昨天，市规土委发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
史上最严新政！来看看重点：
1、限制企业买房：暂停企事业法人单位在深圳购房，已经购买的商品住房5年内禁止转让；
2、个人新购买商品房/公寓限售：住宅三年，公寓五年；
3、离婚两年内买房，首付不低于7成；无房无贷首付3成；1套房首付5成；
4、各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售；
5、加大新房市场整顿力度，规范新房摇号。
01
政策文件
02
业内解读
新政出台，对楼市将产生哪些影响？专家们这么说：
住建部专家、深圳市房地产研究中心主任 王锋
关于企业限购。近期，一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。
为此，深圳借鉴北京、上海等城市做法限制企业购房；一是有利于堵住漏洞，避免个人绕开限购政策进行炒房，二是有助于“摇号购房”的公平性，防止企业“与民争利”。政策的出台及时且必要。
关于商务公寓限售。近五年，我市成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右；近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%，个人和企业炒作商务公寓比较明显。
2017年以来，北京、上海、广州均加大力度，抑制商务公寓投机炒作。该政策的出台，一是有利于抑制投机，堵住社会资金炒作商务公寓；二是确保产业用地供给，发挥商务公寓基本配套作用；三是增加租赁供应，促进企业和个人持有商务公寓出租经营。政策的实施，可能影响开发商参与城市更新的积极性，但对规范市场、抑制炒作、保证未来产业发展空间，具有积极的意义。
关于个人限售。2017年，我市产权两次转移时间不满3年的住房占二手房总成交量的46%，二手房炒作较为明显。近两年，北京、成都、西安等50多个城市出台了住房限售政策，抑制市场炒作、稳定房价预期。该政策的实施，有利于抑制短期炒作和非理性购房，防止未来过度抛售可能导致的经济风险；政策仅对新房限售、未追溯已购住房，有利于住房合理流动且富有人性化。
关于抑制离婚炒房。今年以来，我市离婚人数增长较快，存在通过离婚规避“深八条”限购、限贷政策投机炒房问题。目前，北京、广州等多个城市已出台类似政策，限制借助离婚炒房。该政策的出台，进一步完善了差别化信贷政策、补上政策漏洞，也有利于框正社会伦理和公德；政策措施较为精细，有利于避免 “一刀切”对刚需的伤害，措施具体精准也体现人性化。
此外，《通知》还提出了要加大市场整顿力度，打击侵害群众利益、治理市场乱象等措施；提出“线上公证摇号”、“线下公证选房”等摇号购房模式。这些政策，有利于进一步规范房地产市场秩序，落实住建部七部委治理市场乱象的指示，保证房地产市场公开、公平、公正运行。
平安好房城市专家 估爷
商务公寓定义模糊 政策或将进一步细化
一、国有企业，事业单位等通过市场筹集房产途径受阻，租赁市场以及保障性住房市场供给量可预见减少，未来可预见，租赁市场将有新政策动向，值得注意。
二、商务公寓只租不售不得改变用途，条文存在重大问题，市场上商务公寓定义不一，此条款，估计会一步细化，下一步对产业办公应该会有调整。
三、转让限制，会缩紧供应，打击购买意愿，但整体可供出让土地减少，供应过度紧张，保实际上缓解不了房价上涨动力，看似大招，实际上深圳城市动力已经通过人才，教育，医疗等找到了发展空间，此招只能起到恐吓作用，长期缓解不了房价上涨压力。城市基本面摆在哪里。
四、完善差别化信贷政策，针对离婚下招，有利于维护社会风气，但具体操作未列明，会造成社会误解，这部分可能会进一步说明。
媒体人、地产评论人朱罗纪
短期会有震荡 无法改变住宅市场的长期预期
我认为不会怎么样，短期会有震荡，成交量下滑，部分类型比如公寓会受到比较大的打击，但仅靠打补丁无法改变住宅市场的长期预期。
这个时候，影响市场预期的不在房地产行业管控，而是贸易摩擦引发的长期担忧。
从这一点上需要提醒购房者注意现金流的稳定和负债率的控制，不要过于激进。
一方面，市场表现和政策预期不符，政府不会认为是政策错了，而是认为政策力度还不够大，政策的艺术性还不够完美。所以要继续加码，要继续修订优化。
就像一位画家画一幅画一样，把鹿画成了马，可以撕掉再画一张。但是这位画家很骄傲，怕被人看轻，他觉得要不断的修改，最终这个鹿是一定会改成马的。
地产琅琊榜十大专家 图腾镜
会打击杠杆买楼、抑制炒房客
对自由资金买房者打击不大
在一定程度上，会抑制房地产持有的流动性，从而打压房产短期浮动性上扬。
深圳早就规定持有房产在2年内转让，需缴纳高昂的税收，但没有禁止交易。
限售会打击一部分杆杠资金的买楼。银行消费贷一般还贷年限为1-3年，正好与3-5年禁售有一定的冲突。
