理性·建設性
一年前，在禹洲集團董事局主席林龍安的配股選項裡，有信託公司、不動產公司、基金投資者等，但是約7、8個月前，央企華僑城集團旗下的港股上市平臺華僑城（亞洲）（03366.HK）主動找上門來。最終在8月底，禹洲地產（以下簡稱“禹州”，01628.HK）這家民營房企迎來了央企“援軍”。
類似於禹洲這樣，房地產央企或地方國企在股權層面和民營房企展開合作，近年來在行業呈現逐步增加的趨勢。例如，深圳地鐵集團成為萬科第一大股東，恆大引入三輪戰投中有不少央企和國企的身影，恆大還意欲重組深圳老牌國企深深房以迴歸A股，央企中交為綠城第一大股東等。
陽光城執行副總裁吳建斌在《我在碧桂園的1000天》一書中就曾提出，所謂“染紅”是個俗稱，泛指一家民企背景的上市公司邀請一家國企背景公司進行財務投資的行動。他認為，民營房企選擇“染紅”的原因主要有兩個，第一，即使企業素質相當，但民企的融資成本大大高於國企；第二，同樣都是地產公司，市場給國企的市盈率遠高於民企。
億翰智庫上市房企研究中心主任張化東對經濟觀察報表示，目前央企、國企和民企之間的融合趨勢已十分明顯，“不單單在房地產行業，需要放到大的國企改革背景下來看。未來國有經濟對整個經濟的滲透率會逐步增強，國有資本通過資本的方式進入是最有效率的。”
蘭德諮詢總裁宋延慶也表示，地產央企和民營房企的合作趨勢有增無減，這個趨勢代表混合制，“民營房企需要資金、降低負債率，而央企有資金和資源，是取長補短。”
殊途同歸
從現有案例看，民營房企和國有資本的股權合作，情況均有不同。但這些民營房企普遍為龍頭房企或者第二梯隊中的潛力型房企。
8月31日，禹洲與華僑城亞洲訂立認購協議，禹洲按每股3.96港元的價格配發及發行約4.6億股股份予華僑城禹洲，配售所得款項總額約為18.24億港元。配售完成後，華僑城亞洲佔股9.9%，一躍成為禹洲的第二大股東。
央企向來忌諱“激進型”選手，因此往往會選擇財務相對穩健的民營房企。雖屬閩系，但禹洲在香港資本市場素有“小中海”之稱，經濟觀察報記者梳理發現，自2009年上市以來，禹洲毛利率水平保持在30%-36%之間，淨利率保持12%-15%，高於多數同行。
近年來，華僑城亞洲已經逐步轉型成為華僑城旗下的資本併購平臺。從房地產銷售規模和市值上看，華僑城亞洲遠不及禹洲。但林龍安強調，此次投資不僅是央企全資子公司的一次投資行為，而是兩個集團的戰略聯盟；不是短期套現行為，而是長期戰略合作。
“我們將來一定會展開合作，不僅僅是入股，更多的是戰略層面的考量。華僑城是央企，而且在文旅方面很有優勢，得到了很多地方政府的青睞，包括廈門，十幾年前就在談，現在還沒談成。將來新增文旅項目的落地我們可以和華僑城互補，比如我們擅長二級開發，華僑城擅長文旅開發。此外，央企在目前的情況下看好禹洲，也是對我們的鼓勵。希望入股以後雙方能真正實現戰略的聯盟，拓展新的版圖。”林龍安說。
不過，對於記者提出“是否有簽署對賭協議”的問題，林龍安沒有正面回答。
央企入股民營房企，首先會希望在財務投資上有所回報，對賭協議往往是其中安排之一。
以萬科為例，萬科股權之爭的最後贏家是深圳地鐵集團，原第一大股東華潤集團以及中國恆大，將所持萬科股份悉數轉讓給深圳地鐵集團。目前深圳地鐵集團持有萬科29.38%的股份，為第一大股東。
原深圳地鐵集團董事長林茂德於2016年9月8日在國家發改委組織的城市軌道交通投融資機制創新研討會上曾透露這筆交易的奧秘：“大家都知道我們正在參與一個上市公司的事，但是又不能多說，很多人問我為什麼要參與：第一，我跟他對賭，我們持有你20多億股之後，必須每年分一塊錢給我，（即）每年都要分20億給我；第二，他過去20多年增長100多倍，未來十年增長一倍我就賺500億，增長兩倍我就賺1000億，我的貸款就有還款來源了。”
雖然後續萬科曾發佈公告稱，與深圳地鐵集團之間不存在以協議或其他任何形式達成的對賭安排或意向。但是經濟觀察報記者查閱了國務院辦公廳主辦的中國政府網有關於上述研討會的紀錄，林茂德的這句話仍在其中。
恆大地產2017年引入3輪投資者，融資1300億元，3輪投資者中包括了中信、中融、深業集團、山東高速在內的央企、國企、金融機構等，且均包括了盈利數據的對賭協議。其中第三輪協議對盈利的要求最高：即2018－2020年的淨利潤不低於500億元、550億元和600億元，並對股東派息68%。
“今年融資收緊現象比較嚴重，民營房企融資成本都很高，急需解決自己的資金壓力和槓桿，而現在手上寬裕一些的，就包括金融機構和國有的大型控股公司，後者市場化程度比較高，而且手頭也有資金。”睿信致成管理諮詢公司董事總經理郝炬對經濟觀察報分析說。
