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首席投资官评论员王天天：

消失的20年

在美国以强大的军事实力迫使日本签署《广岛协议》签订后，美法德等国家（其实主要是美国）联手控制日元汇率，使日元持续升值。

日本年GPA增长连续20年不到1%，国家社会基本没有发展，这20年在经济上像是凭空蒸发了。

出现极端炒房热

自己国家的货币越来越值钱，购买力越来越强，日本人在那个时期便不愿意将钱存进银行，他们大肆购买境外商品，甚至买了法国一半以上的奢侈民，中国大妈与当时的日本人比起来，还差得远，各家银行以及金融机构打开贷款之门，加上日本甚至全世界都坚信，日本人太多，地方太小，所以土地和房产一定永远稀缺

所以炒房热疯狂来袭，日本政府试图调控但丝毫无法控制，房价从80年代末开始，在90年代初到达顶峰，东京平均房价达到270万日元一平米，相当于今天一线城市10万人民币一平米，而核心市区高达1400万日元一平米，相当于90万人民币一平米。

这种情绪化，货币政策宽松之下的房产泡沫已经太过严重。

泡沫从顶点破裂

90年代初刚刚达到顶峰，仅1-2年间楼市瞬间崩盘，房价下跌近80%，因为炒房热，日本人基本上都是极高的负债，房价竖直下跌，日本人民即便抵押了房产都无法还债，日本各类银行及非银行机构坏账近百亿，地产公司以及银行大片倒闭。

这是世界历史上最大的一次地产业的危机。

对于中国目前的房地产

虽然国情不同，日本的情基本上不会出现在中国，但一些经验和教训是需要我们借鉴的

1. 国家的强大才能维持国民的强大，广岛协议是日本地产危机最大的原因，如果当初日本有可以抵抗美国的实力，完全不会签订这个条约，国家的强大，才能让国民社会环境稳定，让行业稳定。

2. 国民情绪对房地产影响极大，西安16-18年房价疯涨至翻倍一方面的原因就是从2011年至2016年房价没有任何增涨，整个社会积攒了一种仇恨心理，一旦房价要涨，所有房产持有者就一拥而上。

首席投资官

不管现在有没有房，对于现在期望楼市崩盘的都是不知道楼市崩盘对一个国家的影响的，楼主提到日本房产泡沫破灭，下面就有小编带大家走进当年的日本楼市！

纸醉金迷，疯狂的日本

1985年，美、日、英、法、德国五国领导人在纽约签订著名的“广场协议”，联手控制汇率，人为做高日元对美元的汇率，导致日元升值！

日本的房价和股市在1985年广场协议签订以后开始飞涨，同时日本政府刺激内需，降低利率，适行宽松的货币政策。由此日本经济进去黄金时代，到处都是钱，到处都是发财的机会！

日元升值以后，日本人全球扫荡奢侈品。据说，法国当时一半的奢侈品是日本人买了的，比现在的中国大妈还疯狂。

此时的日本人，因为利率低，贷款便宜，大家都不愿意把钱存在银行，同时贷款风气正盛，金额行业也迅速成型，大量资本流入房地产。由于日本本身人多地少，所以他们坚信日本的土地永远稀缺，永远涨价，全日本陷入炒房，炒地的浪潮！

从1986年开始，日本房价连续暴涨，在1991年楼市顶峰，东京平均房价达到272万日元一平米，而核心市区高达1450万日元一平米。差不多相当于今天北京和上海平均价15万元一平米！

全盛时期，只是东京都的23个区的房价，都能把美国买下来。

但是，高房价马上引起了日本民众的不满和抗议，日本政府开始实施紧缩的货币政策。

在1989-1991年，日本央行五次提高利率，收紧银行投资，出头房产税等措施来抑制房价，到此，日本房价泡沫破灭！

据统计，在1989-1990年，股市暴跌超过70%，楼市暴跌60%。

日本楼市在加息和房产税的双重打击下，房价直接崩溃，大批日本人被一辈子套在楼市，给银行打工！

从1990年来，日本经济更是萎靡不振，二十年来，日本GDP增速只有0.75%

其实很多人关注日本楼市，也是因为今年我国楼市上涨的原因，希望从当年日本的过程中找到经验。其实，如果经济快速发展，楼市崩溃的情况是不会出现的，但在2017年，三四线城市楼市上涨过快，本身当地没有经济支撑，当地买房需要谨慎！

杨小凡

20世纪90年代初，日本房地产泡沫破灭，这是世界历史上迄今为止较大的房地产危机之一。而日本楼市崩盘后房价跌80%。

泡沫破灭后，许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上沉重的财务负担，在相当长的时间里难以正常消费；日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，较后成为坏账的达到几十万亿日元；倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，日本国民经济陷入长达20年的负增长和零增长。所以这也被称为“日本失去的20年”。

