對於置業者而言，現階段是遵循“買漲不買跌”的慣例而等待觀望，還是做好甄選工作，挑選性價比高、升值潛力強的物業擇機出手呢？
近期這一輪調控相較以往來看，在廣度（出臺政策的城市的數量）、強度（主要是限購限貸的強度）、維度（限購政策類型）以及力度（執行力度）上，都已全面升級。在這種情況下，不少知名學者認為包括一線及二線熱點城市，未來市場出現量縮價跌的概率極高。如果這個判斷正確，下半年將是比較好的購房機會。
手握房票，買在哪裡便成了頭等大事。很多剛需客將目光轉向了價格優勢明顯、發展潛力巨大的周邊區域。前幾期，有粉絲留言，滎陽東如何，值得買嗎？
為了撥開滎陽東置業的迷霧，二汪特意挑選了一個非同尋常的日子，往滎陽東走了一遭。
說實話，這一天二汪是不願意出遠門的，太虐心了。
滎陽東——鄭州與滎陽的前沿陣地
滎陽距離鄭州主城區16公里左右，是距省會最近的縣級市，屬於鄭州西部鄭上新區的核心區。據言之有屋鄭州區位劃分，本文所講的滎陽東，大體為滎澤大道、繞城高速、科學大道、鄭州西站之間的一大片區域，屬於鄭上新區板塊的一部分，與中原新區、常西湖新區自西向東一字排開。
區域優勢
地理位置較好
滎陽東接壤中原新區、常西湖新區。近水樓臺先得月，市政西遷下的常西湖新區建成後，勢必會帶動整個鄭西的發展，而且鄭州將實行組團發展，撤縣改區，屆時滎陽會趁著常西湖新區的東風，迎接新的發展風口，進入一個相對快速發展的時期。
交通便捷
滎陽與鄭州交通無縫銜接，建設西路外延的鄭上路、中原西路、科學大道以及隴海快速路幾條東西走向的通道已將滎陽和市區緊密連接，自駕半個小時就能從中原區到達滎陽。此次二汪從紫荊山路、隴海快速路方向出發，前往滎陽東，大約用了42分鐘左右。
此外，按照鄭州地鐵總體建設規劃，有3條地鐵線經過滎陽，6號線、8號線和10號線。其中已經全面開工建設的10號線共設22個站點，從滎陽區域橫穿而過。在滎陽東有商隱路站、鄭州西站2個站點分佈，對此地的交通便利性有質的提升。計劃於2020年12月底前通車試運營。
居住環境較好
區域內擁有多處綠化公園，如劉禹錫公園、李商隱公園等，而位於南水北調幹渠西側的500多畝濱河公園也已對外開放。總體來說，周邊環境優美、空氣清新，比較宜居。並且據二汪探盤瞭解，該區域項目的容積率大體在3.0以下，屬於低密改善盤。
不論是區域環境還是項目樓盤，其居住環境比市區較好。
大品牌開發商入駐
自2014年鄭上新區誕生後，諸多大品牌紛紛入駐。目前，該區域內除了本土房企永威、正商、清華、德潤等，更有恆大、碧桂園、新城、金地等全國知名房企湧入。此外在今年二月份的滎陽土拍中，滎陽東更是出現了地王，其區域價值再次被放大。
房價相對於市區偏低
該區域目前高層均價在8300—9700之間，相對於市區均價已破1.6萬而言，價格偏低。單從房價來看，這裡屬於置業窪地，適合剛需置業。
區域劣勢
區域發展緩慢
在8月21日發佈的《滎陽市城鄉總體規劃（2018—2035）》中提出，將滎陽建成鄭州西部新城中心城市，這無疑更加確定滎陽的發展方向，提升了該區域的發展價值。但就目前而言，滎陽東這片區域卻絲毫沒有往上趕的意思。
“一心兩翼”雖確定了鄭州東西發展的大體方向，但是西區重點發展的是市政西遷下的常西湖新區。在常西湖新區以及中原新區還沒有被規劃發展填滿前，鄭上新區只能靠著上街和滎陽自主發展以及常西湖新區外溢的政策紅利。並且鄭州西部主要為山地丘陵，東西落差較大，嚴重製約了鄭州向西的縱深發展。