解決資金或者負債難題，確是民營房企引入國有資本的一大主因。三年前，當綠城深陷和融創的股權之爭時，宋衛平為綠城找到了新的買家，即央企中交集團。曾深陷調控之苦的綠城，三年來在中交的主導下，主要經營方向之一即降負債、降融資成本。
不過，每一家民企的目的不盡相同。深圳地鐵的出現，幫助萬科解決了控制權之爭；恆大重組深深房，則是為了迴歸A股。
壯大規模
入股民營房企的國有資本，既有大型央企，如中交，也有地方國企，如深圳地鐵。它們投資的背後，逃不開一個共同的訴求——通過戰略入股民營房企，做大自身規模。
宋延慶所在的蘭德諮詢給大型地產央企均提供過業務諮詢服務。他表示，在國資委進一步整合央企的大背景下，地產央企均希望做大房地產業務規模，不然隨時有會被並掉的風險。這已有案例可循，例如曾獲得房地產“牌照”的中航後來就被併購。
2010年3月下旬，國資委發佈了“退房令”，即除16家以房地產為主業的央企外，要求78家不以房地產為主業的央企退出房地產。但此後，國資委又增加了5家獲得准許經營房地產業務的央企。
近年來，國資委鮮少提及“退房令”，但進一步整合央企平臺的趨勢在增強，“雖然目前沒有確定最後到底會有多少家房地產央企，但今後整合的可能性非常大。”宋延慶表示，在這種情況下，做大做強房地產業務已經成了央企手中的重要砝碼。
中交是“退房令”發出後被保留的16家央企之一。在綠城之外，中交旗下原有的房地產業務較為龐大複雜，近年來一直在重組之中，中交希望旗下構成中交房地產（A股）、綠城中國（H股）、中交海外地產（海外）三個主要的房地產開發平臺。這其中，民營房企綠城是其做大規模的關鍵所在，中交原有地產規模並不算大，而綠城去年的銷售額已經邁過千億門檻，一旦並表綠城，中交的房地產業務體量將輕鬆翻過數倍。
深圳地鐵集團的主營業務是軌道交通運營，在成為萬科第一大股東後，深圳地鐵集團將和萬科在各地展開“軌道＋物業”的合作，萬科主要負責軌道沿線的物業開發工作。“萬科的動作非常快，機制非常靈活，非常注意搶佔機遇先機，已經甩開同伴一條街了。”林茂德評價說。
衝突和磨合
郝炬認為，央企有資金和資源優勢，民營房企則機制靈活、增速更快，二者的融合可謂取長補短。
有了國有資本的背書，民營房企在財務方面的改善最為明顯。在中交入股之前，綠城2014年的平均融資成本高達7.9%，中交入股後的2015年這一數字下降至7.5%，在今年上半年房地產行業融資成本提升的環境下，綠城總借貸加權平均利息成本僅為5.3%，較2017年同期的5.6%進一步下降，也低於多數同行水平。
但由於體制不同，國有資本和民營房企也存在著諸多磨合的難題。“一定會有分歧，第一方面在業務決策方面，地產公司在投資拿地過程中，權限的運作就不一樣，尤其是非地產類央企，在決策過程中可能會出現分歧或者效率的損失；第二是文化方面，民營房企創始人烙印非常深，比如綠城，不管是央企還是國企，收購後就會有融合的問題；第三個是人員整合方面，誰來管這個事？要不要讓原有班子來管？第四個是人員激勵方面，民企大部分有跟投，激勵力度更大，和國企的機制適度存在衝突。”郝炬說。
宋延慶也認為，在投資之後，雙方肯定會有博弈，“國企是集體決策制，會派出董事去，民營企業也是老大說了算。至於博弈的結果，主要看股權的多少，股東會人員的構成。”
尤其是在國有資本逐步加大對民營房企的控制過程中，質疑的聲音總會出現。
中交在第一次入股綠城之後的第二年，再次收購小股東股份，一舉成為綠城的單一大股東，並逐漸在董事會佔據了半壁江山。近幾年來，創始人宋衛平的主要精力放在藍城，原並列第一大股東九龍倉全部退出董事會，今年8月，原行政總裁曹舟南辭職，由中交空降而來的張亞東接任，中交對綠城的管控度進一步加強。
但張亞東對經濟觀察報表示，中交最不希望綠城“去綠城化”，“我來的時候（中交）董事長給我交代兩個任務，一個是要求我們像保護眼睛一樣愛護綠城，第二個要求是堅持綠城的特色。如果倒過來講，中交也沒有必要讓綠城‘中交化’，讓綠城保持綠城的特色才是對中交實現全產業鏈佈局最大的補充。中交會最大力度地支持綠城，而不是去影響綠城、讓綠城紅色化，沒有必要。”
深圳地鐵集團入股後，萬科曾有員工爆料稱萬科薪酬制度有調整。此外，深圳地鐵集團在萬科董事會的話語權逐漸加大，7名非獨立董事中，就有4位來自深圳國資委旗下，深圳地鐵集團佔據3席。
林龍安對經濟觀察報透露，華僑城會委派一名非執行董事進駐禹洲的董事會，“央企有它獨特的要求，希望財務更加系統化、規範化、透明化。”
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