目錄
十一、龍湖地產
十二、金地集團
十三、新城控股
十四、世茂房地產
十五、旭輝控股
筆者按：
2018年以來，房地產行業正式進入下半場，受房地產市場調控和金融緊縮政策（去槓桿）的影響，房地產行業已漸入微利時代，除了普遍面臨的融資難和融資成本高的問題，不少中小開發商已開始掙扎在生死邊緣，大房企在本輪調控下的戰略轉型也愈發明顯（尤其是教育、大健康、醫療、養老、智慧社區方向）。總體來說，中國房地產已開始往運營端轉型，並已正式進入“大魚吃小魚”的時代。
為使讀者對當前房地產企業面臨的核心問題及戰略和業務調整方向有個清晰的認識，筆者對各地產公司的年報內容以及從公開渠道查詢到的地產前50強的相關信息進行了整理，同時結合自身的從業經歷對上述問題進行了相關分析，希望能給讀者帶來一些有益的啟示。
接前文：
《西政資本：地產前50強2018年戰略調整、拿地策略與核心融資整理（一）—恆大、碧桂園、萬科、保利、融創篇》
《西政資本：地產前50強2018年戰略調整、拿地策略與核心融資整理（二）—中海、綠地、綠城、華夏幸福、華潤置地篇》
十一、龍湖地產
位列十一的龍湖地產2018年面臨銷售增速放緩的現狀，根據公開信息顯示，2018年1-4月份銷售額同比下降5.35%，銷售業績處於“下行”狀態；同時在追求穩健發展的同時卻無法擺脫與規模的抗衡與困境。
（一）戰略調整
龍湖針對集團面臨的問題以及配合集團發展模式，2018主要實施以下調整：一是積極拿地，平衡負債率與發展的節奏，2018年1-5月拿地規模即達到380億元，位居房企第四；
二是開始擺脫傳統地產商，成立產業基金從事股權投資，如聯合清科集團進行產業項目投資，基金規模上百億，且開始產業園項目--上海“龍湖閔行中心”的投資開發；
三是“龍湖地產”更名為“龍湖集團”；
四是與新加坡主權基金（GIC）合作設立投資平臺，投資龍湖位於一線和核心二線城市的長租公寓項目，首期投資10億美元；
五是積極試水產城、大健康/養老、教育、特色小鎮等領域，以及重點佈局酒店項目；
六是提出“空間即服務”(SAAS，Space As A Service)理念，致力於城市空間營造與服務，其運營及服務的部分佔集團業務比重將會越來越大。
（二）拿地策略
主要是招拍掛、 外部合作及二級市場收購等方式。根據公開報道顯示，2018年1-4月，龍湖地產共獲取29宗地塊，大部分集中於1-2月份獲得。龍湖拿地聚焦於一二線城市並圍繞都市圈內城市群適度下沉佈局，同時要求將單個項目的開發規模控制在適當的水平，目的是提升可售物業的週轉率。
就拿地節奏而言，龍湖主要根據市場形勢從容判斷，平衡負債率與發展的節奏保持穩健資產負債表。
對於2018年的佈局思路，龍湖地產延續“穩健迅捷” 的投資策略，以應對投資弱市下的波動風險，抓住機會以積極合理價格補倉，並尋求持續的行業收併購機會。
（三）核心融資
1.發行第一期30億元的五年期住房租賃專項公募債券，債券票面利率5.6%，這也標誌著全國首單住房租賃專項債券的成功發行；
2.2018年6月與新加坡政府投資公司合作成立了10億美元長租基金。
十二、金地集團
曾經與招商蛇口、保利和萬科並駕齊驅的金地集團（招保萬金），目前在排名上也有一定的下降。根據公開報道顯示，金地集團今年以來受房企各融資渠道收緊的影響，金地的融資成本也明顯上升（去年平均成本的4.56%，今年已發行的票面利率最低達到了5.3%）；快速拿地使資金承壓，負債率已由2016年的65.43%上升到2017年的72.13%。
（一）戰略調整
1.除了在土地市場頻頻出手，融資速度也明顯加速，以有效解決規模增長與資金需求相匹配的發展需求；
2.關注宏觀調控非主控城市發展機會，通過多樣化土地資源獲取方式，進行低成本儲地；
3.金地將以住宅開發為主，將業務觸角延伸至商業地產、園區產業、教育產業、醫療產業、養老產業、體育產業（金地體育發展基金）等新業態。在堅持做強地產主業的同時，繼續探索商業、金融、物業、體育、養老等多元化業務；