很多人告訴二汪“鄭州西站落戶滎陽，會給周邊帶來極大的便利，提高整個區域的價值。”但從二汪實地考察中發現，目前的高鐵西站，處境比較尷尬。從照片中我們可以看出：夕陽西下，落日沉寂。西站就像是一個被忽視的老人，呆呆地站在夕陽下，只剩落寞。
也可能是二汪的眼界比較短，沒有看到大的發展策略吧！
周邊配套匱乏
商業配套方面，目前除了已入住小區的底商外，商業設施基本為零。而置業顧問口中所介紹的大型商業廣場，如清華的商業綜合體、碧桂園項目南邊的商業用地規劃以及新城的吾悅廣場等，尚處在建造或者規劃當中。
▲建設中的新城吾悅廣場
▲封頂的清華大溪地商業綜合體
（置業顧問口中的丹尼斯）
▲碧桂園置業顧問口中的商業規劃用地
學校方面，該區域目前處在招生階段的學校除了豫龍鎮初中、二中以及鄭西一中外，其餘都在規劃建設中，教育資源匱乏。而鄭西一中的小學和初中部為私立，學費昂貴。
醫療方面，該區域除了周邊項目的底商診所以及豫龍鎮衛生院外，醫療資源欠缺。置業顧問一再強調鄭州西站南面的鄭州市人民醫院、鄭州市骨科醫院、鄭州市婦幼保健醫院等主體建築已經封頂，不久就會搬遷投入使用。但是位於鄭州高鐵西站南邊的道路處於封閉施工階段，二汪沒能實地考察，比較遺憾。
發展趨勢不明顯
鄭州市區與滎陽東之間還有一大片空白區，尚處在規劃建設之中，又有多少精力去發展滎陽東呢？雖說在鄭州的發展規劃上，鄭上新區是一個頻繁使用的熱門詞彙，但最終還處於紙上，到底什麼時候能夠落實到位，現在仍是個迷。
▲滎陽東一交房小區底商
反正至少10年內，二汪不太看好滎陽東的發展。
新區，需要的是時間
鄭州是以全省之力打造的新型都市。就目前而言，鄭州的經濟還沒有達到足夠飽和可以外溢的程度，因此不好預料鄭州周邊郊縣的發展。唯一能肯定的是，躍然紙上與付出行動，需要的是時間。
時間，是檢驗新區發展的唯一標準。
樓盤項目
滎陽東的樓盤大致分佈在中原西路、鄭上路以及科學大道附近。二汪考察了幾個代表性的樓盤與大家分享。
新城尚郡
總佔地600多畝，屬於新城河南鄭州首秀。在售一期和二期，目前一期只有少量120㎡左右房源，二期在售95㎡和110㎡。一期位於中原西路和商隱路交叉口，二期鄭上路和飛龍路交叉口。據置業顧問介紹，一期劃屬於豫龍鎮初中學區，二期為滎陽第二中學。
二期規劃建設9棟高層，9棟洋房，容積率2.9，新中式建築風格，在售16、15#樓，95㎡、110㎡三房。2T4，樓體面較窄，每棟樓只有一個單元。
一期距離地鐵十號線900米，二期大約1.3公里。高層均價在8800，毛坯。2020年7月交房。
【二期】三室兩廳95㎡
優點：三開間朝南，採光充足；動靜分區
缺點：算是經典戶型，不足之處在於走廊浪費了使用面積
【二期】三室兩廳111㎡
優點：三開間朝南，採光充足；動靜分區
缺點：走廊浪費了使用面積
【一期】三室兩廳125㎡
優點：兩臥朝南，採光充足
缺點：進深長；東西橫廳，沒有良好的觀景效果；動靜不分區
碧桂園龍城天悅
項目位於中原西路與滎澤大道，佔地292畝，分為兩期。一期和二期同時推出，一期明年十月份交房，二期2020年年底交房。洋房為精裝，高層部分精裝。容積率2.9，綠化率35%。
一期與二期之間有一個項目自帶的長廊公園，高壓線穿行其中，與兩邊樓棟分別間距55米。高層毛坯均價8800—9000。
三室兩廳96㎡
優點：三開間朝南，採光充足；動靜分區
缺點：算是經典戶型，不足之處在於走廊浪費了使用面積
