今天的樓盤評級是海淀永豐的冠城大通百旺府。百旺府是老盤了，近期有加推。
因為後臺問百旺府的人比較多，所以也加入評級。
冠城大通百旺府於2018年4月11日取得預售證，4月12日開盤加推，本次推出全新一期產品，為八組團3#、9#、10#、11#、12#樓，共5棟，全部為六層高南北通透板樓，一梯兩戶，戶型為113平米三居，均價74000元/平米，大約850萬/套，一共219套房，預計2019年9月交房。
百旺府前世今生
冠城大通百旺府在住建委註冊的正式名稱是永豐嘉園，百旺府和以前的杏林灣都是樓盤推廣名。
這個小區最早就叫永豐嘉園（一區和五區）、然後是杏林灣（二區），以後都叫百旺府，籤合同則都是永豐嘉園。
2012年，該項目原開發商北京海淀科技園建設股份有限公司的股權逐漸被冠城大通收購成為控股股東，小區名字也從永豐嘉園和百旺杏林灣變化成了冠城大通百旺府。
永豐嘉園的一區和二區房子不是冠城大通蓋的，據說質量不太好，尤其是一區的兩座黃樓（鋼研安泰科技買的爛尾樓），是磚混樓。
百旺府評級：
地理位置 ★ ★ ☆
區域規劃 ★ ★ ★ ★
項目本身 ★ ★ ★ ★
商業設施 ★ ★ ☆
學區教育 ★ ★ ★ ☆
醫療配套 ★ ★ ★
環境綠化 ★ ★ ★ ☆
房價指數 ★ ★ ★ ☆
綜合得分 ★ ★ ★ ☆
購買建議在文末。
下面是單項詳細評級。
地理位置 ★ ★ ☆
項目位於位於海淀山後的永豐，西北五環至六環之間，北清路北側。距離16號線永豐站，步行距離大約2公里，距離永豐南站要更遠一點，步行距離接近2.5公里，因此乘坐地鐵出行也不是很方便。說實話，這個位置雖然是海淀區，但是距離城區較遠，本身地理位置並不是很好。進城的話，走京藏高速會方便一些，但是也經常堵車。但是，北京的發展，其實是地傾西北的，而且一直有上風上水上海淀的說法，加上永豐的區域規劃很好，很大程度上彌補了地理位置的缺陷。
區域規劃 ★ ★ ★ ★
得益於海淀區強大的高科技產業基礎，永豐的區域規劃和發展勢頭都不錯。海淀山後地區，現在顯然是海淀區和北京市重點打造的高科技新興產業園區，比起其他行政區的產業園區比如麗澤商務區，未來科技城等等，發展勢頭都要更好一些。海淀山後地區，西北旺，永豐，翠湖，溫泉，甚至包括稻香湖和上莊鎮，規劃連成一片，雖然離市區很遠，但顯然已經逐漸自成體系了。
中關村永豐高新技術產業基地，規劃建築面積高達386.85萬平方米。
旁邊的中關村壹號，經過近五年的努力，該項目已經基本落成並投入使用，成為海淀北部中關村新技術產業發展的展示窗口，也是未來整個海淀北部產業帶的科技產業中心。按照規劃，中關村壹號將重點引入新材料，下一代互聯網，導航與位置服務，以及科技金融，建成後將引入企業300餘家，就業人數3萬人。
再複習下北京2035年的規劃：海淀區應建設成為具有全球影響力的全國科技創新中心核心區，服務保障中央政務功能的重要地區，歷史文化傳承發展典範區，生態宜居和諧文明示範區，高水平新型城鎮化發展路徑的實踐區。西北部地區應充分發揮智力密集優勢，加強高等學校、科研院所、產業功能區的資源整合，不斷優化科技創新服務環境，提升科技創新和文化創意產業發展水平。
通俗的講就是，未來中國的硅谷，不在CBD，不在其他區，就在海淀西北部。
項目本身 ★ ★ ★ ★
本次推出的5棟樓，全部為六層高南北通透板樓。如下圖所示，位置在右邊中間的8組團。
所有5棟樓全部是都是一梯兩戶，戶型為113平米三居，套內面積是97平米，得房率很高。如下圖所示，戶型是三室二廳二衛，全明格局，相當不錯，唯一美中不足的是，朝南的臥室只有一個，朝北的臥室有兩個，如果是兩南一北，就更完美了。
項目是精裝交房，預計交房時間是2019年9月。物業費是3.88元/平米/月。
整個項目的容積率不過1.2，這個密度，甚至比孫河的一些別墅項目的容積率還要低。整個百旺府小區的綠化也算是相當不錯的了。
商業設施 ★ ★ ☆
百旺府主要被永豐產業基地、北京航天城和大片待開發區域環繞，目前配套設施的種類和數量非常稀少，僅有的配套大多數也檔次較低。
附近的超市主要有美聯發超市、碩豐超市第二連鎖店，超市發，購物得去5公里之外的永旺商城，當然，永旺商城的檔次也不高。
