撰文=徐三刀
6.24新政之後，首輪搖號開啟，碧桂園、萬科、中海等樓盤都出現登記客戶較少，一些媒體開始質疑，西安樓市尷尬前行，是否會重走成都老路，從一房難求+全家搖號，倏忽之間，突然冷卻？
要知道億翰智庫公佈《2018年1-6月中國典型房企單項目銷售金額TOP100》之中，唯一單盤全國前十的項目碧桂園·鳳凰城，半年銷售金額58.6億，竟然E地塊28#、38#、39#共推200套房源，可截止7月12日下午，僅登記128組意向客戶。
關心樓市動態的購房者也敏銳捕捉到了這一信息，於是，事態開始發酵，萬千人開始討論一個話題：碧桂園·鳳凰城儲客不足，是否西安樓市降溫的一個信號？
基於這個問題，關於6.24新政公佈之後樓市情況，簡單五點分析：
其一，鎖死選房樓盤，樓市冷處理。從6.24政策出臺之後，十八天之內，僅有一個樓盤搖號，卻沒有一個樓盤完成新政“登記、搖號、選房”，加上之前房企政策觀望期，“限購城區”二十餘天樓盤沒有放量，算是開限購以來（2016.12.31）之先例，其目的就是對樓市冷處理。
其二，鎖住4萬餘人，拉長成交週期。截止7月12日，共有43088人被“新政策鎖住”，46盤只有10623套房子，三萬人陪跑之後，再次迴流樓市。在選房結束10日之內，將搖號排序、選房結果、放棄選房人和簽約人名單報送房管局，前後名額鎖定超過一個月（房源公示+登錄+審核+參與公示+結果公示+選房公示）。
其三，需求量平穩，卻又低解籌率。碧桂園·鳳凰城E地塊、萬科幸福臻園2#、中海曲江大城、榮民時代廣場被政策“釜底抽薪”，深度鎖喉。在綠地、中南、經發、保利之後，碧桂園、萬科、中海、榮民作為外埠&本土名企，竟然也出現200套/128人、198套/164人（萬科幸福臻園1#198套/500人）、430套/113人、351套/94人，備受政策抑制，7月房企成交率必創新低。
其四，低庫存將繼續，供應還是不足。雖有年初制定的2018年房源22.5萬套上市計劃，但實際供應量一直達不到標準，截止6月底才5.7萬套，僅佔供應量的25%。據悉，因為受到政策影響前五強房企不僅推遲供應，還有房企退地（城北某盤，合作開發，中途退地）。如果政府只是想要抑制房價過快增長，下半年就缺少供貨量暴增的邏輯基礎。
其五，鎖定客戶源頭，有效擠出水分。6.24新政雖然初步執行，但卻有效剎住了樓市恐慌，反觀過去各類搶房視頻、連篇罵文，恐怕存有大量重複排號、注水排號、營銷炒作等等情況，誘發了搶房恐慌，加重了樓市戾氣。如今，鎖住客戶源頭，即便是短期供需失衡，也沒有見到非限購區域數千人搶房的場面。
a.6.24新政剛開始執行，其影響還難以預估，但政策趨於嚴的態勢，短期之內不會變調。b.即便下半年理論供應量很充足，但實際開工情況來看，房源不至於氾濫，還會處於稀缺狀態。c.由於連續數月土地供應都集中於西鹹板塊，未來市場供應主力或將轉移。d.但由於成交週期被拉長，核驗通過率較低，數千人搶房事件或將逐步消失。
從房地產週期波動來看，長期看人口，短期看金融，只要住房金融政策保持穩定，銀行加息（資金成本變高，房企不願意貸款搞開發）和流動性收緊不至於鎖死，想要刺破泡沫，還有一段距離。
即便是西安官方挖空心思抑制樓市購置熱情，人口引進政策不改變，市場不斷有增量，需求不斷被釋放，房源稀缺狀態還將繼續。
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