三室兩廳122㎡
優點：兩臥朝南，採光充足
缺點：進深長；東西橫廳，周邊沒有良好的景觀；動靜不分區
三室兩廳125㎡
優點：南北通透；客廳和主臥朝南，採光充足
缺點：次臥緊挨入戶門，私密性差；衛生間對著餐廳；動線紊亂
清華大溪地
項目總佔地3600多畝，配套一個44萬方的商業綜合體。目前所推項目為10號院的15#樓王（明年七月份交房，2T2，均價9400）以及11號院的11、12、17、19#樓（2021年交房，均價在9000左右）。11號院容積率在2.41，綠化率39.16%。小高層樓間距40多米，高層30多米。
置業顧問自豪的說，周邊項目賣的配套丹尼斯以及鄭西一中，都是清華大溪地引進的，今年年底或明年初就可交付使用。
三室兩廳116㎡
優點：客廳、主臥朝南，採光充足
缺點：次臥正對主活動區，私密性差；動線紊亂；戶型設計不合理
三室兩廳126㎡
優點：南北通透；三開間朝南，採光充足
缺點：動線紊亂；次臥正對主活動區域，私密性差
三室兩廳137㎡
優點：南北通透；三開間朝南，採光充足
缺點：動線紊亂；次臥正對活動區，私密性差
綜合點評
從戶型來看，作為競品，碧桂園龍城天悅和新城尚郡在96㎡以及110㎡的戶型大體相同，姑且不論這是抄襲沿用還是創意撞車，但也從另一方面反映出此類戶型的市場認可度。而清華大溪地絕對是一地雞毛，部分戶型設計的不合理，讓二汪深深懷疑，這到底是不是一個3000多畝的大盤，這純粹是在浪費空間面積。
從位置和配套上來看，清華大溪地深耕多年，小區配套已經較為完善和成熟，並且也算是一個地鐵盤，這也是此項目比周邊房價高的原因。但大溪地也是負面新聞纏身，如沒有公立學校劃片資格、市政不供暖以及前期臨水臨電等問題。
從開發商品牌來看，碧桂園和新城都是全國房企五十強，品牌影響力巨大，物業都具備國家一級開發資質，後期升值空間以及居住質量會比清華大溪地更好一些。
二汪在這裡要提醒諸位購房者，在買房之前最好先認清自己的需求，不要因為低房價而頭腦發熱，浪費手中的房票。
適合地緣人群
作為撤縣改區的橋頭堡，新型城鎮的滎陽東確實比老城區更具有吸引力，因此會吸引相當一部分本地置業者，作為他們改善的首選。
適合鄭州西區的剛需用戶
隨著地鐵十號線的開通運營，該區與西區只有4~5站的距離，對於工作地點在中原區或者偏西的剛需族而言，滎陽東或許是一個不錯的選擇。
投資需謹慎
雖說滎陽東處於鄭州的管理範圍，但前面已經交代過，在滎陽東和鄭州西區之間還有大片未開發的土地，並且就目前的基礎設施配套而言，滎陽東現在和城鄉結合部差不多。總之，這個區域雖說有利好政策，但考慮到鄭州經濟能否外溢周邊郊縣的問題，投資風險較大，建議謹慎對待。
▲人煙稀少的西站廣場街
其實你如果非要問我買哪裡，我只能說，咬咬牙加把勁在中原新區或者是交通便利的四環周邊買，為什麼非要一頭撞死在滎陽呢？
當然，如果你堅持在滎陽東購房，還請務必選擇品牌、產品力、地鐵、物業均好的樓盤。
寫在最後
說實話，二汪其實是不情願來滎陽東的，這裡距主城區太遠，除了舟車勞頓外，還可能要忍受堵車的煩躁。
回來之初，二汪特意聽從置業顧問的溫馨提醒，決定從中原西路驅車返回。萬萬沒想到，竟然在路上堵了近一個小時。
枯燥的堵車總是無聊，在車上二汪不時感嘆“鄭州，人實在是太多了！”
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