玩不過中介的90後：我不光追不上房租，我還欠了一屁股債
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想起一個段子，一位80後說，每當看到90後轉發那篇“不要大聲責罵90後，他們會離職的”文章，他都會回上一句：80後確實不會罵90後，他們只會暗暗的回家漲點房租，讓這些小年輕踏實工作。
作者 | yessenia
報道 | 投資界PEdaily
從天通苑曝出的房租暴漲事件還在發酵，恐慌情緒蔓延至整個北京、所有的一線城市，甚至租房強需求的二線城市。多部門集中約談，多家長租公寓高管隔空喊話，依然無法遏制民眾的憤慨情緒。
一波未平，一浪又起，距北京千里之外的一家長租公寓趕了趟兒，轟然倒下。公眾的視野從中介搶佔市場、哄抬房價中再次轉移，進入了更深入的資本運作層次，發現事情遠沒有想象的那麼簡單。
這時，耳邊終於響起原我愛我家副總裁胡景輝在個人舉辦的媒體溝通會上對市場的警醒——“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”。
倒在槍口上的長租公寓
應聲倒下的這家長租公寓名為鼎家網絡科技有限公司，是一家從事房地產中介服務的公司，旗下運營有長租公寓品牌“鼎寓”。
本月初，不少房東收到了鼎家發送的資金緊張，延遲支付房租的通知，並告知部分房東，房租將於本月15日發放。隨後，鼎家破產的消息開始在房東中間蔓延。儘管鼎家方面迅速發佈聲明闢謠，以部分房租未收繳到位、員工管理不力為由，解釋房租延付，但申明公司還在運營，老闆沒跑路。
18天后，房東沒有等來房租，等來的卻又是一紙通知。寥寥百字，四次提到業主/租戶可通過“訴訟解決”，稱公司因經營不善導致資金斷裂，已停止運營。並將引入上海寓團管理公司作為業務承接方，可與相關業主和租戶聯繫承接事宜。蹊蹺的是，當撥通鼎家所留下的承接方的電話，對方一直處於無法接通狀態。
這下不光房東慌了，租戶也懵了：交給鼎家的押金還未退、簽約的房租還未到期、房東沒拿到中介按期支付的房租，可能還要收回房子。更租戶欲哭無淚的是，儘管房東要收回房子，但租戶接下來的房租還要繼續繳納——因為這是一筆神不知鬼不覺間向金融機構簽訂的貸款。
所有的事情疊加在一起，壓的這批杭漂們喘不過氣——我不光租不起房，還欠了一屁股債。
租戶們集結成大大小小的維權群，希望眾人抬柴能夠找回一些公道。不完全統計，涉及的租戶大約有4000戶。另一組數據，成立於2016年3月的鼎家，在當年發展的長租公寓已超過3000間。當業主與租戶趕到鼎家辦公場所，早已人去樓空。
長租公寓的金融創新：勾兌ABS搶佔市場
通過高價將房子從房東那裡租過來，稍加裝修再低價租給租戶，乍然一看，彷彿長租公寓這生意並不划算，鼎家是因此而倒麼？事情比想象的還要複雜。
據鼎家的租戶介紹，鼎家曾許諾租戶可用押一付一的方式繳納房租，但實際上卻讓租戶在毫不知情的情況下使用了網絡貸款。具體的操作模式是，租客們通過銀行卡綁定一個51返唄（現已更名“愛上街”）的APP，而愛上街則把租戶的貸款一次性付給鼎家，然後租戶再按月向愛上街還錢。
這樣做的直接結果是，中介可以一次性拿到租戶所貸款一年的房租，而付給房東的房租則可以月付或者季付，從兩者的時間差中匯聚大筆資金，這部分資金可以用來再度簽約新的房源，從而擴大市場份額。於是便有了囤房說、控制市場說。
胡景暉曾說，房價暴漲的主要因素有兩個，一是資本大幅進駐長租公寓，二是重新裝修房源。這其中的資本大幅進駐，就包含向銀行/第三方金融機構的貸款。
這類似於企業通過ABS發行債券，進行融資。即長租公寓不需要通過銀行就能拿到錢，再通過ABS或者其他金融機構提供分期貸款給租客，房租一次性給到中介公司。最終，房租的差額和貸款的利息成為ABS的收益。
