源起“堅決遏制房價上漲”，樓市的“秋涼”之風，正在影響西安。新房搖號不難了、中籤率也高了，西安二手房市場率先感覺到了這份“涼意”：
成交下滑、有價無市！這一點在粉絲給我們的留言中也能看出端倪：
@年華小春：最近西安二手房市場冷淡了很多，二手房現在是有價無市。有些業主報價還是以前4-5月份市場火爆時的價格。但最近西安市場真的涼了，根本就沒有客戶，二手房成交量幾乎就沒有，房價回落了，其實最近的房價回落很多市民也知道，很多人在等金9銀10，把自己房子賣個好價格，但是今年估計金9銀10，火爆不了，市場會很冷清，市場依然是新房的市場，限價。
（留言時間：2018-08-24 13:41:31）
當前，西安的二手房市場情況到底怎麼樣，成交量價到底是在繼續漲，還是果真是有價無市，或者價格出現鬆動？
在繼西安房租大調查之後，我們對二手房市場進行一些基礎調查，看看到底是個啥情況。
—— 壹 ——
先看看今年上半年西安二手房的態勢。
從鏈家提供數據看，上半年西安二手房市場的基本特徵是：房源多，價格漲，成交快。
一季度，二手房成交均價在8000-12000元/㎡之間，約佔總體43%；12000元/㎡以上成交佔比42.6%。進入二季度，12000元/㎡的佔比大幅上升，佔總成交約81%。部分區域價格上漲幅度達到10%。
從區域成交均價看，高新的一直處於最高。從價格增幅看，高新區域和滻灞區域的成交均價上漲幅度較大。滻灞區域在上半年裡量、價都提升較快，目前整體均價在12000-13000元/㎡。高新區域月度漲幅最高時達到10%，成交均價在16000-18000元/㎡，學區房是拉動價格上漲的最大原因。曲江區域價格漲幅則不大。
上半年的成交總價集中在80-120萬元，總價走高、戶型選擇向大，更多的改善型置業趨向選擇二手房。進入6月份，約66%的購買者在7天以內就能確定購買，成交週期縮短。
隨著價格漲幅擴大，上半年二手房掛牌數量也有所增加，6月份掛牌數量為2.5萬套，7月份二手房房源新增到28727套，新增3727套。截止8月，西安市房管局發佈的數據顯示，
全市登記的二手房登記約有3萬套！成交量上，6月份以前也比較可觀，每月有數千套。但進入6月份以後，成交量開始下滑。
官方數據顯示，6月份成交4917套，環比下降32.39%；7月份與6月相比，成交量環比降幅為7.4%；8月份截止目前，也僅有1000餘套成交。近3個月成交下滑趨勢明顯。
這一情況，在二手房門店有直觀的反映。瑪雅房屋陝西總部店東委員會主席李先生透露，“從我們城南這幾個店的情況看，二手房的房源增加不少，但成交量與前幾個月相比也有所下滑，最高達50%。”
再看看西安二手房的價格是個什麼情況？
為了確保數據真實性，我們對多家數據做了對比：
中國房價行情網及安居客有關二手房市場數據顯示，6月份西安二手房均價為11981元/㎡，而截至7月23日，為均價12244元/㎡，環比上漲2.20%。
據房天下二手房數據中心數據顯示，6月份西安二手房均價11903元/㎡，7月二手房均價12216元/㎡，環比上漲2.63%。
而國家統計局的數據則顯示，7月份西安二手住宅銷售價格環比上漲1%，同比漲幅為9.7%。與6月份相比，價格環比漲幅回落0.6%。
無論西安二手房總體均價環比漲幅是降還是繼續漲，一個基本事實就是前3個月成交量下滑嚴重。
那麼，當前西安二手房市場狀態如何？
—— 貳 ——
為一探究竟，近期，我們對高新、曲江、經開等板塊的數家二手房中介門店及部分二手房房東做了基礎調查：
1、“6·24”新政後，二手房市場“冷風”來襲
“我是5月底在網上掛的房子，6月初帶看還不錯，一天有好幾個，本來想著誰要誠心買就賣了，但一看看房的人多，內心還是有些不捨得賣，把價格又調高了些，想著等一等，誰知道等來了‘6·24’，再加上前段國家說‘堅決遏制房價上漲’，我的房子現在幾乎四五天帶看一次，買家還猶猶豫豫的。”
這是家住高新科技路某小區的王先生面臨的情況。
據鏈家高新大區門店經紀人反饋，“6·24”新政之前，門店生意一直還不錯，一月能成交20多單，但7月份只成交了5單。按理說新政後房源多了，價格應該有些鬆動，但目前看來並非那樣，二手房價格依然很堅挺，賣家不降價，購房者也多持觀望態度。
|鏈家裕昌太陽城店
我們走訪的鏈家裕昌太陽城門店經紀人也常常在下午會拿著房源的牌子，在周邊小區樓下邀約意向客戶，可是生意確實不怎麼樣。
