冠希摄影学院院长

说到三四线城市房价会不会上涨咱们从以下几方面分析一下

购买力：一个平均工资3000-4000的三四线城市的购买力，一个家庭拼尽全力能拿出40-50万的首付已经算是家庭很殷实了，一般家庭也就是30-40万的首付，按照贷款50万30年期来计算一个月还款额度也是3000元，一个人最大的购房能力也就是90万，这已经是豁出老命了每个月基本生活保证都难以维持，就算是两口子一起还贷款 剩的钱够你养家的么。所以说一个只能拿到平均工资的人能保证自己基本生活的话购买力是60-70万，想要生活的稍微舒适点的话买房的支出也就40-50万。房价这么高，普通同百姓是真买不起。

购买人群：一个三四线城市购买人群能有多少呢？这个不不笔者分析，读者可以看看自己身边的人自己就可以总结出来，毫不夸张的说你身边的人30-40岁以上的人最少拥有一套至两到住房，40岁以上的人至少是两套住房以上，一个城市最主要的购买力就是23-30岁的刚需人群和改善住房的人群，但是这一年多的房价上涨已经使这部分人拼命的想要上车，就是加再大的杠杆也要上车，剩下的为数不多的人，而三四线城市发展能力有限只能成为人口流出城市，所以说购买人群真的很少了，可以说是少的可怜。有人又说可以卖给外地人呀，国家已经明确了房子是用来住的不是用来炒的，努力去除房地产这个毒瘤，三四线城市的房子更没有投资价值了，你们还会有多少外地傻子去买房子投资

三四线城市房屋情况：三四线城市由于不停地拆迁盖房，房屋数量大量过剩远多于的多余城市人口（看看自己身边的房屋有多少是空置的）国家启动了去库存计划 使房屋转嫁到百姓手中，而房价的上涨又是开发商看到了利益空间不断的拿地盖房 ，使房屋库存量更高，可能有人问文笔者我们的城市买不到房子呀，几乎没有新房源， 其实只是房屋转嫁到百姓手中，房屋数量没有改变 还是房子多余人，只是转存方式而已（自己观察自己城市房屋的空置率一目了然）

综上所述 你觉得三四线城市的房价还会上涨么，这么高的房价 百姓不是不想买，是买不起，而购买人群又少的可怜 房屋空置率又高的吓人。所有使三四线城市房价上涨的动力都不存在了，还有国家不放松大力调控，死死的压着你。那些鼓吹房价上涨的人请拿出一个上涨的理由！！！房事凉凉是正常的，炒房客橡套现离场只能不断的下降房价，因为接盘侠少还买不起。奉劝各位现在还是凉凉的前期早早的降价出手还来得及，等凉大了百姓会很好的遵循买涨不买跌的好习惯，到那时候你只能守着赶紧水泥土过日子，想出租是不可能的，三四线租房的人口本来就少，房子又多 租金高了只能租给鬼了。笔者相信只要你所在的城市价格开始横盘了，那就证明他有价无市了，3个月内房价必定下滑（市场规律）半年后回下滑的很厉害（买涨不买跌定律）。

还有一句话千万不想相信中介口中的房价美好的前途，要用自己的眼睛去看，用自己的脑子去分析

手机用户73459980号

房市这个问题，在最近这十几年一直是个全民关注的热点，太多看空房价的人错过了一波又一波的上涨潮，而最近两年的去库存、棚改货币化的政策，又进一步的推高了三、四线城市的房价，连很多五、六线的小城市小县城都跟风上涨，在我看来已经是到了高的离谱，远远超过老百姓承受能力的地步。

所以，对于三四线城市棚改货币化政策收紧甚至结束之后，房价会是什么走势，会是很多人关心的问题，对此，我不好下结论，只能谈一下我认为可能带来的影响，具体会怎么个走向，结局会如何，只能大家自己判断和等待了。

我觉得可以从以下几个方面进行分析。

5、地方政府出台限购令、限价令，但是限制的是房价的涨幅，只是觉得不要涨的太快了，从来没有表态不要涨、需要降下去，只有温和的上涨，才能保证稳定性，不管是经济的稳定性、居民情绪和预期的稳定性，还是财政收入的稳定性；

6、各地陆续出台的人才落户政策，以及三、四、五线城市形同虚设的落户门槛，为炒房一族提供了大量的可乘之机，如果没有其他更好的投资途径，房产投机和炒作将仍然是这些资金的重要方向；

1、这几年实体经济不好做，很多企业做的很艰难，利润低、负债高、贷款难，导致相当部分企业主干脆放弃主业，拿钱去炒房；

2、以我接触过的一些企业来看，有很多中型的高科技企业，1、2000人的规模，每年的经营性净利润也就2000-5000万左右，要维持这样一个规模的企业，每年的营收和开支是非常大的，而且老板为了公司的经营也非常辛苦，如果拿钱去炒房，会是什么样的收益结果呢？

