現如今，包括融創、恆大、碧桂園等多數上市房企剛剛走完了中報密集披露期這些龍頭房企在中報裡提出要“重質降速、安全生產”的口號。同時，他們還認為將來會越來越注意控制發展節奏，並有意淡化在年初即定的銷售目標。
自進入2018年以來，受到密集的房地產調控的影響，開發商們開始意識到風險敞口在增加，去年還處於迅猛擴張週期的企業，今年卻都不得不開始轉向保守。每家房企都感受到房地產業的冬天要來了。
之前一直被稱為房地產“週期王”的孫宏斌在披露融創中國的半年報後表示，“這一兩年要把安全放在第一位”。這也反映出當前開發商們的共同心聲。
實際上，目前多數大型房企都在降槓桿、化解債務風險，早已無心進一步圈地擴張，所以今年上半年全國有800宗土地流拍，流拍數量創下了歷史新高。從當前目前形勢看，國內房企都在主動降槓桿，收緊戰線，準備過冬的跡象非常明顯。
① 降槓桿控制風險
之前，中國恆大董事局副主席夏海均在2018年中期業績發佈會上表示，“前幾年公司負債很高是因為通過最大的負債去儲備土地資源，並通過佈局二三線城市獲得大量的低價土儲。如今市場形勢發生變化，這種模式存在高風險。未來不再追求規模增長，而是注重有質量的增長。”
從恆大的中期業績看，淨負債率較去年末進一步下降至127.3%，降幅超三成，有息借款下降615億。事實上，恆大地產要衝銷售規模是很容易的事情，實現5000億乃至8000億並非難事，但公司目前的策略是關注利潤。目前恆大已不再一味追求規模，而是注意有質量的業績增長。
再看碧桂園，該房企下半年要把安全和質量放在第一位，屆時會相對放緩發展速度，騰出更多空間抓好各項管控。從中報看，截至2017年6月30日，碧桂園淨借貸比率為59.0%；低於上市房企平均70%的水平。
同時，碧桂園有息負債2939.21億（含銀行及其他借款、公司債券和可轉股債券）。碧桂園降槓桿效果明顯，一年以內短期債務及長期債務當期部分僅為721.15億，佔比24.54%，其餘75.46%為長期債務。目前碧桂園賬面上資金充裕，足以應對短期的資金鍊的需求。
對此，我們認為恆大、碧桂園等房企主動降槓桿，有二個原因；一方面，之前濫加槓桿的結果是，負債率越來越高，債務成本越來大，與目前所倡導的“去槓桿，控風險”語境相悖。另一方面，槓桿率過高，不僅報表會不好看，而且會發生融資難、融資貴的問題，誰願意低息把資金借給一身債務的房企呢？
② 上半年全國土地流拍現象明顯
上半年，開發商主動放緩業務擴張。中原地產近日發佈數據顯示，今年以來，土地市場流標流拍數量明顯增多。其中，前8月，一線城市經營性用地流標流拍13宗，去年同期只有4宗；二線城市土地流標流拍238宗，去年同期只有106宗。
不僅如此，即使有土地獲得成交，往往也是零溢價或低溢價成交。8月27日，杭州主城區的望江地塊、四堡七堡單元和城北萬達板塊，分別推出三宗“寶地”，三宗地塊分別由濱江、中宸城建和綠都拿下，最高溢價率為萬達板塊的3%，而其他二塊宅地溢價率為0。
我們認為上半年全國土地流拍現象嚴重主要有二個原因：一是，地方政府推地價格過高，而且規定房子造好後要限價，這就導致了開發商們利潤空間收窄，拿地積極性不高。二是，由於房企融資渠道不暢，同時房企不看好後市，拿地更加謹慎，不敢貿易然出手。
③ 房企進入還債週期，行業洗牌在所難免
由於前些年房企業務擴張速度過快，導致負債率居高不下，據恆大研究院數據，未來4年是兌付高峰。2018年下半年到2021年是集中兌付期，規模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億。
目前，像恆大、碧桂園這些資金雄厚的大型房企，都要提高週轉速度，加大促銷力度，來快速回籠資金。而一般的中小房企要麼降價虧本銷售房源，要麼倒閉或被別人收購，未來房地產業將會有大洗牌。
以恆大、碧桂園為代表的房企目前正急踩“剎車”，加快去槓桿、回籠資金的力度，說明房地產的冬天已經到來，對於房企來說，融資渠道收窄，降價促銷恐是回籠資金、去槓桿的最好辦法。未來大型房企將吞併中小房企，房企將更加集中化。房地產業的冬天真的來了。
閱讀更多 不執著財經 的文章