失去的20年指日本在签定“广场协议”之后（1990年以后），经济衰退、货币贬值。国家、社会基本不发展甚至倒退，就相当于这20年被浪费了、这20年等于没有发展，所以叫“失去的20年”。

自从1989年日本经济崩溃以来，日本平均年GDP增长率不足1%。全球媒体对日本经济一致唱衰，称过去的20年为日本"失去的二十年"。

如果“失去的20年”只是日本经济的哀兵之计，那么日本究竟在失去了什么？

日本的泡沫开始于1985年的“广场协议”。日本人在美国的强大压力之下，被迫放开汇率，让日元持续升值。

由于日本政府担心，日元大幅升值后，会引起国内的通货紧缩，当时的中曾根内阁开始采取非常宽松的货币和财政政策，包括扩大公共支出，降低利息，降低法人税和个人所得税。这三点导致了市场上层动性泛滥，其后果就是大量的资金流入了不动产，尤其是大城市的房地产市场，以及股票市场，使得房价和股票价格急剧上升。日本的房地产泡沫破裂，让很多人苦不堪言，直到今天，仍有很多日本人还在背着当年欠下的沉重债务，还买房产的银行贷款。

大猫财经

1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。接着1991年，楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。随着危机的进一步加深及蔓延，日本政府分别从银行、企业、宏观经济政策三个方面进行挽救。

1、解决泡沫经济引发的银行危机和信用紧缩

在解决银行危机上，日本分别于1998年和1999年两次累计注资高达30.75万亿日元，用于保护储蓄者及收购不良贷款和对危难中的银行提供资本。除此之外，还通过保护金融机构的存款、购买金融机构的存款和股权等方式来减少银行资产负债表中的负债规模。

在企业援助方面，政府与民间企业共同成立了产业复兴机构，加速处理不良贷款的同时帮助企业重建。针对小企业的特殊信贷担保，政府则通过银行注资构建框架，以提供特别贷款担保来稳定小企业融资。

2、美国为了扭转贸易逆差主动贬值

至于为什么日本会爆发房地产危机，不妨跟着金十君继续了解。20世纪80年代初期，美国财政赤字剧增，对外贸易逆差大幅增长，巨大的贸易差额在使美国成为世界最大债务国的同时，也使日本成为世界最大的债权国。为此，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以改善美国国际收支不平衡状况。

1985年，美国、日本、联邦德国、法国在纽约广场举行会议，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值。“广场协议”签订后不到3个月的时间里，1美元迅速下跌到兑200日元左右，跌幅25%。在不到三年的时间里，美元对日元贬值了50%，也就是说，日元对美元升值了一倍。

由于汇率的剧烈变动，由美国国债组成的资产发生账面亏损，因此大量资金为了躲避汇率风险而进入日本国内市场。当时，日本政府为了补贴因为日元升值而受到打击的出口产业，开始实行金融缓和政策，

4、日本国内剩余资本极其严重

与此同时，为了应对日元升值带来的贸易和经济下滑，日本政府制定了提升内需的经济增长政策，并放松国内的金融管制。从1985年开始，日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的2.5%，为当时世界上的最低水平。

这些原因都造成日本国内资本市场上的货币供给大幅增加，

5、日本政府主动挤破房地产泡沫

面对资本市场巨大的隐忧，日本政府选择以最痛苦的方式刺破泡沫。从1989年5月开始，日本央行连续3次加息，贴现率从2.5%上调至6.0%，加息幅度远超“广场协议”后的降息幅度。同期，日本政府出台多项房地产紧缩政策，打压过快上涨的地价。不过，还是未能阻止泡沫的破裂。

由于经历了20世纪80～90年代泡沫经济的爆发、崩溃及后期对金融机构不良债权的长期处理，如今的日本已经逐步建立健全了一整套金融危机的应对框架，能够有效防止金融系统和整个社会陷入更深的混乱，以及为其后的金融再生打下了良好基础。

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金十数据

上世纪80年代末，日本房地产泡沫非常严重。

因为连续数十年经济高速增长，日本房价也在迎风飘扬。如果以1955年的数据作为基数100，东京、大阪、名古屋等六大城市的商业区地价指数在1965年超过了1000，到1988年超过了10000，在33年之内上涨了100倍。尤其在1985年广场协议之后，日元升值，让日本房地产价格达到匪夷所思的高度。据估计，在1990年日本土地总值达到15万亿美元，比美国土地资产总值多4倍，相当于日本当年的国内生产总值的五倍多。曾经有一个段子说，整个日本的房地产资产，可以买下整个美国。由此可见日本房地产泡沫的严重程度。

