一、全市情况——楼市调控蔓延，结构性带动沪新房房价创新高
进入5月，楼市调控不断升级，据不完全统计，5月有超过40个城市发布了50次楼市调控政策。徐州、宜昌等三四线城市也都加入了限售行列。平安好房研究院指出，2017年楼市调控的重点在一二线城市，而2018年，三四线城市则成为政府的重点关注对象。
而在这样的高压背景下，上海5月的新房价格突破5万大关，达51614元/平米，再创新高。成交量也提升19%至54.84万平米。平安好房研究院指出， 这主要是结构性因素，4月上海新开了一大批中高端项目，5月出现集中网签，因此整体拉高了5月均价。而5月份入市的高价项目并不多，总量也不大，获得预售证面积仅27.88万平米，外加6月份即将入市的项目大部分为外环外项目，所以可以预测6月份一手房成交均价不会继续走高。
全市一手商品住宅供求价走势（单位：万平米、元/平米）
无独有偶，本月上海二手房市场成交量也出现了上扬，数据显示，5月二手房成交16203套，环比下滑18%，同比上扬12%。从样本数据看，5月新增挂牌量继续大幅下滑，本月仅2886套，环比、同比分别下滑62%和86%，受到最近成交量没有出现大起大落，在架量并未出现较大变化，全市二手房在架套数为73881套，仅环比下滑1个百分点。
平安好房研究院指出，5月份，二手房成交量虽有提升，但依旧处于不太活跃的水平，新增挂牌量的骤降，也显示了短期内业主对房价上涨并无信心，大多处于保守观望态势。
全市二手房网签套数走势（单位：套）
全市二手房新增挂牌与在架走势（单位：套）
二、在架结构和成交结构变化
1、地域分布——三林、金山新城、南桥新城三板块成交踊跃
从5月份的在架房源区域分布看，原浦东新区依旧占据老大地位，当前在架房源量达14894套，占全市20%，也是全市唯一一个在架套数超万套的行政区，本月闵行区在架量为9850套，虽然较上个月有所减少，但占比依旧为14%，持平上月。值得注意的是，松江本月在架量小幅提升至5074套，再次夺回在架量第三的位置，本月占全市比重7%，小胜居后的杨浦、徐汇。
从板块上看，金桥以1753套的在架量居各板块之首，老闵行和北蔡板块居第二、第三位，而上个月还稳居首位的三林板块，本月则退居第四位。
从价格上看，北蔡、金杨、三林的在架均价分别为67160元/平米、63307元/平米、60947元/平米，居在架TOP10板块的前三位。
从新增挂牌房源看，泗泾、浦江、三林板块的新增挂牌量分别为81套、72套、70套，分别居前三位置。
5月在架房源区域结构
5月在架房源区域TOP10（单位：套、元/平米）
5月在架房源板块TOP10（单位：套、元/平米）
5月新增挂牌房源板块TOP10（单位：套、元/平米）
从5月份的二手住宅成交环线分布上看，内环内、内中环、中外环、外郊环、郊环外，成交占比分别为13%、18%、19%、37%、13%，其中，内环内缩小1个百分点，内中环成交扩大1个百分点。
从行政区域分布上看，原浦东、闵行、宝山、销售量居前，其中，原浦东新区成交2802套，占当月全市成交总量的17%，较上个月上扬1个百分点。而闵行和宝山则分别成交1756套和1513套，占比分别为11%和9%。
从板块看，前十榜单的门槛在提高到291套，各板块之间成交量差距不大，成交老大易主三林板块，本月网签量为370套，紧挨其后的是金山新城和南桥新城板块，成交量分别为356套和355套。
全市二手住宅成交环线结构走势
5月全市二手住宅销售区域情况
5月全市二手住宅销售板块TOP10
2、面积结构——90平米以下户型在架占比62%，为去年以来新高
从在架房源的面积结构上看，出现了小户型在架占比进一步提升的迹象，5月底，90平米以下的小户型房源在架量占比达62%，并且连续4个月保持在60%以上，保持在高位水平。总体来看，在架房源户型趋于小户型，大批业主的改善性置业需求依然来自"小换大"。
各面积段在架结构变化
从实际成交结构看，90平米以下的小户型占到全市网签总量的73%，较上个月小幅下滑1个百分点，但依旧处于高位，其中，60平米以下和60-90平米成交占比分别为36%和37%，均高于在架比重，市场依旧供不应求，而90平米以上的户型成交占比为27%，较上个月增加1个百分点。
各面积段成交结构变化
3、总价结构——200-300万元房源占比23%，持续保持在2017年以来的最高位
随着房价的上扬，2017年以来，300-500万元总价段的房源在架占比始终处于首位，5月底，该区段房源占比达到37%，其次为200-300万元的房源，占比为23%，持续保持在2017年以来的最高位，连续7个月超过500-800万元的在架占比，500-800万元的房源量占比居第三，为18%，跌至2017年以来最低。
各总价段在架结构变化
三、价格走势
1、全市挂牌和网签均价变化——挂牌均价去年以来首次小幅反弹，但仍无行政区域挂牌均价高于10万
平安好房研究院数据显示，5月底，在架二手房均价为57031元/平米，为去年以来持续多月下滑后的首次反弹，但环比仅上扬0.6%，同比依旧下滑4个百分点。从实际网签价看（合同做低），今年以来持续在4万元/平米上下震荡，本月为40639元/平米，环比、同比分别上扬2%和4%。
二手房挂牌价虽有下滑，但实际下滑幅度非常小，因此在当前一手房价格被限制的情况下出现了一、二手房价倒挂的情况，但是，一手房供应量和供应区域非常有局限性，因此，除了部分急于出手的二手房业主会大幅调低挂牌价格外，其余业主还将"按兵不动"。
二手房在架与网签均价对比（单位：元/平米）
本月仍然没有一个区域的挂牌均价超过10万元/平米，位居挂牌价前三位的分别是静安、黄浦、徐汇，挂牌均价分别为98087元/平米、93837元/平米，78531元/平米。
板块上看，新天地仍以12.64万元/平米的在架房源均价拔得头筹，另外，高于10万元/平米的板块还有黄浦滨江、衡山路、静安寺、建国西路、南京西路、世博滨江6个板块，上榜板块数与上个月持平。
平安好房研究院指出，二手房挂牌价格去年以来整体呈现小幅下探趋势，尤其是在当前中环内新开项目受限价政策影响，一、二手房房价倒挂现象常见，导致一些二手房业主主动降价来贴合市场。
当月各区域二手房在架均价（单位：元/平米）
2、挂牌价格涨跌情况——跌价房源占比保持在2成
5月份，房源跌价占比为20%，仅较上个月小幅下滑1个百分点，而涨价房源保持在仅1%的比例。从下调幅度来看，大多保持在3-4%之间。
全市房源价格变动情况
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