鴨梨_採了個花
這個問題現實中很普遍，在房產價值越來越大的今天，的確需要分割清楚，以免產生歧義，引發矛盾。
首先，我們搞清楚婚前房產的含義。問題中這個表達可以說明一個情況，即，用來置換婚後新房屋的房產，是夫妻一方的婚前房產，也就是這一方的個人財產。明確了這一點，我們就必須明白這裡面的含義，即，這一方是房產所有權人，對房產享有其他人無可比擬的排他性的權利，這些權利在法律上分為四項：佔有、使用、收益和處分。
其次，根據《婚姻法》和相關司法解釋的規定，“夫妻一方個人財產在婚後產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。”那麼，夫妻一方婚前的房產，出售後所購置的房產，到底該怎麼認定呢？是否屬於不應歸為共同財產的孳息，或自然增值呢？對於這個問題，我們要分幾步來分析：
第1， 婚前房產歸其中一方所有，沒有異議。那麼，出售該房產所得到的價款屬於誰呢？對於這一點，法律上沒有明確規定，但是根據立法原理和法律界的共識，這筆房款其實是原來房產的價值，只不過表現形式不同而已。對於所有權人來說，他出售房產是他形式所有權人權利的一種方式，即處分權的形式。那麼，權利行使之後的結果就是獲得價款，這是他作為所有權人的應得收益，是獨佔的，與其他人無關。因此，出售房屋的價款應得歸原來的一方個人所有，不是共同財產。
第2， 既然出售房屋的價款是個人所有，那麼，他再次購買的房產，如果還是落在自己的名下，那麼，該房屋肯定還是屬於其個人所有。但是，如果如果他將產權落在另外一方名下，或者是兩個人聯名擁有，那麼，他的舉動表達了和另外一方共同擁有產權的意願。此時，我們可以認為新購置的房屋是夫妻共同財產。
第3， 如果離婚時，該房產的價值比剛購買時增多了，那麼，這部分增值部分怎麼歸屬呢？根據上面提到的法律規定，孳息和自然增值是排除在共同財產之外的，那麼，如果房屋增值僅僅是市場的變化，並非夫妻二人共同投資經營的結果，那麼，這部分增值也應當歸為房屋所有權人，不是夫妻共同財產。
當然，如果出現我們上面提到的情形，房屋可以被認定為共同財產，那麼即便是自然增值，也是夫妻共享的。
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穎想法律
之前發過一篇文章“婚後把婚前個人房產賣了，再買新房，新房是否是個人財產？”。剛好和這個話題相切合，現把這篇文章轉過來，與大家討論討論。
案例：一位女士婚前有一套房子，婚後把這套房子賣了，然後用賣房所得價款再購買一套新房，登記在女方個人名下。那麼，所購新房是否屬於女方個人財產？還是說屬於夫妻共同財產？
這種情形比較特殊，婚姻法和婚姻法司法解釋中並沒有直接的規定，我們只能從相關的幾條規定中來推定。
上面例子中，女士所持有的財產，我們可以分為三個階段來討論，或者說三種形態。第一種形態是婚前的房子，第二種形態是賣房所得的價款，第三種形態是再購買的新房。
第一種形態很容易判斷。根據婚姻法第18條的規定，一方婚前的財產應為個人財產。

對於第二種形態和第三種形態，我們主要看看《婚姻法解釋三》第5條的規定“夫妻一方個人財產在婚後產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產”。
其中我們要注意幾個關鍵詞，“收益”“孳息”“自然增值”。
收益，可以簡單理解為財產的增加。而孳息與自然增值，是收益的一部分，這根據法條也能看出。
孳息，包括天然孳息和法定孳息。
天然孳息是依據物的自然性能或者物的變化規律而取得的收益。例如：母雞生的蛋、牲畜下的幼崽，果樹長出的果子。
法定孳息是指由法律規定產生了從屬關係，物主因出讓所屬物一定期限內的使用權而得到的收益。例如：存款得到的利息、出租房屋或物品得到的租金。也有觀點認為租金屬於經營性收益，不屬於孳息（這種爭議不影響我們今天的話題，因為其中沒有涉及到）。
自然增值，是指在財產所有人擁有的財產因所有人以外的變化因素的存在而出現的價值增長狀態。財產所有人在此一狀態的發生過程中並未起到任何積極推動的作用，即財產所有人並未將原有財產投入到價值再生產的過程中，財產增值的原因是由於外在的因素造成。例如商業中心地段的不動產因其稀缺性和不可替代性增強而增加的價值；擁有的古玩隨著收藏市場的繁榮而價格上漲；持有的股票因公司業績優異而價格上揚等。
自然增值有別於投資性收益，例如用一萬塊錢去經商，後收回兩萬塊錢（即賺了一萬），賺取的一萬塊錢就不是自然增值了，而是投資性收益。因為這其中有財產所有人的積極推動作用。