而同在高新片區的房天下一線經紀人則反饋：“5月份的時候，紫薇田園都市店一月大概能簽約15單左右，現在一個月也就成交3、5套。”
由此不難看出，“6·24”新政確實對二手房市場影響不小。
2、“二手房價太高，我等剛需高攀不起”
除了新政影響，二手房價格倒掛嚴重、價格過高也是影響成交的一個關鍵因素。
從中國房價行情網近一個月的有關二手房數據也能看出，西安城六區中，滻灞以同比去年49.8%的漲幅位居第一，均價為12107元/㎡。另外，雁塔區二手房均價為18829元/㎡，新房均價13596元/㎡，差價高達5233元/㎡；長安區二手房均價13467元/，新房均價10740元/㎡，差價也在兩三千左右。
在高新區、曲江新區房價倒掛現象更是非常普遍。例如金泰假日花城的房子，已經有業主標出了超過22000元/㎡的價格。而它對面的新盤碧桂園·高新時代，精裝房源預售價也只在18000元/㎡左右。
從西安主城區部分樓盤半年二手房價格對比看，漲幅已明顯超過同區域新盤房價：
這樣的房價行情，對於買房人而言，或許真是寧願擠破頭買新房，也不想花高價錢買二手房了吧？！
3、沒人要也不降價，部分房東槓上了！
通過調查，我們還發現，除了以上兩個原因，二手房成交的不理想，還和房東對市場預期不無關係。
21世紀紫薇田園都市店的經紀人透露：“紫薇田園都市135㎡的房子，目前售價在275萬元左右；中鐵繽紛南郡89㎡的房子，售價已經掛到195萬元左右，均價都已經過了2萬。雖然成交冷淡，但價格依然堅挺，房東絲毫沒有降價銷售的意思。”
比“不講價”更令人頭疼的是隨意漲價。
小王是一名多年從事中介服務的經紀人，他手上有3、4個單子就是因為房東中途跳漲價格談崩了的：“最明顯的是萬科金域曲江的一套。170多個平方，房東掛牌360萬，客戶還價340萬，猶豫之際又來了幾家人看房，房東立刻膨脹，把價格調到了380萬，然後比較了下其他的房子，又漲到了400萬。買家當然不肯了！”。
但房東們也不是鐵板一塊。最家置業廣廈店的趙先生告訴了編輯另外一種情況：以前是買家求房東，降點價啥的，房東還一副高高在上的樣子。現在變了，房東不談漲價了，只要買，還可以講講價。有點只要賣出去，啥都好說的意思。
房東們的態度分化，體現出對市場預期出現了不同的認知。
4、二手房門店生意冷清，經紀人要哭了！
走訪過程中，我們發現，目前中介門店生意都較為冷清。曲江鑫源房產的經紀人告訴我們：“這個季節本來就是二手房成交淡季，買家因為天氣原因看房意願也不那麼強烈，加之現在房源增多，價錢又高，反而不那麼急著買房了。”
經開百年行地產門店的經紀人告訴我們，最近生意一直不太好，基本沒有人進來問房子，他個人感覺其實目前這邊的二手房價還是可以接受的，但即便如此，還是無人問津。
|百年行經開店
“最近一段時間，二手房的成交量有不小的下滑。去年至今年上半年，二手房價格漲幅明顯，目前已經比同區域新房價格高出3000-5000元/㎡，這樣100㎡的房子就要多出30-50萬元，所以很多原本傾向於二手房的買家寧願去等待搖號購買新房。”
21世紀不動產駿馳運營總監王娟的上述分析，則反映了當前新房和二手房市場聯動下的買房行為趨勢。
據王娟介紹，雖然成交併不是很理想，但很多房東由於對房價上漲的心理預期過高，所以並不因為市場情況而及時調價，導致很多房源價格虛高，有價無市。
—— 叄——
從上述調查中，我們不難發現，導致二手房市場成交下滑的原因有三：
一是“6·24”新政後市場房源激增，購房人可選房源增多，看房、選房到成交時間比6月份以前拉長。
二是去年至今年局部二手房價格與新房價格之間倒掛嚴重，本想買二手房的人士寧願去新房市場碰運氣，也不願多花30-50萬購買二手房。
三是部分二手房東對未來西安二手房市場預期樂觀，即便賣不動，也不願降價銷售，買賣雙方進入僵持階段，有價無市情況增多。
西安二手房市場未來會有怎麼樣的變化呢？
從以下跡象，可以看出些許端倪：
最近，有粉絲在我們購房群裡反饋，“曲江一個盤，二手房掛牌380萬，現在降到340萬，還沒人買！”
鏈家高新大區門店經紀人反饋，部分想要把小房子換為改善房源房東，已出現降價銷售情況。
同時，近期新房市場熱度有所下降，房價穩定態勢已顯現，搖號難度降低，中籤率提高，原本想買二手房的人，轉而選擇新房，購買力的轉移，對二手房市場產生的影響更大。
對二手房的房東們而言，現在是換個角度考慮問題的時候了！
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