8%上升至18%。
三四線城市銷售佔比上升4個百分點，二線城市銷售佔比下滑。從城市能級的合同銷售佔比來看，雖然和2017年相比，二線城市銷售下滑3個百分點， 但上半年二線城市依然以404.46億元合同銷售金額佔據公司全年業績的半壁江山，三四線城市的銷售佔比有所上升，這和近幾年新城地產的土地佈局息息相關，從2017年開始，其土地儲備二線城市新增土地佔比相比去年有所下降，而樓板價相對較低的三四線城市比例上升。
02
投資：堅持長三角為核心的 “1+3”戰略佈局
企業拿地加速，上半年拿地建面同比增長32%，創近幾年新高。在銷售金額大邁步的同時，今年上半年新城在拿地上也毫不手軟，2018年上半年，新城通過招拍掛、股權收購等方式收購土地儲備項目82個，新增土地總建築面積約為2073.93萬平方米，與2017年同期1571.37萬平方米相比，同比增長32%，高於2012-2016年年度新增土地建築面積，創下上半年曆史土地儲備新高。2018年上半年平均新增土地成本為人民幣2,366元╱平方米。
長三角區域依然是新城佈局的重點，其餘區域依次為環渤海、珠三角、中西部。2018年上半年，從2013-2018年上半年的新增土地區域規模佔比來看，長三角區域一直是新城重點發展區域。2016年，新城初步完成了“以上海為中樞，長三角為核心，並向珠三角、環渤海和中西部地區進行全國擴張”的“1+3”戰略佈局，2017年、2018年長三角區域的新增建面仍是土地擴充的主力，優質的土地儲備能力確保公司未來幾年業績的高速成長。
土地儲備充足，能夠保證未來近三年的發展。 截至2018年上半年新城控股的土地儲備8643.60萬方，共覆蓋合計73個城市，土地儲備的平均收購成本約為每平方米人民幣2,805元。分為已竣工未銷售559.7萬平方米，發展中物業4558.1萬平方米，計劃開發的土地3525.8萬平方米。如果新城今年能夠完成1800億元銷售目標，這些土地儲備將提供公司未來3-4年的發展。
從土地儲備上看，未來銷售貢獻將更加均衡。數據顯示，2016-2018H1新城長三角區域新增土地儲備一直維持在50%左右，且截至2018年上半年總土地儲備中長三角佔比也為55%，結合2017-2018H1近兩年的區域銷售趨勢看，長三角區域銷售佔比均下滑，中西部和環渤海等區域上升，未來這一趨勢有望延續。
03
財務：毛利率升至38.4%
在快速擴張的過程中，新城控股保持了良好的利潤水平。根據年報公佈數據來看，2018年上半年，新城實現營業收入為157.6億元，同比增長39.1%。淨利率提升至16.5%，相較於前三年進一步改善。而在營利性指標方面，新城今年毛利率上升至38.4%，較2017年上升2.8個百分點。2018年上半年，新城新收購的土地平均成本為人民幣2,366元/平方米，與去年同期相比降低25.5%，且整體來看，新城土儲的平均成本也僅為2,805元/平方米，是當期簽約售價的22.8%，較低的拿地成本為新城未來毛利率的提升創造了較好的發展空間。
在資本運營方面，截止中期淨負債率100.4%。新城控股的淨負債率上升明顯，18年中期其淨負債率為100.4%，較2017年上升了37.4個百分點。長短期債務比為2.74，高於去年，現金短債比和2017年相比，略有上升，為1.73，短期無償債壓力。事實上，在去年同期，新城控股的淨負債率也出現了上升，達到107.1%，不過憑藉結算的調整及回款的增多，在年底的時候，新城淨負債率已調整為63%。預計今年下半年現金回款增加，企業整體債務狀況也會改善，長期仍是穩健的。
04
商業：吾悅廣場累計開業24座
上半年吾悅廣場租金及管理費收入同比增長45%。截止到今年上半年，新城吾悅廣場累計完成開業廣場數目達24座，遍及中國22個城市，實現租金及管理費收入8.5億元，同比上升45%，整體出租率實現98.3％。根據新城中期業績發佈會，今年下半年會有17個吾悅廣場項目開業，預計隨著開業數目的增多，2018年全年吾悅廣場項目的整體租金及管理費收入將進一步上漲。
由於去年下半年新開業項目，較多佈局二線，隨著這些吾悅廣場逐漸成熟，租金及管理費用的明顯增加。對比2018年上半年及2017年吾悅廣場及租金管理費用發現，二線城市租金佔比有所上漲，和2017年相比，上漲8個百分點，這主要是由於去年下半年，青島、南京、寧波、成都等二線城市的項目開業後，到2018年上半年，租金及物業管理水平和2017年相比大幅增長。如去年12月開業的成都武侯吾悅廣場項目租金及管理收入貢獻度由2017年的0.08億元提升至2018年上半年的0.34億元，租金及管理費用增加明顯。
未來繼續拓展吾悅廣場，加強商業運轉。截止到2018年上半年，新城對81個國內大、中城市的全面佈局，累計開發及在開發項目達到393個。在上半年業績發佈會上，新城表示，經歷多年深耕吾悅廣場現已打造成為集文化、自然及生態特色元素於一身的城市商業綜合體項目，同時發展一站到底的商業管理服務，統籌管理綜合體的規劃、建設、招商、推廣運營等工作，實現規模和效益的協同效應。未來將進一步完善了“吾悅”品牌的建設，向立足全國的目標邁進。
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