回到上面的例子，該女士在買賣房子的過程中，肯定會涉及到財產收益。因為現在的房價，可是隻漲不跌的。
我們上面所說的，該女士持有的財產的第二種形態，即賣房所得價款，相比婚前買房，肯定有不少收益。這部分收益，應視為自然增值，房價自己要漲，該女士並沒對其起到任何的積極推動作用。
所以，第二種形態，賣房所得價款，應視為該女士個人財產。
第三種形態，用個人財產（賣房所得）再購一套新房，這應該怎樣認定？
在購房的那一刻，房子肯定是該女士個人財產，因為這時還沒有任何收益。其實真正有爭議的，也是當事人關心的，我想應該是當涉及到財產分割時，這套新房怎樣分？是女士一方所有？還是作為共同財產處理？
如果真到財產分割時，這套房子肯定又漲價了，又有收益了。這部分收益，是自然增值還是投資性收益呢？
小編以為，把這部分收益看作投資性收益更合適。因為買房這一行為，實則是將原個人財產（賣房所得價款）投入到了價值再生產的過程中，當事人對財產增值起到了積極推動作用。
所以，小編個人以為，該女士所購新房，原價值部分（買價）應為該女士個人所有，以後這套房子漲價增值的部分，應視為夫妻共同財產。
當然，對於財產的所有權問題，夫妻雙方也是可以協商處理的。婚姻法第19條規定“夫妻可以約定婚姻關係存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當採用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定”。
因此，只要雙方採取書面形式，只要不違反法律強制性規定，可以對房子歸屬問題（包括增值部分）作出約定。約定為個人財產，或者夫妻共同財產，都是可以的。
奇蹟締造者
題主的問題過於籠統，答主們肯定說是屬於個人財產！
但是，如果婚前房產婚後置換新房時又添加了款項，或者新置房屋用於出租或投資，那麼這個房屋及收益還屬於個人財產嗎？
本律師為大家介紹一《最高人民法院指導性案例》，也許有些啟發！最後再給出本題的答案！
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案情
2013年1月，陳某訴請與趙某離婚，要求分割趙某名下的另一處90平方米的房產。
理由是雖然該房是趙某變賣其婚前個人所有的一套房屋又增添了部分款項購買，但屬於在婚姻關係存續期間購置，屬於夫妻共同財產，應對半分割，要求趙某按該房現值的一半對其進行補償。
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法院裁判
一審法院認為，《婚姻法》第十七條第一款第（二）項，將生產、經營的收益明確規定為夫妻共同財產，據此應認定趙某於婚後將原屬於其婚前個人財產的房屋變賣，添置部分款項重新購置房屋屬於經營行為，該房屋為夫妻共同財產。
判決：趙某名下90平方米房屋歸趙某所有，趙某應給付陳某該房屋價款一半即80萬元。
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二審法院認為，趙某變賣其婚前所有的房屋一套，添加其婚前個人存款購置房屋一事，購房所支付的款項來源清楚有據，確係其個人婚前財產。
其購置房屋是為了其父母居住使用，趙某的上述行為不屬於生產經營行為；自其購置房屋後，該房屋因房地產市場的升溫而自然增值，不屬於生產經營性收益，該房屋本身亦不屬於夫妻共同財產。
判決：撤銷一審判決中關於趙某給付陳某該房屋現值一半的判項。
法律分析
《婚姻法》規定，“夫妻在婚姻關係存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：（二）生產、經營的收益”。
《婚姻法》解釋（二）規定，婚姻法關係存續期間，“一方以個人財產投資取得收益”屬於“其他應當歸共同所有的財產”。
《婚姻法》解釋（三）規定，“夫妻一方個人財產在婚後產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產”。
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本案中，購房資金全部來源於趙某的婚前個人財產，雙方當事人對此並無異議。關鍵問題是，新購置房屋增值部分屬於投資經營行為的收益還是自然增值。如果認定為投資經營行為，那麼增值部分就屬於夫妻共同財產；如果認定為自然增值，那麼增值部分則屬於個人財產。