因此目前的商業環境是個硬傷。
學區教育 ★ ★ ★ ☆
百旺府的教育資源是相當不錯的，五環外有像樣的學區已經是鳳毛麟角了，而百旺府還有名校加持。
幼兒園是中科院三幼杏林灣院，百旺府業主和中科院的可以上，總的來說幼兒園很不錯。
小學是清華附中永豐學校小學部，就是原豐聯小學，目前都是平房，據說會另蓋。
中學是清華附中永豐學校中學部，目前百旺府一手房業主，可以直接上學。
總的來說，百旺府的教育資源放在全市都算是可以的了，只是由於今年海淀教改，2019年1月1日之後購買的房子，將不再對應單校，會實行多校劃片，具體如何執行，得等到明年才知道，因此學區教育的評分先扣掉半顆星。不過現在購買新房不受海淀教改的影響。
醫療配套 ★ ★ ★
附近有解放軍309醫院，全天門診，但科室不全。還有北大國際醫院，目前是三級醫院，非三甲，但是背靠北大，未來應該能發展成為一家優秀的三甲醫院。另外還有一個北京太申祥和醫院。
環境綠化 ★ ★ ★ ☆
小區本身的綠化環境不錯，雖然管理不夠精細，勝在密度低綠化比例高，在北京已經算是綠化很好的小區了。周邊的小環境則比較一般了，小區主要被永豐產業基地、北京航天城和大片待開發區域環繞，待開發區域還比較荒蕪雜亂，小區西側有一條洩洪渠，目前未經整治，還是臭水溝的狀態。
百旺府周邊大環境還是不錯的，畢竟臨近的稻香湖風景旅遊區、鳳凰嶺、百望山、中關村森林公園等風景區為項目增色不少。
百旺府一個硬傷就是西南側4-5公里處的六里屯垃圾填埋場，夏天尤其下雨的時候會有臭味飄散過來。
房價指數 ★ ★ ★ ☆
百旺府的位置幾乎處於西北五環至六環中間了，7.4萬/平米的價格，一個字，就是“貴”。這個貴主要是相對於其他的地段更好更靠近市中心的次新小區的房價而言的。而相對於百旺府的二手房，基本持平。（注：百旺府年代較早的小高層價格要便宜一些，鏈家掛牌價大約6萬多/平米；而較新的6層洋房，掛牌價基本都在7.2～7.4萬/平米。）
翻翻百旺府的歷史房價，就會發現，這個盤一直很貴，甚至在幾年前永豐還很荒涼的時候就已經很貴。
2015年6月開盤的百旺府，已經是均價4.38萬/平方米，距離現在已經三年了，現價是7.4萬/平方米，漲幅接近70%，而三年間，北京大多數地段的樓盤已經翻番了。這意味著，由於開盤時的溢價，百旺府的價格，跑輸了北京的平均房價漲幅。
雖然絕對價格比較貴，但是呢，由於周邊的高科技產業發展較快，高收入人群多，尤其是高收入碼農比較多，這對海淀山後一帶的優質小區的房價形成了強有力的支撐。
不得不說，碼農是一種低能耗高產出高收入的綠色生物，月收入5萬能過得像5000一樣；而國貿那些外表光鮮的妖豔賤貨則是拿著5000的月薪過著像5萬一樣。碼農絕不會在富麗堂皇的酒店大堂休閒的吃著brunch，浪費光陰！在永豐，碼農揹著雙肩包，步履匆匆，是路邊村民煎餅果子攤的常客；Armani的西裝和三里屯的潮牌？對不起，就算是發佈會也是看不到的，優衣庫和淘寶T恤才是這裡的主角；期權賣了上千萬，是不是要買個蘭博，瑪莎，最次也得來個Telsa吧，對不起，碼農只中意小黃車OFO和橙色的摩拜。
那麼問題來了，高端碼農賺那麼多錢都幹嘛去了？他們主要的消費愛好就是，買房尤其是學區房，這世上沒有什麼是買一套學區房解決不了的問題，如果有，就再買一套。
Sorry，扯遠了。其實我想說的是，由於百旺府本身的品質還不錯，加上附近產業區大量的高收入人群，可以預見的是，百旺府的房價會一直保持著溢價的狀態。
但是，由於絕對價格仍然較高，未來很可能仍然會跑輸北京平均房價。
另外永豐拍賣了幾塊限競價房的地塊，但都是開發商100%自持，因此未來一段時間永豐區域商品房新房供應量並不大。
購房建議：
很顯然，百旺府是海淀北部新區工作的高收入人群的優質選擇，小區密度低，戶型不錯，比較宜居，而且還能解決子女上學的問題。
投資就並不合適，雖然相對同小區的可比二手房價格沒有溢價，由於絕對價格仍然較高，雖然預計未來會一直保持溢價，但是還是很難跑過北京的平均房價。
總之，工作在附近，自住可以買；投資不推薦。
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