近期，部分一線城市房租上漲明顯，長租公寓被推至風口浪尖，而深圳長租公寓相關投訴數量也增長迅速。截至8月24日，深圳市消委會2018年已收到投訴162宗，與去年同期相比增長了305%。其中被投訴最多的長租公寓運營商（租房中介）是深圳自如友家、深圳蛋殼公寓。
消費者投訴長租公寓存在“炒高房租、定金不能退、租金不知情下變貸款、出現徵信汙點等雷區。8月29日上午，深圳市消費者委員會舉辦長租公寓中介服務行業問題公開討論會，自如友家、蛋殼公寓等長租公寓代表運營企業，人大代表及政協委員、律師、大學教授、公寓租賃行業協會及互金協會等各方人士就“長租公寓租金風險”進行了座談。
主要被投訴商家
雷區一：
消費者通過深圳蛋殼租長租公寓 不知情下 “租金變貸款”
到底什麼是長租公寓？記者上網搜索，資料顯示長租公寓一般是指租客從房地產或經紀公司租賃經過一定裝修改造的房屋，無需直接和房東接觸，租期一般以一年居多。除房屋本身外，公寓還提供保潔、維修、安保等附加服務，與普通租房相比，長租公寓主打品牌和品質，因此被許多一線城市工作的年輕人所喜歡，不過價格也相應更高一些。目前市場上既有像萬科、龍湖這種通過自建、收購等方式持有房源對外出租的；也有像自如、相寓、蛋殼公寓這種通過長期租賃或受託管理等方式獲取房源再行轉租的。
在深圳，目前長租公寓運營商主要有深圳自如友家、深圳蛋殼公寓等。消費者楊小姐向市消委會投訴稱，自己在蛋殼公寓租長租公寓時，業務員以在某APP直接交房租為由讓消費者籤合同，後來住進去後才知道實際上是蛋殼公寓和小額貸款公司合作讓消費者的租金變成貸款金額，使她與小額貸款公司簽訂貸款分期合同。到交租日期消費者在APP出現扣款失敗的問題，系統也不允許主動還款，導致消費者還款逾期，直接影響了消費者的信用記錄。另外，有消費者反映和蛋殼公寓簽署定金協議後才發現需要貸款，拒籤租賃合同“定金不退”。
在市消委會神秘顧客暗訪調查過程中，蛋殼公寓業務員在確定暗訪員採用月付這一支付方式後，未告知月付需要分期，但在兩次暗訪中均未主動說明該分期是貸款，業務員在簽訂合同前均存在隱瞞和誤導的嫌疑。業務員只說類似於手機分期，在暗訪員一再追問後，其撥通主管電話，暗訪員對主管反覆追問才明確回覆是貸款。
市消委會查閱該長租公寓中介服務商合同，發現存在合同正文對貸款無明確告知問題。該長租公寓中介服務商在合同正文部分，對貸款事項均未提及。
長租公寓中介服務業務模式
雷區二：
深圳自如友家誤導消費者 致其出現“徵信汙點”
市消委會接到消費者張小姐投訴，稱2016年2月29日與自如友家簽約租房，並通過京東白條鏈接交納租金。後8月底因工作原因調回深圳，並於2016年9月與自如友家解除租約並完成相應手續，當時未有任何關於費用未結清的情況，且自如系統也顯示已結清，並退還消費者部分租房定金，且消費者也未收到來自於京東白條收款公司北京京匯小額貸款有限公司的任何提醒電話或者短信。
消費者在2017年8月中旬因有事打印個人徵信時才發現有29元逾期長達15個月的記錄，並與自如友家取得聯繫，積極處理逾期欠費，並向其請求解決逾期記錄消除一事，至今未果。
這是消費者出現“徵信汙點”的一個案例，下面這種情況也會影響到個人信用：
深圳市消委會律師團律師張茂榮接受記者採訪時表示，從法律關係上來說，租客和長租公寓是租賃合同關係，但是和金融平臺是借款合同法律關係，他們的主體是完全不一致的。合同有相對性，主體是不一樣的，如果租客和長租公寓發生糾紛，比如說退租了，或者說由於其他原因房屋不能繼續承租了，按照租客和金融平臺簽訂的合同是不受影響的，也就是說租客負有繼續還款的義務。如果不繼續還貸，在銀行或者金融機構的信用評級就會降低，影響到個人信用。
“少數長租公寓中介服務商向租客隱瞞或誤導貸款問題，將貸款風險轉嫁給租客，租客個人徵信可能受到損害。”市消委會說道。
“徵信對每個人十分重要，很多人可能沒意識到，我們可以把它形容為個人的第二張身份證。租客與中介簽了分期付款協議後，只要一停止還款，信用就受損，將來租客所有的經濟行為，銀行貸款等都會受到限制。”律師張茂榮說。
雷區三：
房東面臨雙重風險 收不到房租又收不回房
市消委會稱，在長租公寓租貸業務中，長租公寓擁有的只是一個合同並不是所有權，一旦出現長租公寓中介服務商非正常停止運營事件，作為善意第三方租客的利益要受到保護，房東可能面臨收不到房租又收不回房的風險。
