對於徵收房地產稅的討論與研究，我在2005年就參與其中，也就此寫過不少報告。所以，對此問題不厭其煩地關注與研究了十幾年。最近發表在《探索與爭鳴》（2018年第4期）上的《關於中國房地產稅的幾個重大理論問題研究》基本上是我對這個問題的一個理論總結（論文有15000字）。在我的論文中，基本澄清了市場流行的一些似是而非觀點。
不過，我們也應該看到，為何一談到要徵收房地產稅，市場上的爭論就會風起雲湧？什麼似是而非的觀點都會蜂擁而出，甚至於這些言論還會大行其道。何也？
一則儘管房地產市場已經發展十幾年了，但是對中國許多人來說，它仍然是一個新的事物，絕大多數民眾對其內裡還不很瞭解，所以，絕大多數人只能順著自己利益來理解各種似是而非的觀點。
二則更為重要的是，任何制度規則的出臺，都是一種利益關係的調整。而出臺房地產稅更是一項重大的利益關係調整。那麼面對這種重大的利益關係調整，不同的人總是會以不同的方式來維護其利益，來贊同或反對房地產稅的出臺。在一個民主自由的現代社會，這本來是最正常不過的事情。但是，那些煽動性的似是而非的觀點一旦成為政府政策基礎，當然會嚴重侵害絕大多數人的利益，讓少數人利益得到保護或伸張。所以，社會大眾對此得保持足夠的警惕，知識界也得對此進行更為深入的研究與宣導。
比如，最近政府的房地產稅徵收政策估計很快就要出臺，就有人出臺說什麼徵收房地產稅要解決15個問題，否則政府就不應該徵收房地產稅。比如，商品房70年產權問題、中國土地制度問題、房地產稅不足補償土地出讓金收入問題、徵收房地產稅無法遏制房價上漲問題等等。
這些問題看上去是條條是道，但不僅問題似是而非，而且這些討論既沒有學理內在邏輯，也沒有經驗上依據，多以信口雌黃而已。比如，徵收房地產稅一定要把住房界定為私有產權嗎？這是市場上一直流行的觀點。說什麼當前中國的商品房只有70年產權，所有權在政府手上，政府根本就沒有理由徵收房地產稅。但是從各國的經驗及法律來看，徵收房地產稅，是針對所持有的財產徵稅，並不在於是私有產權還是共有產權，並不在於所有權還是使用權，都可以財產稅的方式來徵收房地產稅，更何況中國商品房早已經把全部權能歸為住房持有者（比如實質所有權、使用權、轉讓權、剩餘索取權等）手中，最近人大通過的《民法典》就明確規定商品房70年後可以自動免費續期。個人持有的商品房什麼權利都掌握在住房持有者手上，其收益都歸個人所有，但住房持有的社會成本則不需要承擔，這豈能是現代社會的公平原則？個人持有的商品房如果沒有現代社會的各種服務豈能有價值？平常，我們居民一點點工資收入、稿費勞務收入都得徵收個人所得稅，為何中國居民持有的鉅額住房財產則不要徵收稅？這就是當前中國房地產市場問題叢生、投機炒作盛行、居民收入嚴重分配不公的根源所在？可以說，目前中國的房地產市場稅收制度是全世界最差的制度之一，它也是當前中國房地產市場問題叢生的根源，政府不從這裡入手，要解決當前中國房地產市場的問題是根本不可能的事情。
還有，中國的土地制度是不合理，特別是《中國城市土地管理法》這更是一種“惡法”。這種土地制度不僅造成了中國土地市場混亂，也造成嚴重的社會分配不公，也是地方政府官員貪汙腐敗的工具。可以說，政府少數官員鉅額貪汙，城市周邊的農民一夜暴富，城市房價不斷推高等都與這種土地制度有關。但是，我們卻不能夠因為當前制度初始條件不足，就不需要進行徵收房地產稅。
因為，任何新的制度安排永遠是不可能出現在真空中，也不可能建立在純粹的理想國基礎上，如果這樣，新的制度安排永遠無法設立。因此，現有的土地制度是要修改，但不能因為中國土地制度問題而不出臺房地產稅，這是兩個方面的問題。
至於有人說，出臺房地產稅不能夠遏制高房價的問題，這更是比較扯的問題。
