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優選的價值決定未來走向
最近各種負面的消息滿天飛，限購的升級加上樓市成交量的下滑，讓很多人產生了焦慮，房價會不會跌？現在到底該不該買？成為很多人關注的問題。
國家的改革政策肯定是向著良性發展，今天我們可以從微觀著眼，單從這個一線城市北京的海淀區來分析。
6、7月份以來，海淀的二手房成交量確實是下滑的，房價變動卻不大，在北京各區域成交量中排名仍居第二。 成交量最高的是朝陽區，不過朝陽區的在售二手房數量是海淀的2倍還多。
海淀二手房單價是8.3萬/㎡，遠高於全市均價6.2萬/㎡，而朝陽區二手房單價6.7萬/㎡。這不乏海淀的教育資源學區房加碼。
海淀在售二手房源和它受追捧的程度相比，數量並不多。新樓盤和其他近郊區相比就更少了。
這些都說明了海淀房子的價值和稀缺性。
7.31中央政治局會議已經明確提出堅決遏制房價上漲，成交量下滑，說明樓市已經遏制了炒的需求，剩下的是剛需和改善這種住的需求。
海淀，信息產業及高科技人才彙集，成為創富精英最為集中的區域。中國正值發展高新產業、引進人才、穩定就業的改革路徑之上。
海淀帶來了更多的可能性。
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海淀樓市成交量會不會上漲？
《麻省理工科技評論》曾這樣評價，“全世界的城市都在試圖複製硅谷，但到目前為止，只有一座城市成為硅谷真正的競爭對手，它就是北京。” 而北京科技創新的策源地則是海淀。
今年5月份，小米上市的消息讓北京一個區域的房價都騷動起來——小米的總部就在海淀的西二旗。
這個估值千億美元的科技獨角獸，讓小米的大批持股員工擁有了百萬、千萬甚至億萬的身家，身價百萬以上的員工或許可以近萬計。
等股票套現解禁之時，小米碼農們會不會把房產證作為推動中國科技產業的褒獎？會不會把股票換為房產作為婚姻通行證？如同當年阿里上市給杭州樓市添了一把火。
按照美國的經驗證明，巨型IPO和巨型企業對總部所在地房地產市場有巨大的提振。這幾年來，隨著蘋果、谷歌、FaceBook的迅速崛起後，硅谷的房價和物價都大幅上漲。互聯網企業的崛起上市，勢必將造就一批潛在的住宅買家。
當然，時局不一樣，如今，房價上漲肯定會遭到抑制，但有資格的剛需入市買房，有資金的改善想要換房，再加上海淀憑藉深厚的人文底蘊、優質的教育資源、稀缺性資源優勢，海淀樓市成交量就不可能萎縮。
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有升值潛力的板塊
海淀的區域很廣，從房價和板塊價值來看又有很大區別。那麼剛需和剛改若想在海淀找一個既具備區位優勢又能夠接受的房價就非常重要了。
首先，從區位優勢、教育資源、創新產業綜合來看，更有價值的區域集中在西北四環五環外。既有中關村科學城的利好，創新科技產業、互聯網公司比較集中。全國科技創新中心核心區建設的戰略腹地和重要支撐。
又有比較優質的教育資源，而且生態環境非常好，位置來看更接近主城區，還是上風上水。
接著，我們找一下更具價格優勢的板塊。
各板塊的房價：
很明顯，價格最佔優勢的當屬上清板塊，小米的總部西二旗位於清河西北部。
第三，優勢對比
清河-上地版塊處於京新高速、京藏高速和北五環的“U”型區域，區位優勢明顯，建成和在建的小區眾多，人口密集程度高。
清河位於北五環外，緊鄰奧森板塊，過去很長時間一直不太受關注。
未來的清河將充分利用海淀區科技創新結果，升級傳統制造業，成為海淀區主要的新技術和新產品的產業化基地。
隨著如今京張高鐵開建，清河站將變身成為北京城北部的交通樞紐。不僅要作為京張高鐵的始發站之一，還要成為北京城北的新地標！
13號線、昌平線、19號線支線都要在此彙集。
