一、全市情況——樓市調控蔓延，結構性帶動滬新房房價創新高
進入5月，樓市調控不斷升級，據不完全統計，5月有超過40個城市發佈了50次樓市調控政策。徐州、宜昌等三四線城市也都加入了限售行列。平安好房研究院指出，2017年樓市調控的重點在一二線城市，而2018年，三四線城市則成為政府的重點關注對象。
而在這樣的高壓背景下，上海5月的新房價格突破5萬大關，達51614元/平米，再創新高。成交量也提升19%至54.84萬平米。平安好房研究院指出， 這主要是結構性因素，4月上海新開了一大批中高端項目，5月出現集中網籤，因此整體拉高了5月均價。而5月份入市的高價項目並不多，總量也不大，獲得預售證面積僅27.88萬平米，外加6月份即將入市的項目大部分為外環外項目，所以可以預測6月份一手房成交均價不會繼續走高。
全市一手商品住宅供求價走勢（單位：萬平米、元/平米）
無獨有偶，本月上海二手房市場成交量也出現了上揚，數據顯示，5月二手房成交16203套，環比下滑18%，同比上揚12%。從樣本數據看，5月新增掛牌量繼續大幅下滑，本月僅2886套，環比、同比分別下滑62%和86%，受到最近成交量沒有出現大起大落，在架量並未出現較大變化，全市二手房在架套數為73881套，僅環比下滑1個百分點。
平安好房研究院指出，5月份，二手房成交量雖有提升，但依舊處於不太活躍的水平，新增掛牌量的驟降，也顯示了短期內業主對房價上漲並無信心，大多處於保守觀望態勢。
全市二手房網籤套數走勢（單位：套）
全市二手房新增掛牌與在架走勢（單位：套）
二、在架結構和成交結構變化
1、地域分佈——三林、金山新城、南橋新城三板塊成交踴躍
從5月份的在架房源區域分佈看，原浦東新區依舊佔據老大地位，當前在架房源量達14894套，佔全市20%，也是全市唯一一個在架套數超萬套的行政區，本月閔行區在架量為9850套，雖然較上個月有所減少，但佔比依舊為14%，持平上月。值得注意的是，松江本月在架量小幅提升至5074套，再次奪回在架量第三的位置，本月佔全市比重7%，小勝居後的楊浦、徐匯。
從板塊上看，金橋以1753套的在架量居各板塊之首，老閔行和北蔡板塊居第二、第三位，而上個月還穩居首位的三林板塊，本月則退居第四位。
從價格上看，北蔡、金楊、三林的在架均價分別為67160元/平米、63307元/平米、60947元/平米，居在架TOP10板塊的前三位。
從新增掛牌房源看，泗涇、浦江、三林板塊的新增掛牌量分別為81套、72套、70套，分別居前三位置。
5月在架房源區域結構
5月在架房源區域TOP10（單位：套、元/平米）
5月在架房源板塊TOP10（單位：套、元/平米）
5月新增掛牌房源板塊TOP10（單位：套、元/平米）
從5月份的二手住宅成交環線分佈上看，內環內、內中環、中外環、外郊環、郊環外，成交佔比分別為13%、18%、19%、37%、13%，其中，內環內縮小1個百分點，內中環成交擴大1個百分點。
從行政區域分佈上看，原浦東、閔行、寶山、銷售量居前，其中，原浦東新區成交2802套，佔當月全市成交總量的17%，較上個月上揚1個百分點。而閔行和寶山則分別成交1756套和1513套，佔比分別為11%和9%。
從板塊看，前十榜單的門檻在提高到291套，各板塊之間成交量差距不大，成交老大易主三林板塊，本月網籤量為370套，緊挨其後的是金山新城和南橋新城板塊，成交量分別為356套和355套。
全市二手住宅成交環線結構走勢
5月全市二手住宅銷售區域情況
5月全市二手住宅銷售板塊TOP10
2、面積結構——90平米以下戶型在架佔比62%，為去年以來新高
從在架房源的面積結構上看，出現了小戶型在架佔比進一步提升的跡象，5月底，90平米以下的小戶型房源在架量佔比達62%，並且連續4個月保持在60%以上，保持在高位水平。總體來看，在架房源戶型趨於小戶型，大批業主的改善性置業需求依然來自"小換大"。
各面積段在架結構變化
從實際成交結構看，90平米以下的小戶型佔到全市網籤總量的73%，較上個月小幅下滑1個百分點，但依舊處於高位，其中，60平米以下和60-90平米成交佔比分別為36%和37%，均高於在架比重，市場依舊供不應求，而90平米以上的戶型成交佔比為27%，較上個月增加1個百分點。
各面積段成交結構變化
3、總價結構——200-300萬元房源佔比23%，持續保持在2017年以來的最高位
隨著房價的上揚，2017年以來，300-500萬元總價段的房源在架佔比始終處於首位，5月底，該區段房源佔比達到37%，其次為200-300萬元的房源，佔比為23%，持續保持在2017年以來的最高位，連續7個月超過500-800萬元的在架佔比，500-800萬元的房源量佔比居第三，為18%，跌至2017年以來最低。
各總價段在架結構變化
三、價格走勢
1、全市掛牌和網籤均價變化——掛牌均價去年以來首次小幅反彈，但仍無行政區域掛牌均價高於10萬
平安好房研究院數據顯示，5月底，在架二手房均價為57031元/平米，為去年以來持續多月下滑後的首次反彈，但環比僅上揚0.6%，同比依舊下滑4個百分點。從實際網籤價看（合同做低），今年以來持續在4萬元/平米上下震盪，本月為40639元/平米，環比、同比分別上揚2%和4%。
二手房掛牌價雖有下滑，但實際下滑幅度非常小，因此在當前一手房價格被限制的情況下出現了一、二手房價倒掛的情況，但是，一手房供應量和供應區域非常有侷限性，因此，除了部分急於出手的二手房業主會大幅調低掛牌價格外，其餘業主還將"按兵不動"。
二手房在架與網籤均價對比（單位：元/平米）
本月仍然沒有一個區域的掛牌均價超過10萬元/平米，位居掛牌價前三位的分別是靜安、黃浦、徐匯，掛牌均價分別為98087元/平米、93837元/平米，78531元/平米。
板塊上看，新天地仍以12.64萬元/平米的在架房源均價拔得頭籌，另外，高於10萬元/平米的板塊還有黃浦濱江、衡山路、靜安寺、建國西路、南京西路、世博濱江6個板塊，上榜板塊數與上個月持平。
平安好房研究院指出，二手房掛牌價格去年以來整體呈現小幅下探趨勢，尤其是在當前中環內新開項目受限價政策影響，一、二手房房價倒掛現象常見，導致一些二手房業主主動降價來貼合市場。
當月各區域二手房在架均價（單位：元/平米）
2、掛牌價格漲跌情況——跌價房源佔比保持在2成
5月份，房源跌價佔比為20%，僅較上個月小幅下滑1個百分點，而漲價房源保持在僅1%的比例。從下調幅度來看，大多保持在3-4%之間。
全市房源價格變動情況
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