3、一线城市的房价已经高企，大多数普通工薪阶层已经不太具备贷款买房的条件，而周边距离不远、具备城际间通勤条件的二线甚至三线城市就成了这些购买力的潜在目标，因此，这类二、三线卫星城市的房价和常住（晚上和周末来睡觉）人口会一直往上涨；

4、三四五六线城市的人口流出和老年化已经成为了必然的趋势，儿童和青壮年的持续减少，必然会影响到这个城市的活力和购买力，如果大部分都是老人，贷款的资格、底气都没有，只关心养老、医疗、跳舞、太极拳，房地产还会有需求吗？

元宝爸的育儿日记

\n

{!-- PGC_VIDEO:{"thumb_height": 360, "file_sign": "b3c0c0bd319bc90929a5a2c544b54e70\

道哥道金融

根据澎湃新闻的报道，6月26日晚间，某证券邀请国开行相关领导对国开行收回审批权限等棚改相关事宜解答市场疑问。 电话会议中，国开行相关领导介绍，棚户区改造出台的背景，本意是要解决去库存和民生问题，但在执行中走样，影响房地产的价格，直接房地产化了，就不是棚改了

该负责人还介绍，权限的上收主要是处于两方面的考量。一是，这两年国开行分行在审批时，违规现象严重，国开行总行担心后期的风险隐患就比较多；第二点是，中央对棚改有一定的看法，棚改的货币化推高了房价，中央对这个有一个严谨的考量。

该负责人透露，现阶段，国家对这个事情还没完全定性，处在停摆状态，下一步怎么走，还没明确的意见出台，在等高层的下一步决策，但其个人感觉不会特别严重，不太可能一刀切的将棚改业务全部停下来，这样后果不太可控，此后对棚改的政策肯定会收紧些，但不会直接暂停不做了。

这一回应，可以说是非常明确地表达了高层目前对棚改的态度。目前三四线城市的房价如此虚高，其实很大一部分“功劳”可以归功于货币化安置的棚改。

此外我几个月前就写过，本来2018-2020年3年棚改攻坚计划，改造各类棚户区1500万套，也就是年均500万套，明显比此前低。

但是，2018年制定的目标为580万套，高于500万套的预期，比2017年600万套的目标略低。也就说，各地棚改任务总体下降已经开始，虽然幅度不大。

说直白一点，棚改2018年计划超预期，说明高层不希望三四线城市2018年楼市陷入困境。

当然，目前的表态并没说要完全取消货币化安置，或者取消棚改，但可以肯定的是，部分三四线城市指望棚改来维持房价的“愿望”可能要就此落空了。

而且从最近杭州、西安、长沙纷纷暂停向企业卖房子，可以看出，不仅仅是要应对社会舆情，也是对上面得有交代。

新政过后，一二线城市可能影响不大，但对于三四线城市来说，部分太弱的城市，房价就此熄火也不无可能。

杠杆游戏

棚户区改造项目一直以来是提高到国计民生的位置来安排的，资金由国开行提供、地方政府协调、市场化开发的模式，应该说在过去十几年来对改善百姓生活居住条件、改善城市环境起到了积极的作用。

但是自2016年以来金融去杠杆政策以来，各行各业的资金状况受到限制，此前地方政府开展的PPP业务也基本叫停，导致棚户区改造资金政府配套一方相对紧张，所以国务院在听取地方政府汇报后，开始倡导货币化安置模式，所谓的“房条”模式，由于很自然的原因，百姓担心购房凭证贬值，所以换成房子是一个很能理解的事情，所以短期集聚了强大的购买力，抬高了房价。

由于利用货币化安置模式带来了房产调控的问题，所以开始收紧，进行实物安置模式，通俗讲就是釜底抽薪了，国开行不再提供优惠利率的资金，所以很多地产商的冬天就要来了，所以我们看到三四线主力碧桂园开始疯狂甩卖抓紧回收流动性，准备过冬。

三四线房价未来是真的不乐观了。

王红英金融期货投资

房产老总惊呼：暂停棚改，就无法欺负无房拆迁户乱涨房价了！

房产开发商，可以一直对急着买房的，无房拆迁户漫天要价，大宰肥羊下去吗？

不会的！正义只会迟到，不会缺席。看下面：

王总是一家房地产公司的老板，最近两年在三四线城市的房价暴涨中，赚的盆满钵满，但是，一个“全国一刀切暂停货币化棚改”的消息，让王总惊出一身冷汗。

“王总，听说，国家准备一刀切，全部暂停房地产货币化棚户改造了！”