4.金地新家（金地旗下家裝互聯網裝修平臺）進一步聯手京東O2O，共同發力互聯網家裝市場，致力於打通線上購買，線下服務的家裝消費壁壘，全面聯動電商、微信公眾號、線下門店，以雙重品牌保障為廣大年輕人提供標準化裝修解決方案。
（二）拿地策略
1.一二線城市依然是金地深耕的地方，而三四線城市未來金地也會有選擇性地進入，主要進入城市標準是：一是本身具有一定的經濟總量和人口總量；二是在都市圈周圍，能承接大都市圈的外溢。同時金地會觀察兩個指標：一是在具體項目選擇上，觀察項目預期淨收益率、淨利潤率，這個靜態指標反映了項目抗風險的能力；二是觀察項目IRR（內部收益率），這是動態指標；
2.在未來具體城市的投資佈局上，將深耕和廣拓相結合，將陣地紮根與游擊戰相結合，抓住一些深耕佈局的機會，同時也選擇一些結構性的短暫機會；
3.繼續重點關注市場容量大、市場飽和度相對低、市場發展有潛力的區域和城市，對於存量較大、市場相對弱的區域和城市，會抓取板塊結構性和產品結構性的一些機會，在投資方面，金地的投資準則是“平衡、審慎、科學”，要求“左手規模，右手效益，兩相平衡”；
4.目前拿地區域一二線城市依然為重點，同時挺近三四線城市（2017年新進入海口、重慶、成都、濟南、惠州、徐州、滁州、鎮江等城市），進行多樣化地產佈局。
（三）核心融資
1.5月發行2018年度第二期中期票據，發行期限3年，票面利率為5.18%；5月29日發行公司債券（第二期），發行規模為人民幣30億元；
2.6月發行公司債券(第三期)，規模不超過人民幣30億元(含30億元)。品種一為3年期，票面利率詢價區間為4.7%-5.7%；品種二為5年期，票面利率詢價區間為5.0%-6.0%；
3.多元融資渠道：除正常銀行開發貸款外，金地還發行中期票據、公司債，並將公司的一些收益進行資產證券化，發行ABS、ABN等。
十三、新城控股
新城控股去年拿地的重點放在了三四線城市，但棚改去“貨幣化”的新政抑制了三四線城市住房需求，因此，也導致了新城口控股三四線項目去化存在較大的市場壓力；另外，地產宏觀調控，融資渠道收緊，新城控股頻繁舉債致流動性風險提升（公開資料顯示，2017年負債率達到86%），一旦銷售不佳，流動性可能出現較大問題。
（一）戰略調整
2018新城控股主要實施以下調整：
一是地域擴張，落實公司“1+3”戰略佈局，拓展深耕的城市群，持續打造更多百億銷售規模的城市公司；
二是合縱連橫，針對不同目標市場制定出不同的發展定位和策略，整合內外部資源，綜合利用多種方式豐富公司土地拓展渠道；
三是不斷調整經營策略，通過高週轉銷售、持有物業增值、金融及運營增值等方式盈利，承擔好美好生活服務商的角色，助力人居改善和城市升級發展；
四是建立全方位多層次的激勵機制，如股權激勵保障公司與高管及骨幹管理人員同心共創、共享成就；另外“新城合夥人”跟投制度及“共創、共擔、共享”計劃也相繼建立和實施。
（二）拿地策略
1.主要通過招拍掛、收購、合作開發等方式獲取土地和項目；
2.新增土地儲備主要集中於經濟發達、購買力強勁的長三角、珠三角、環渤海，以及中西部有競爭力的二線省會城市及其衛星城；
3.目前土地儲備的比例在一線城市大概10%，二線城市40%，三線城市40%，四線城市10%。未來3～5年三四線城市，特別是四線城市土儲佔比會適當提高；
4.從2017年的拿地區域來看，2018拿地區域會繼續延伸到更多省市，除省會城市（上海、重慶、南京、成都、西安、濟南等），其重點放在三四線城市（如佛山、紹興、淮北、鄂州、眉山等）等區域。
（三）核心融資
1.新城控股融資“新思路”--佈局三家銀行：以9.73億收購江蘇新啟，通過這筆交易，新城控股一舉成為江南農商行、鎮江農商行、常州金壇興福村鎮銀行等3家銀行的主要股東；
2.拓展融資渠道，藉助境內外雙融資平臺，通過發行美元債、公司債、ABS、ABN等多種方式實現融資。
十四、世茂房地產