因為，如果政府出臺的房地產稅只是針對遏制高房價這一個目標，那麼遏制高房價可能是易如反掌的事情。只要足夠高的稅率，把房地產投機炒作驅趕出去，高房價豈能不下來？但房地產稅作為一種財產稅，它的基本功能不是在這裡。國外實踐已經證明，在市場經濟體制下，徵收房地產稅是市場經濟的法則（用者自付原則），它是促進現代國家治理（確立納稅人意識及約束政府權力）和推動現代社會文明的重要方式。所以，中國社會要走上現代化，就得完善各種稅收制度，而徵收房地產稅是其中的一種方式。所以，房地產稅並不是要不是徵收的問題，而是是不是出臺一部公平公正的房地產稅問題。
所以，房地產稅的公平公正是現代稅收的基本原則，也是房地產稅能夠順利推行的前提。它也是國內稅收改革成功的關鍵。那麼如何才能保證房地產稅的公平公正呢？從國際上的經驗來說，不僅房地產稅的發展模式具有多樣性，而且一種成熟的房地產稅制度形成往往都需要一個漫長的過程，再加上房地產稅的內涵及功能的豐富多樣性，這就要求中國在設計房地產稅時，首先要從中國的初始條件出發，比如啟動房地產稅徵收的設計先把側重點放在保證居住正義、遏制房地產泡沫及調整收入分配關係上（比如韓國的房地產稅），然後在房地產稅成熟的過程中逐漸加入其他功能。因為只有把當前這些房地產市場問題處理好了，其他房地產稅的功能才能得以發揮。否則，如果一開始就以開徵房地產稅的一般模式設計，可能會事半功倍。或者說以開徵房地產稅的一般模式設計，但其功能實施分階段進行，給社會一個清楚明確的政策預期。
其次，房地產稅是一種受益稅，也是一種地方稅。在歐美髮達國家，農村與城市、城市與城市之間經濟發展的差異不會十分巨大，而且也是市場長期演進所致，把房地產稅作為一種地方稅不會嚴重傷害政府公共服務的均等化。但是中國的農村與城市、城市與城市、區域之間經濟發展差異十分巨大。而且這種差異很大程度又是以往計劃經濟人為造成的，經濟資源以權力為主導向少數城市聚集。國內不少城市的房屋價值就是這種權力聚集資源的結果。
所以，房地產稅既有中央政府管理部分與有地方政府管理的部分，特別後一部分要逐漸地推行。比如房地產稅可分為商業房地產稅及住宅房地產稅，住宅房地產稅又以價格來界定高端住宅房地產稅（比如以每平方米2萬元為界）及一般住宅房地產稅。對於商業房地產稅及高端住宅房地產稅，可由中央政府管理及制定稅率，地方政府徵收，統一繳納至中央政府，並由中央政府進行轉移支付讓全國人民共享。一般住宅房地產稅劃歸地方政府管理。否則，即使設計好了區域性最為公平公正的房地產稅，也容易導致嚴重的馬太效應或政府公共服務嚴重的不均等化。
再次，對城市土地管理制度及出讓金制度全面改革。先是對土地出讓金的概念正名，確定其為土地的交易價格；建立全國性的土地基金，把公有土地出售的資金劃歸全國性土地基金所有，由中央政府預算統籌，讓全國人民共享；改革現有的城市土地管理制度，讓更多農村集體土地進入市場等。
最後，加強與完善關於房地產稅的基礎制度和基礎設施建設。如制定《住宅法》，把十九大報告對房地產市場的定位（只住不炒）固化法律制度上，因為這是未來中國房地產市場持續穩定發展的根本所在。對中國房屋進行全國性的普查，建立起全民共享的房屋信息系統。對不同類型的房屋清理正名，清理歷史遺留問題。清理簡化現有房地產稅收制度。政府要加強對民眾開徵房地產稅的教育，以便讓國人對房地產稅有更多的瞭解等。這些基礎性制度安排對啟動房地產稅徵收非常重要。
中國房地產市場已經發展十幾年了，現在推出房地產稅早已經是太晚的事情了，房地產市場的許多問題並由此而生。因此，當前並非應該爭論“是不是推出房地產稅”的問題，而是如何推出一部公平公正的房地產稅的問題。這才是當前房地產稅問題爭論的核心所在。
（原標題：易憲容：出臺房地產稅是重大的利益關係調整，作者系青島大學經濟學院教授 ，原中國社科院金融研究所金融發展室主任）
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