“什么？怎么可能！为什么不货币化棚改了？我要货币化棚改呀！我要货币化棚改呀！”在房价暴涨中数钱数的手软的，某地产公司总经理王总，手中的中华高级香烟“啪”的一下掉在地上，目瞪口呆的大叫起来。

和王总一样惊恐的，还有各大房地产上市公司的股票，在全国一刀切暂停房地产货币化棚改的消息下，无论大小，几乎所有的房地产公司的股票，如断崖一样暴跌起来。

为什么，“暂停房地产货币化棚户改造”的消息，让房地产界如此惊恐不已呢？

因为货币化棚户化改造，是这次全国房价普遍性暴涨的主要推动力！

货币化棚改！货币化棚改！货币化棚改：是三四线城市房价暴涨的直接原因！重要的事情说三遍。

为什么这样说呢？

下面我们好好了解下，什么是房地产货币化棚户化改造。

是这样的。

在三四线城市有个矛盾的现象：一方面是很多民众住在破旧的房子中艰难度日，另一方面却是很多开发商的豪华新房没人买也没人住。

国家一看，这不是浪费吗！

于是呢？

国家就出了个棚户化改造政策：就是国家开发银行出专门的贷款，给住破房子的民众直接发钱，让这些民众去买那些开发商卖不出去的新房。

政策是好的，但在执行中出了点问题。

正如国家开发银行相关领导，在回应市场上传言一刀切暂停货币化棚户改造时候，所说的：“棚户区改造出台的背景，本意是要解决房产去库存和民生问题，但在执行中走样，影响房地产的价格，直接房地产化了，就不是棚改了。”

为什么棚改会让房价飞涨呢？

问题就出在，买房和卖房，也就是民众和开发商的力量不对等。

一方面，民众的破房子，被强制拆迁了，民众没有房子住，迫切的要买房子。

另一方面，开发商是店大欺客，对于急切买房子的民众，坐地起价，本来房子5000一平米，民众拆迁后拿的钱，国家本意是让这些民众可以买100平的大房子。

但开发商看着拿着大把拆迁款的民众眼红，于是大宰肥羊，欺负民众没房子住，急切买房的心情，说房价现在不是5000一平了，是10000一平了，小老百姓你这点钱，只能买50平了。

没有房子住的民众，迫不得已，为了有个房子遮风挡雨，就必须接受开发商的涨价无理要求。

于是，在棚改前，三四线城市烂大街的，无人要的开发商的新房，成了抢手货，房价一下子坐地起价，翻倍的涨了起来。

所以，关键就是棚改拆迁了民众的房子，让无家可住的民众，在和开发商谈判中处于弱势，必然造成房产开发商大涨房价，而民众也不得不接收。这是负责提供棚户化改造资金的国家开发银行亲自承认的“棚户化改造，在执行中走样，影响了房价”的根本原因！

因此，棚改房子，不应该给钱让民众自己去买房，而应该政府去找开发商统一买房，再分配给民众。

房地产开发商也就只是敢欺负一下老百姓，面对政府来采购，肯定不敢坐地起价，房价自然别说涨了，肯定要跌了：你开发商面对大客户政府，房价不得给些优惠吗？

综上所述，这是房产开发商王总，一听说货币化棚户改造暂停后，大惊失色的根本原因：以后棚户化改造不发钱给民众，而是发房子，开发商就不能欺负无立锥之地拆迁户，乱涨房价了！

军辉论房

我们回顾一下三四线城市房价上涨背景。2015年下半年楼市开始了新一轮上涨，这次上涨起源于政策去库存、供给侧改革，低迷的楼市在政策利好作用下开始触底反弹，房价上涨大幕从一线城市拉开，然后迅速蔓延到二线城市，到了2016年房价达到了顶峰。随后9.30调控政策出台，一二线城市房价才开始出现降温。

而在这个期间三四线城市房价表现并没有多大起色，许多城市的房价继续延续下跌态势，楼市去库存压力较大。

2015年中央提出棚改计划，第一期从2015年-2017年，中央定向支持棚改项目改造，每年投入资金上万亿元，棚改重点在三四线城市。

与以往不同的是，这次棚改逐步向市场化过渡，拆迁安置实现货币化补偿，拆迁户拿到钱后可以自由地在市场购买住房。

政策出台刺激了三四线城市购房需求，很快库存得到了消化，同时推动了房价快速上涨。

2018棚改二期开始，从2018年-2020年棚改1500万套，政策提供资金4.5万亿元。在巨大的拆迁安置需求及宽松的定向资金支持下，三四线房价继续保持强势上涨，大多数三四线城市房价已经远远超出了老百姓的实际购买能力。