如遇持有房产期间，需要偿还杠杆资金，那么，持有者必须寻找过桥资金填补，会抬高杠杠炒房者的持有成本会，抑制了一部分炒房客。
但是，对自有资金持有房产者，不会构成太大的打击。
限离婚买房，约等于打压更多需求，给房价趋于平稳，打了一针镇定剂，要降也是很难的。
地产火线创办人 陆剑伟
对公寓打击力度非常大 杠杆资金炒房客会骤减
第一，对公寓来说，限售五年打击力度就非常大。
我做了一个统计，今年上半年深圳大宗交易大概是达到了一百五十亿。本来以为这个今年公寓市场会风平浪静的，但实际上大宗交易量还是不少，而且很大一部分是公寓成交所致。
还有一点，从去年到今年四月份，公寓的成交量中，有20%是由企业主买的，也就收到说公寓的成交，有一部分是企业里面的资金杠杆在炒公寓。公寓限售5年，那这些杠杆资金炒房客会骤减。
第二，关于离婚买房的政策界定，实际上我觉得力度还不算太大。如果说，比如离婚买房算全款或者禁止短期内离婚买房子，这种现象我认为打击力度会更大一点。
海纳置业会创办人 海浪
住宅限售三年会影响投资投机者买入 房价会下降
住宅限售三年且追溯以往，这个杀伤力较大。
这样会严重影响楼市接下来的预期 ，因为买入后3－5年（二手房三年、新房至少五年）才能卖，会影响一些投资者、投机者的买入。
像厦门，岛内新房供应也非常少，也是以二手房交易为主，但厦门是第一个进行限售的城市。厦门实施限售一年多来，房价略有下降。
对比成都、长沙，是离婚两年内买房仍以之前家庭持有的房产套数时行限购，一个是能不能买，一个是能买只是贷款贷几成的问题。很显然深圳的较为人性化，你可以买，但贷款只能按第二套来，这样大大的加深了离婚买房投资的难度。
商务公寓限售五年，这个其实影响不大。我个人认为完全没必要，商务公寓的流通性本来就不好，正常卖出要找接盘侠都不容易，又何必来一条限售五年呢？
深圳壹地产总编辑、文杰淘楼创办人 陶文杰
短期有冲击 中长期房价还会涨 不追溯
最大不同就在于三个字：不追溯。但是以网签时间为准的话，可能会有很多纠纷、退房。因为实际上去年以来不少买了房的，网签推迟了。
这次楼市调控新政，是松货币+紧楼市相互对冲，防止放水资金流入房地产，刺激房价上涨，但改变不了分化和结构行情。短期肯定有冲击，至少半年缓不过来。中长期房价还会涨，因为房价上涨的还是供求关系。
深圳楼市最大基本面是长期供不应求。要解决这个问题，要么增加供应，要么减少需求由于供应依托于土地,深圳没地，所以增加供应很难做到。只能从减少需求下手———这是深圳很多政策的打击点。
实行限售、限离婚买房政策，并没有实质增加供应，相反，大幅减少了短期供应（过去三年成交的住房占总数的23.7%，这一部分供应消失）同时，会封杀投机需求。
但是支撑深圳房价上涨的，深圳住房需求的主流，并不是投机需求啊，是真实的刚需和改善、以及中长期投资需求。
尤其是现阶段，投机需求其实已经大幅缩减，主流是自住、改善和中长期投资需求。大幅减少供应，需求主流又没有缩减，人口流入、经济发展，资金充裕又没有得到改变。
所以中长期房价不但不会跌，而且会上涨。尤其对于优质物业，会更加稀缺。不过，政策设想可能是，锁定交易5年，然后期间完成房地产税落地，届时短期行政政策交棒长效机制。
樱桃大房子创办人 陈小瑛
限售会把一部分短炒投机客烤焦
企业禁买，对高端豪宅盘可能会有点小影响，因为有钱人很多没有名额，毕竟是几千万的房子，也不敢轻易用不信任的人名义买，以前宁可注册公司买，多交点税都无所谓，如果不能买住宅了，那有钱也只能看着别人买了。限离会减少投机炒作，但也只是个小补丁，不构成对整个市场大的影响。
限售会把一部分短炒的投机客烤焦，他们的杠杆比较高，有的人甚至是用消费贷周转，这部分投资客比例在10%-20%，如果他们是2016年进场的，那亏损无疑。
就目前其他城市来说，房价还在上涨的，投资者似乎忘记了限售这一条，比如重庆、昆明、宁波、贵阳、武汉、杭州等，楼市还是按照既有的上涨节奏在走。
房价下跌的城市，比如北京，环京，商品房根本就没有限售，主要是因为限购限贷太狠了，该跌照样跌。
厦门房价也跌了，限购限贷的同时限售了，等于雪上加霜，所以原计划短炒的投资客想割肉也不行，被套的动弹不得。
南京、广州、成都、苏州、郑州这些限售的城市，现在也是处于横盘状态，没有看到明显的下跌。
深圳住宅限售，会跟厦门一样，从高位出现实质性下跌，还是跟其它限售城市一样继续横盘呢？
厦门的房价全国第四，土地面积也很小，需求来自整个闽南，杠杆非常高，投机炒作盛行，跟深圳也有些类似，只不过深圳的经济底子要比厦门还是强很多。
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深圳+全国政策
惠州（channel0752）综合整理自：好房深圳、南方楼市、深圳壹地产
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