“雖然短期的房租上漲帶來了高收益，房東也不能忽視其中的高風險，以及可能引發的長期空置風險。儘量避免受到某些不良機構的鼓動，快速推高房租，最終可能使得自身利益受損。”市消委會提醒道。
張茂榮則提醒租客、房東，要明確知悉所有相關文件。“在長租的時候要對運營模式有充分了解，對自身的風險、所簽署的相關文件要有明確的知悉，慎重決定到底是承租長租公寓還是傳統和業主簽約租賃房屋。”張茂榮說。
公開討論會
雷區四：
“長租公寓+分期貸”被指壟斷房源炒高房租
近期房租的快速上漲，將長租公寓推到了風口浪尖。
近日深圳市消費者委員會接到消費者投訴稱長租公寓一個月租金上漲近25%。該名消費者於今年6月28日與自如友家簽訂租房合同，當時租金為每月1230元，服務費每月123元。當消費者打算提前解約，在8月9日提出轉租申請後，租金變成1530元，比6月上漲了300元，漲幅為24.4%。
消費者要求調價，但是商家表示是系統定價，消費者申請調價要求被拒絕。由於房租上漲過快，導致轉租未果。該消費者表示，如果轉租成功，只需付半個月房租作為違約金（即615元），轉租不成功她需支付整月房租1230元作為違約金。
深圳市消委會質疑自如友家、蛋殼公寓所推的長租公寓炒高了房租。深圳自如友家資產管理有限公司營銷運營總監雷鳴否認這一點，稱房價漲幅是一個週期性的波動，與整體供給不足有關。
律師張茂榮對此觀點進行了反駁，他認為長租公寓炒高了房租是不可否認的。“當長租公寓供應商利用租客從小貸平臺一次性貸款一年的資金沉量，再去投入市場囤積房源。到可以壟斷房源時，它們在長租公寓這個產品領域就有了定價權，有了定價權就可能會提高租金。”張茂榮說道。
雷區五：
中介大量資金沉澱有挪用風險
長租公寓運營商通過金融手段哄騙租客簽署貸款合同（分期貸）從而一次性拿到全年租金，再去投入市場囤積房源，目前有說法稱這是一種空手套白狼的做法。
記者就這個問題採訪張茂榮律師，張茂榮表示贊同這種說法。他表示，長租公寓在實際生活中確實給租客提供了生活品質的提高，但是長租公寓並不僅僅賺取二房東的差價利潤，更大的著眼點是租客貸款一次性支付一年租金的租金池，這是十分龐大的，存在被挪用風險。
“最終的風險實際上是轉移到業主和租客身上的。”張茂榮說。所以才會有杭州長租公寓運營商鼎家（公寓品牌為“鼎寓”）因經營不善導致資金斷裂，停止運營，導致與鼎家及第三方公司簽訂分期貸合同的租客深受其害的事件發生”。
深圳市政協委員建議：能不能取消二房東？
事實上，長租公寓運營商的角色類似於二房東，但是比傳統的二房東更復雜。在今天的討論會上，深圳市政協委員呼籲，能不能取消二房東。
“整個深圳市的租房歷史上存在很多問題，歷史經驗證明，二房東創造不了什麼價值，我們有沒有可能呼籲社會取消二房東，讓租房者跟房東直接見面，直接籤合同？”政協委員夏俊提出上述觀點。
在今天的討論會上，夏俊提出了三點建議：第一，中介費能不能按套收取，把價格固化下來？第二，現在中國互聯網很發達，提供住房和想要租房這兩者之間就是一個供需關係，通過信息化的手段很容易解決。第三，二房東在整個深圳市的租房歷史上存在很多問題，歷史經驗證明二房東創造不了什麼價值，我們有沒有可能呼籲社會取消二房東，讓租房者跟我們的房東直接見面，直接籤合同。
各方呼籲應建立行業規範嚴格監管
“長租公寓是一個新興模式，若中介服務商非正常停止運營，將導致大量糾紛產生，影響社會穩定。”市消委會說道。據瞭解，深圳目前還沒有相關租賃資金監管制度出臺。因此與會代表建議政府機構介入，對沉澱的資金進行監管，維護好租客和房東租賃的權利。
市消委會總監劉鳳菊認為，長租公寓中的中介服務行業，其本質不是簡單的租賃關係，而是一個資產管理，是受委託，是信託的關係。因此，一定要在知情權方面進行重要披露。目前市消委會收到大量投訴顯示，消費者並沒有接收到企業發佈的信息，也沒有思想準備來承受金融服務應該承擔的責任和風險。
深圳市人大代表郭晉龍認為，長租公寓之所以遇到這麼多問題，反映的是監管的缺失，有關部門應該對這方面進行嚴格的監管。另外，企業也要檢討一下自身的業務模式，規範經營。從長遠來看，企業如果只注重盈利，是不可夠持續的。
“長租公寓本身概念是好的，但目前實踐過程中暴露了不少問題，來自於政府方面的監管方面一定要加強，把這些問題解決掉，這樣的話長租公寓才可以長期做好。”深圳大學教授王慶國說。
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