本案中，趙某購置新房的目的，是其為父母居住，而不是進行投資經營，沒有經營性收入。該房子因房地產市場的升溫而自然增值，不屬於投資經營性收入。
【最高人民法院民一庭意見】當事人以生產、經營之外的其他方式使用自己的個人財產，即使該財產的形式因此發生了變化，不導致該財產所有權及其自然增值歸屬的變化，即婚前個人財產在婚後不因形態變化而轉化為夫妻財產！
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本題答案
1. 若置換新房資金完全來源於新房或者有證據證明添加資金屬個人，且該房並非用於投資或經營，那麼該房價值完全屬個人所有；
2. 如果該房添加婚後資金，那麼添加資金部分的房產價值屬於夫妻共同所有；
3. 如果該房用於經營或投資，房產收益屬於夫妻共同所有。
童律師法務室
對於這個問題，需要看具體的情況。因為按照法律規定婚前的財產無論結婚多少年之後依然是屬於婚前的財產。並且不會因為形態的變化而轉化為夫妻共同財產。所以婚前的房產如果在婚後又置換新房，需要看是如何置換的，支付的資金來源於等，才能夠決定最終的房產到底是屬於共同財產還是個人財產。
比如，如果一方將婚前的財產在婚後進行變賣，然後將出售房屋的資金在用於購買新的房產。那麼雖然按照法律規定，第二套重新購買的新房產在沒有特殊約定的情況下應當屬於夫妻共同財產，但是因為該房產裡面有部分資金來源屬於一方的婚前財產，所以對於這部分財產應當作為共同財產來進行認定。所以如果在離婚的時候，對於這部分財產應當先行剔除，剩餘的部分才可作為共同財產進行分割。
還有一種情況就是婚前的房產依然保留，在婚後又加蓋了新的房屋，那麼對於婚前的房產依然屬於個人財產，只有在婚後用共同財產加蓋的部分屬於共同財產。
在這裡面需要特別注意的是，即便是在婚後所購買的或加蓋的新房產，但是如果所動用的資金是屬於一方的婚前個人財產，那麼該房產是婚後所購買的，該房產依然也是屬於一方的個人財產。
所以對於這種情況既要考慮婚後購買房屋的情況，也要考慮資金來源到底是來源於一方的個人財產還是雙方的共同財產，只有綜合認定的情況下才能做出準確的判斷。
任律師工作室
答案是否定的，不是夫妻共同財產。
看規定：《最高院關於適用若干問題的解釋（一）》第十九條規定，婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關係的延續而轉化為夫妻共同財產。
另外，根據《最高院關於適用若干問題的解釋（三）》的規定，夫妻一方個人財產在婚後產生的收益，除利息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。所以，婚前房產漲價屬於房屋的自然增值，該增值部分也應當屬於個人財產。
因此，只要你能證明新的房產是你用原婚前個人房產直接置換得來的，就是你的個人財產。
指南針55066209
婚前個人財產在無約定情況下，不因為結婚就轉化為夫妻共同財產。如果婚後賣掉婚前房產，用賣房的錢購買了一套房產用於居住，只是個人財產的一個轉化，仍然是個人房產。但前提是買新房的錢全都是用的賣房的錢，即使不夠，添加的錢也是個人財產出的，這個要能證明，再就是房產等記在個人名下。否則就可能認定有夫妻共同的份額。
有才雜貨鋪
合理方法是，舊房置換新房部分按比例歸個人所有（包含原值和以後的增值），剩餘房款凡是不能說清楚的，不論現金還是還貸部分，都算共有。如果，舊房所有人能拿出憑證說明其他購房款也是用婚前資金支付，那麼新房就全部歸個人所有。，好像頭條有過案例，法院也是按這個原則分割。
迎風飄揚濤聲依舊
這個問題裡面關鍵點是什麼？是法律認定夫妻共同財產的時間節點：法律有規定及夫妻另有約定的除外，在夫妻關係持續期間，夫妻一方或雙方取得的、獲得的財產為夫妻共同財產。個人婚前房產在婚後夫妻關係持續期間變賣置換成新房，夫妻對此沒有有效的書面說明或約定，新房豋記的時間是夫妻關係持續期間，後雙方離婚時，誰能證明新房是舊房置換的呢？在不能證明新房是變賣舊房置換的性況下，另一方堅持依法認定新房權屬時，法院只能依法認定該房屋為夫妻共同財產。請記住！法律結論是不能推定的！
不糊塗時塗糊不
婚前財產不管變成什麼都還是婚前財產！不能婚前100萬存款，婚後買了房子，房子就是共同了。那個人財產早晚是共同的了。但是，如果是利用婚前財產投資所得那就是夫妻財產，但是僅投資盈利部分。