2018年以來地產宏觀調控趨緊，同業競爭加劇，世茂重點佈局的一二線城市受本輪政策調控的影響較大；而且對房地產業務依賴很大，多元化佈局較其他大型開發商相對比較遲緩。
（一）戰略調整
面對宏觀調控政策帶來的影響，世茂進行了如下調整：
一是採取積極而謹慎的的收購土地政策，除了重點佈局一二城市外，將關注一二線周邊可承載外溢需求的三四線城市，為保證以後能獲得較高的利潤率（目前世貿的拿地成本相對較低：2017年末土地成本均值為5108元/平米）；
二是拓展各類融資渠道，成為首批獲准發行熊貓中票的民營房地產企業；
三是多渠道降低融資成本，根據公開數據，融資成本由2016年的5.8%下降到2017年的5.3%。
（二）拿地策略
目前主要的拿地方式是招拍掛、項目收購、合作開發等，且90%以上的新增投資都放在一二線城市，同時公司將關注一二線周邊可承載外溢需求的三四線城市，2017年年報披露當年拿地區域集中在一二線城市（比如上海、廈門、廣州、武漢、西安、福州等城市）。
（三）核心融資
1.整合酒店資產進行分拆上市或進行資產證券化(ABN)；
2.2018年4月23日，發行上海世茂股份有限公司2018年度第一期短期融資券；
3.成功發行“世茂-華能-開源住房租賃信託受益權資產支持專項計劃”，該項目是全國首單住房租賃儲架式租金ABS項目，儲架規模10億元，首期發行5億元；
4.2018年7月31日與交通銀行香港分行訂立貸款協議，獲提供金額為15億港元的貸款融資，貸款融資的期限為訂立貸款協議日期起計48個月，所取得的貸款融資由公司用於償還現有債務及為集團一般企業用途提供資金。
十五、旭輝控股
同為閩籍房地產企業的旭輝控股與世茂房地產面臨的問題相似。因地產宏觀調控趨緊，同業競爭加劇，公司重點佈局的一二線城市受本輪政策調控的影響較大；而且對房地產業務依賴較大，未見明顯的多元化佈局，轉型一直未有明確方向。
（一）戰略調整
2018年，旭輝控股針對上述現狀，實施了以下調整：
一是擴充拿地區域佈局，戰略性新進18個城市，進行中西部滲透、擴展環渤海、穩固長三角熱點都市圈以及佈局奧港澳大灣區等，增強抵禦宏觀調控和地方政策調控的風險；
二是在2018年基本完成在中國的一、二線以及戰略性的支點型的二線城市全部佈局；
三是設定未來的整體佈局大骨架，主框架：即在19個到20個旭輝區域集團的中心城市佈局目標全部完成。
（二）拿地策略
旭輝2018年拿地策略的整體定調：2018併購大年，主要實現手段是：
一是多種收購拿地渠道，包括政府公開賣地、合作拿地、私人收購及舊城改造；
二是2018年在許多城市土地相對變冷的環境下，旭輝加大投資力度，這將是旭輝2018年重大的投資策略調整，比如旭輝相對薄弱的粵港澳的區域，將會把規模，項目量、數量做多；
三是提前成立旭輝深圳事業部（2017年底成立），拿地更多采取農村包圍城市的策略，多集中在環廣州、環深圳。公開資料顯示，截止目前，旭輝已經在大灣區擁有12個項目；
四是在拿地的方式上，主要是公開市場為主，收併購渠道為輔；五是設定2018拿地投資金額和目標，不會小於銷售額的50%；
五是拿地區域方式：專注一線、二線及三線城市（北京、上海、重慶等），加速加大華南板塊，大灣區板塊的投資佈局；加大強三線的佈局。
（三）核心融資
旭輝2018年融資重點方向由境內轉向境外：2018年1月份，發行一筆3億美元的優先票據，票面利率5.5%；2月份，旭輝控股還發行了一筆總額為27.9億元的可轉債；3月份，旭輝控股獲得上海匯豐銀行5億港元貸款授信；4月份，連續發行了兩筆共計8億美元的優先票據，利息分別為6.375%和6.875%；6月，旭輝控股公佈了以股代息計劃，本質上將分紅變成融資；7月份，獲得東亞銀行授出一項為期兩年不超過5億港元的定期貸款融資的貸款函件。
當然2017年引入平安集團作為戰略合作伙伴，為旭輝的地產規模擴張和業務佈局也起了“加速器”的重大作用。
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