在这种情况下，日本政府主动为保证实体经济健康发展，迫不得已引爆了房地产泡沫，之后20年，至今未见起色。但也没有日本人再去炒作房子。

在房地产泡沫破裂之后，日本经济遭受沉重打击。而日本政府也曾经采取一些措施来补救，主要核心是进一步加强实体产业的发展。而对于房地产市场，推出一些公租房措施来解决破产、实业、低收入群体住宿问题。金融方面，主要还是通过“拖”字诀，就是用时间来换取空间，让大量的银行坏账，通过实体经济的发展来慢慢抵消。另一方面，也通过发行国债，大搞公共事业投资，以解决实际需求。还通过修改银行法，让日本央行具有独立的货币政策，以零利率甚至负利率，来增加日本银行的流动性等等。

但这些措施都是杯水车薪。因为日本的基础设施已经高度完善，公共事业建设依旧没办法带动民间投资于消费。

因为地产泡沫破裂之后，日本所有大型银行、金融公司都受到严重冲击，但大型银行实力还是很强劲，能够承受坏账，一些实力不足的金融企业就破产掉。中小型金融企业就不说，包括兵库银行、太平洋银行、第十大银行北海道拓殖银行、东洋信用金库等倒闭；日本最大的一家信用组合—木津信用组合停业；四大证券公司之一——三一证券等金融巨头都熬不过。而且大量企业破产，国内失业率也急剧上升，居民收入急剧下降，消费水平连续下降。

十次危机九次地产。房地产泡沫破裂是一个非常严重的事儿，不是房价下降这么简单。而是关系到整个经济体系运行的事儿。

日本这么多年的楼市演义，值得我们以其为样本，避免重蹈覆辙。

波士财经

我不明白为什么总有专家发表谬论，花言巧语的百般歪嚼胡说，难道是要誓死捍卫某一部分人的利益吗？还是那句话''房子是用来住的不是用来炒的''，如今房子成了多少投机倒把者寄生的温床，如此居高不下的房价本来就太不正常，刺破它天经地义，何来那么多胡说八道？我言语过激之处，还望大家见谅。

荆门陈威

二战后的50,60年代，得益于美国的“援助”，日本经济开始重获新生，蓬勃发展。1964年，日本民间住宅建设总数同比1954年增长了约70%。1985年，日元在广场协议签订后开始快速升值，房地产价格也快速飙升。从1985年底到1990年初，日本城市地价增长了200%。最终房地产泡沫破灭，1990年后日本走向“失去的二十年”，房地产暴跌，财富缩水，日本年均GDP增速只有0.75%。

许多人认为日本政府是主动刺破泡沫的，但其实不然。在那时，人人都不认为这是泡沫，而是过度繁荣，包括日本决策层。因此日本决策层的紧缩政策，初衷是为了调控。

1987年，日本政府提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税；日本央行也在1989年5月、10月、12月分别3次连续宣布调高利率，采取金融紧缩政策，并宣布商业银行停止向房地产贷款；1990年3月，日本政府出台了《房地产融资总量规制》，严控土地总量和房地产的信贷规模；同年12月又出台了《土地税制大纲》和《土地基本法》，旨在抑制暴涨的房价。但遗憾的是，一系列政策使得土地供给减少，供不应求，地价不降反升。

一系列的紧缩政策，加上数次连续加息后，房地产的资金链开始断裂，支撑日本房地产的信用体系瓦解，同时日本的刚需购房成本剧增，房价暴跌，弃供现象开始出现。

此外在汇率方面，由于日元升值，日元在全球的购买力急剧上升，日本外贸遭受重创。而在广场协议签订前后，美国早已布局，低价收购日本资产；等日元升值后，再大肆抛售，一定程度上加剧了泡沫的破灭。

总结一下，从泡沫的始终，日本政府决策的初衷虽然是为了抑制泡沫，但做法是欠妥的。首先是在广场协议后，日元有升值迹象，但还不严重。此时日本希望松绑政策，通过扩大内需以对冲外贸损失，这是对的。但殊不知宽松的政策导致了房地产价格猛涨。而当时日本只想完全摆脱日元升值带来的危害，以稳定经济增长，哪里管得上房价。

1987年是个节点，此时日本政府已经意识到房地产泡沫，但这边还是放不下经济。因此在提高房地产税收的同时，居然宣布扩大公共投资，财政政策全面转为宽松。货币+财政的双宽松，最终让房地产泡沫推向极致。而最后抑制泡沫的方式也是“一刀切”，让大家普遍认为是“主动刺破”。因此与其说“主动刺破”，倒不如说是失控后的内生性自破。