作為京西北的大型的生活區，最近幾年，大量的科技企業的入住，中關村的北擴，臨近上地科技園區的優勢，讓這個區域越來越成為都市白領住房的首選。
在未來，這裡還有更大的潛力可以挖掘。
上地的產業和學區更佔優勢，清河的交通及生活配套優於上地。
上地、清河這兩大區域的樓盤主要面對的是在周邊工作生活的人群，包括在中關村、西二旗等地工作的人。該地區的一大就是資源豐富，很適合改善性需求的購房者。
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上清板塊樓盤推薦
這裡面最好的學區是海淀上地實驗小學，屬於區重點小學，在海淀劃為A類學校。還有是重點中學101初中部，學區劃片有上地東里小區、上地西里小區和上地佳園。
上地實驗小學就在東里小區裡面，孩子上下學非常方便，101中學在西里小區北門對面，兩所學校直線距離幾百米。
合景映月臺在地鐵13號線上地站東北側，2016年建成比較新，產品洋房和疊拼別墅。屬於海淀實驗二小或上地實驗小學的劃片學區房，很適合有二次改善需求的家庭。
清河的這幾個代表樓盤的品質都不錯。華潤橡樹灣，是清河最具代表性的高檔樓盤。小區環境優美，公園式景觀設計。小區居住人群以中關村，軟件園等白領知識分子居多，人群素質高。
緊鄰彩城購物中心購物方便，道路交通也還算方便，只是距離地鐵比較遠。
▲橡樹灣
▲五彩城
世華龍樾緊鄰地鐵西小口站。園區檔次高檔，綠化好，管理好，大堂乾淨整潔，沒有亂停亂放現象。戶型也不錯。
▲世華龍樾
▲周邊環境，旁邊就是十一學校
上林溪園區內部環境樓梯外觀都不錯，管理也好。但是園區周邊環境跟不上園區檔次，有點亂。
觀林園位於清河東，是2008年的次新房，距離奧森板塊比較近。
這個小區小區最大的特點是35米寬的樓間距，進入園區明顯感覺寬敞。有水系景觀，園林綠化做的不錯。園區內設置有幼兒園。小區對面就是東昇文體公園，旁邊的商業有寶盛廣場。
▲觀林園
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有幾種可能性
海淀擁有北京最堅實的科技產業和另各區羨慕的強大教育資源，區域客群具有“高知、高智、高職”的三高美譽，充沛的購買力和優渥的城市配套，讓海淀的高端住宅備受矚目。這也正是海淀科技精英們的創富能力和需求所在。
近年來，海淀將珍貴的土地大量用於產業園區的建設，住宅供地極度匱乏，造成商品住宅的供需缺口急劇擴大。
大戶型、高品質的住宅產品將在海淀將會越來越少，因為共有產權房也大量入市了。
另外，一直佔據學區房優勢的海淀，在2019年將有一個變局。
從2019年1月1日起，在海淀區新登記並取得房屋不動產權證書的住房，用於申請入學的，將不再對應一所學校，實施多校劃片。
多校劃片是什麼意思呢？就是一個小區對應多個小學初中，讓買了學區房的家庭也不確定到底能上哪個 學校，目的是通過這種方式為學區房降溫，把就近入學落到實處。
也就是說，“新人新辦法”，以後買學區房的，尤其是在海淀區這樣教育資源分佈並不均衡的大區，2019年以後業主購買到手的“學區房”的價值有可能會大大降低，原本實打實能上名校的學區房有了風險，可能只有三分之一的機會能上名校。
但是，反過來說，如果你是2019年前購房的“老業主”，孩子就可以仍舊享受“單校劃片”的政策，有購買學區房需求的業主，一定會搶在2019年1月前進行網籤。
因此，海淀區的學區房有可能在下半年迎來一波“集中網籤”的搶房熱潮。
這與小米入市半年後股票套現解禁似乎時間差不多，而且最近聽聞東西海的部分學區房已經升溫。不管海淀房價是否遏制上漲，但市場佔有率不會低。
房源有限，是等降價還是提前卡位，只有你自己決定。
不過，無論你買還是不買，海淀的價值都在那裡。
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