在楼市调控背景下，三四线城市房价持续快速上涨也引发了政策思考，国家意识到棚改是造成三四线房价上涨的重要推手，最近网传国开行一刀切停止项目贷引发了地产股大跌，虽然后来国开行领导进行了辟谣，但是政策收紧将势在必行。

资金收紧会导致三四线楼市房价出现下跌，而到了2020年棚户区改造结束后，高房价将失去支撑，没有源源不断的接盘侠，高房价会以“终点又回到起点”作为这幕大戏的最终结局

作者简介：财务专家、财经问题研究专家，本头条号解读大众关心的楼市、财经话题，用专业眼光帮你分析问题背后的真相。如果你对本内容感兴趣，请点击关注吧！

财经微世界

三四线城市货币化棚改结束后，现在的高房价会是什么走向？

这些年，三四线城市房价上涨的因素主要有以下几点：一是棚改货币化的刺激；二是品牌大房企进军三四线城市；三是一些建材等方面价格的上涨；

如果收紧棚改货币化，那么对于三四线城市的楼市肯定会有影响：

一者，这些城市的楼市本就没有多大发展空间，因为人员是外出的，产业也相对虚弱；二者，这是一种鲜明的信号，就是三四线城市的房价不能再涨，再涨就出问题了，要刹车了；三者，作为三四线城市，要把主要精力和重心转到发展产业，扶持实体经济上来。而在这个方面，主要就是通过改革、创新、营商环境来促进。

所以，我以为，三四线城市的高房价应该会有稳定的趋势，有的地方说不定还会有稳中有降的情形，毕竟已经到了一个相对的高点。

碧翰烽

先讲下货币化安置棚户改造的意思，棚户改造其实就相当于拆迁，拆城中村等比较老旧的危险的房子，然后对这些居民进行安置，但是安置方式以前多是实物抵，之前很多段子，说拆迁户一套房换好几套，但是那个时候房价没有涨的那么快，而且给的是安置房。货币化安置政策出台意味着，从实物抵改为现金抵，大家拿到现金的第一件事，通常是重新给自己买房，非常利于商品房的去库存，大量的资金流入三四线城市，给三四线城市的房地产行业带来了新的强劲的购买力。

现在新的货币化棚户改造暂停，意味着新增的强劲的购买力即将减退，客户的减少，会有一部分热度消退，那结果就要分两类看了，会不会因此180度由卖方市场转变为买房市场，已经高房价有没有经济支持，当地的居民是否能接受这样的房价，有没有外来人口提供新的弹药。

于是就回归到我之前说的三四线城市是机遇还是陷阱的那个问题了，可以翻看我之前的问答，这里简单的大致讲一下。

如果是有经济支撑的，棚改只是一瓶能量饮料，而不是打得救命强心剂，高价房就会继续稳步上涨。毕竟本身经济基础是好的，当地居民就算没有棚改也是可以接受这样的价格的，他们有稳定的收入以及当地的GDP支持。如果是距离一二线城市还比较近的，或者交通很便利，通了高铁地铁的，那就更不错了，还会有很多二线城市的刚需外溢。相反，一些完全靠棚改支撑的城市，就真的凉了。

孟祥远

按照计划，全国棚改到2020年基本完成，接下来的日子里棚改货币化安置力度还将加大，尤其三四线城市棚改力度很大，房价上涨迅猛。

不过6月26国开行收紧棚改货币化安置，预示着三四线城市楼市的火爆终结提前结束，棚改还将继续，但货币化补贴开始弱化，楼市慢慢回归理性。

三四线城市房价上涨最大的刺激就是棚改货币化安置，虽然也有大型房企进入拉高房价，拿地价上涨等因素，但最主要的因素还是因为货币化安置。

中部某小城，2017年全年成交16000套房子，其中有10000套是棚改户。

而棚改也成为三四线城市房价上涨的最大助推器和红利期，但是我们必须看到三年后棚改基本结束，面对高高在上的房价，恐怕很难下跌下来，也很难再找到接盘侠。

到那时，三四线城市楼市何去何从，还真不好说。

棚改是城市房价的红利，而人口是维持红利的主要因素，也是促进城市发展的主要因素。

现在大多数三四线城市，都是人口外流城市，没有大型产业项目，没有支柱产业，未来一旦棚改结束，城市确实焕然一新了，但没有多余的刚需买房者，也没有接盘者。

没有了棚改政策的支持，靠着当地那点真实的市场需求，根本无法维持高昂的房价。

三四线城市是否会因此一片萧条，这个不好下定论。

但当务之急，必须强化城市发展，提升城市魅力，提升吸引外来人口进入的竞争力，否则棚改结束后，真的很头疼。

---

分享到:

---

關鍵字: 房产 购买力 家庭

---