小白读财经

很多人都知道20世纪80、90年代日本发生了房地产泡沫引发的大崩盘，导致经济大萧条，似乎很惨的样子。但大多数人不知道的是，其实是日本政府为了保住产业的根本，保住国家竞争力主动刺破了房地产泡沫的。

二战后，日本经济经过60，70，80年代30年的发展，经济迅速恢复。80年代末，日本GDP超过英法德三国之和，GDP总额一度超过美国的70%。所有的经济学家都看好日本将在十年内超越美国，成为世界第一经济强国。

日本逐渐追赶美国，美国当然不乐意了。

于是，1985年，美日德法英五国国财政部长共同签署《广场协议》，

随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。

据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。巅峰时期，东京的地价甚至接近美国全国的地产价格。所谓“东京的房价可以买下整个美国”。

然而，这种疯狂的泡沫经济狂欢，让日本政府产生了深深的警惕。

从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。

同时，各大银行大幅度削减对房地产业的贷款和资金注入。

1990年，日本股票市场率先崩盘，跌幅高达50%以上。

1992年，日本政府又出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

几种因素的叠加，日本地价开始剧烈下跌，跌幅超过46%，房地产市场泡沫随之破灭。

随着楼市崩盘，房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。日本经济更是萎靡不振，二十年间，日本年均GDP增速只有0.75%，被称为日本“失去的二十年”。

过度抬高的房价总会反噬国内经济。

日本在1991年的房地产泡沫告诉了大家一个事实：

云掌财经

你好，嗨住租房来回答这个问题。

日本在泡沫前已经积累了大量财富

从第二次世界战争结束到日本房产破灭，这一段时间内日本经济经历了长期的发展，积累了大量财富。日本的海外资产余额在1997年底为9587亿美元，位居当时世界第一位。而日本个人储蓄为1200万亿日元，大约折合95000亿美元，相当于日本两年的国民生产总值，由政府经营的邮政储蓄系统存款额高达18300亿美元。

正是因为积累了大量财富并且这些财富主要是由居民持有，因此即使出现房产泡沫破裂居民们也并没有因此而导致生活质量在短时间急剧下降。

因此在这种情况下，政府主要通过监控银行，最大限度调动社会资金以及财团，通过支撑大银行和大企业保证实体经济的运行，保证社会稳定和人民生活水平不受到损伤。

日本政府主要通过大量欠债来挽救金融危机

在1990年泡沫经济崩溃后日本就开始大量举债，对国债的依赖程度不断加强，1996年的时候日本财政赤字占名义GDP总值的7.4%。自1998年起日本政府为了应对房产泡沫及金融危机便开始动用5000亿财政对大企业大银行进行注资。可以这样说，日本应对房产泡沫主要通过政府融资，保证大银行和大企业不倒闭从而保证就业率不会大量下降。

但这种做法所导致的危害就是日本整体财政状况急剧恶化，使得评级机构对于日本的国家主权信贷评级逐步降低，甚至列为负面观察。

国内并不会重蹈日本的覆辙

事实上很多经济学家都表示，日本的房产泡沫本可以避免，但由于日本政府在处理泡沫方面过于激进而导致了日本经济硬着陆，从而带来一系列恶性的连锁反应。事实上，在这一方面我们对于房产泡沫的处理更加温和也更加稳健，通过限购限贷的方式，首先挤压投资空间将房价稳定在高位，同时通过给开发商施压而减少房产供给。在这些举措下，相对于日本房地产市场的暴涨暴跌，国内房地产市场并不会有暴跌的可能。

事实上，就目前而言尽管日本也并没有完全走出房产泡沫所带来的阴影，房价相对来说也没有那样夸张。但经济泡沫为日本青年的住房观念带来了切实的改变。在东京等核心城市，大部分人群都选择通过租房来保证生活，而恰恰是这一种观念上的转变也为房价的进一步回归理性提供了条件。

无论是租房还是买房最重要的是自己能够过得更好。而如果我们没有能力去买房，挤破头用自己的一生去背负房贷，还不如用租房的方式开开心心的过一辈子。当然租房其实也并不容易，也有很多需要注意的点，因此我们需要一个真实可靠的平台。嗨住租房-全城房源，一网打尽，房源多，房源真。

嗨住租房

1991年，日本银行利息大涨，刺破房地产泡沫，房价快速下跌，日本没有办法止住房价下跌，房价成了鸡毛，漂浮不定，20多年过去了，日本几乎没有人再去炒房。

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