（網友總結的長租公寓ABS業務模式）
有長租公寓的核心人士在接受採訪時曾透露，與金融平臺達成的合作，成為長租公寓極其重要的資金來源之一。當前，市面上與金融機構達成合作的長租公寓不止鼎家一家。自如的專享分期付，蛋殼的押一付一等付款方式，都有類似的內嵌“現金貸”合同。
薅過羊毛之後：跑路的中介不止一家
鼎家也並非第一家倒下的長租公寓。據不完全統計，去從2017年至今，至少有9家長租公寓出現問題，包含愛公寓、好租好住等。而此前倒下公寓的前車之鑑，當租戶被清退，相應的個人徵信也受到了嚴重影響。
（2017年至今長租公寓死亡名單，不完全統計）
如果勾兌ABS業務，銀行/金融機構能夠賺取貸款利息、長租公寓又獲得大額資金用於自身發展、租戶也能緩解自身的經濟壓力，三方各取所需，原則上講也無可厚非，前提是業租戶需對自己的借貸行為事先知曉。當記者去向自如的銷售人員求證，對方回應稱，“只有自如分期才是貸款，用的比例也就十分之一左右，並且我們也會提示這是貸款行為，用戶可以根據自己的實際情況進行考量是否採用。”
但事實上，多數的長租公寓銷售人員，在向租戶推介房源的時候，並不會說明這一點，今年4月爆倉的愛公寓，其租戶就曾向媒體表示，銷售人員以租戶使用流程不熟練為由，拿過租戶的手機進行操作，不知不覺間幫其辦理了金融貸款。
再說回長租公寓的ABS模式。對於一些規模較小、融資能力不強的租賃企業來說，加入ABS的陣營就會面臨強風險。這類企業一般無法發行債券，只能與小額貸款公司合作，在沒有約束的情況下，利用租戶貸來的租金其實類似於共享單車的押金，是監管的盲區，所涉金額又巨大，這種情況下，公司管理者拿錢跑路的情況並不少見，最終受損的還是租戶。
簡而言之，中介機構薅著租戶的羊毛，來進行自身的市場擴張，擴張的風險又轉嫁給租戶分攤，這個邏輯與P2P如出一轍，所以才有了長租公寓爆倉之說。
“長租公寓爆倉比P2P爆雷更嚴重”
說回到近日SOHO中國董事長潘石屹人盡皆知的一段點評，倒不是點評房租上漲的事兒，而是吐槽了一番長租公寓的模式，他表示：不建議投資長租公寓，因為做這個業務一定會有銀行貸款，銀行貸款的基準利率是4.9%，實際成本會更高，把款貸過來把房子建好租出去回報率只有1%。
紅璞公寓總經理甘偉也說，公寓的底租成本佔總成本的55%~60%，租金差為1.6~1.7倍，“雖然有很明確的一些利潤點，但毛利的確不高”。潘石屹也好，甘偉也罷，點破了常規來講長租公寓低收益的事實，卻都沒點破賣家真正的生意經。誰會去做一個永遠虧本的生意？
根據胡景暉此前的表述，我愛我家旗下長租公寓品牌“相寓”是賺錢的；龍湖、世聯行等已經切入長租公寓市場的房企也曾公開表示，未來自己投資的長租公寓品牌將能達到12%的利潤率。12%的利潤，與銀行貸款4.9%基準利率相比，其盈利空間不言自明。
胡景暉又在電話會議中預言稱，如果市場上各大機構仍然像這樣不理性地發展下去，今明兩年將會成為大批長租公寓的死亡之年。一旦大規模的長租公寓資金鍊出現斷裂，將會出現業主驅趕承租人的情況，擊敗上千萬人將無家可歸，後果比P2P暴雷更為嚴重。
想起一個段子，一位80後說，每當看到90後轉發那篇“不要大聲責罵90後，他們會離職的”文章，他都會回上一句：80後確實不會罵90後，他們只會暗暗的回家漲點房租，讓這些小年輕踏實工作。
這位80後對90可能還不夠了解，如果房租繼續漲下去，將會出現大批量“不溫不火”的90後。
而這將是最大社會問題之一。
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