導讀
週末在家翻看了大學時的課本《經濟學基礎》。
想起教授在講這門課的時候，提到過一個有趣的現象：就是經濟學最本質的幾個原理放逐於現實生活其表現形式，往往有悖於人們基本的認知。
比如成本決定價格，有時候卻是價格決定成本。比如稅率影響供給，有時候卻是供給變化迫使修改稅率。在房地產行業這些反常識的現象尤為突出。
1
地價決定房價，還是房價倒逼地價
成本決定價格這是最基本的經濟學常識，可是在中國的房地產行業卻變現相反。
一般認為：地價高開發成本就高，將來現房售價自然就會貴！表面上看沒有問題，深究一下就有意思了，其實我認為房地產行業一直以來都是高房價決定高地價！
經過長久的觀察，世界各大經濟學機構得出一個有意思的結論，就是無論哪國政府，天生就不善於經營獲利。
這也是由政府公正的角色特點決定的，所以世界上絕大部分國家的財政收入都是依賴稅收，因為稅收有自身特點：穩定，高效，還很豐厚。
換言之地方政府要想增加收入，用於更廣泛的區域建設，指望國企盈利和有限的地方稅收有時就有點捉襟見肘，自然而然的賣地成了主要的財政來源之一。
政府為了地塊價格賣的理想，往往會大力開發周邊的基礎工程，而增加的配套建設，也直接推高了周邊其他現有樓盤的售價。
再根據被推高的房價制定拍賣土地的價格，就變得順水推舟的事了，整個流程可以概括為：用各種利好刺激周邊房價，進而增加對土地未來獲利能力的預期，除非遇到被點名這樣的突發事件，地價基本就是這樣漲起來的。
所以無論房價和地價的上漲都來自對各自市場的良好預期。
房價上漲的預期是以後還會更高，地價的上漲的預期則是這個區域新建的樓盤會買上好價錢，眼前的夠低成本相對於豐厚的投資回報也沒啥。
聯想到近期很多熱點城市土地流拍，就是政府陸續出臺了穩定市場的政策，使得對未來房價預期不足，從而讓標高的土地價格陷入尷尬。
2
聊聊房產稅和租金上漲那些事兒
房產稅年底落地的訊息已經確鑿無疑，徵收率大概在年1%左右。很多人都覺得相對於急速上漲的房價，房產稅要達到抑制需求的效果還是有些勉為其難。
起碼短期內房產稅的出臺不會限制購房熱情。我猜測政府實行房產稅的初衷也並非打壓房價，只是房產稅兼顧了豐富稅源與規範供給這兩項有益於民生建設的功能，何樂而不為。
假如房產稅出臺不能滿足房價被遏止的期許，那麼還有什麼辦法能限制房價的短期過快上漲呢？
要回答這個問題還是要從推高房價上漲的根源說起。
一些優秀的經濟學機構給出了一個比較中肯的答案：中國房價上漲最根本的原因在於城市化加快農民迅速進城，而我國的養老制度還有待完善，通脹的壓力下很多市民購房養老的意願較強。
另外購房者年齡層次趨於年輕化，也給房產銷售市場注入了更多購買力，綜合起來就是人們對美好生活的需求推高了房價。
個別地區房地產泡沫畢竟被吹的太大了，如果讓房價恢復到正常的價格中樞，（以工資收入為參照的標準）那麼現在的房價起碼要對摺再對摺才行，可是我們的政府有這樣的勇氣嗎？
所以房價硬折是不可能的！2017年住房租賃市場開始出現新的政策提法，一些例如租售同權的民生政策陸續出臺。
很多想落戶大城市和希望孩子上名校卻又在當地買不起房的人看到了曙光。畢竟租一套2.5萬塊錢的房子比買一套250萬的房子要容易的多。
大學裡統計學課本封面上有一個簡單的關於朝三暮四和朝四暮三的小故事，講的是人往往只以自己視角收集的訊息然後分析得失。
如果站在高一點的維度你就能發現租售同權是有一個巨大的風險的。近期各大城市租房價格紛紛上漲，也使這個風險開始暴露！
既然租賃名額可以讓你享受到更多的權利，那麼這個名額的價值就不能和之前的等同視之。
目前房租的定價完全取決於市場，和購房稍有不同，租房行為是正兒八經的剛需。換句話說房東要定25萬一年的租金你也無法反駁，要麼租要麼滾只有這兩個選擇。
談到房地產泡沫，有一個叫租售比的指標很值得玩味。比如揚州一套上百萬的房子月租金卻不到一萬元。租售比的落差大的讓人害怕。
既然房價沒有勇氣去對摺，那麼只有讓租金價格漲上來才不至於讓泡沫的外形看上去那麼醜陋。
3
質疑公攤面積，實際上是維權意識的覺醒
目前我國的基本矛盾已經轉化為：人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。
也從側面反映出在美好生活的供給上，社會本身是存在不足的。中國正在經人類歷史上最大的城市化進程，我們的傳統習俗和對養老通脹等問題的考量，都在增加我們對住房的需求。
城市化不單單是農民進城居住，城市化還是公民身份的轉型。一般的地產銷售方式或者低層次的房屋供給很難滿足越來越挑剔的市民需求。
公攤面積這件事，越是發達的國家或者地區越不會出現。既然城市化的進程還會繼續，那麼圍繞這項進程的各個環節就不能含糊的應對。
引用一段來自官媒的吐槽：“既然國際上基本都是按套內面積計算房價，為何我國計算房價、物業費等都要包括佔比頗高的公攤面積?職能部門治理房地產行業亂象之時，能否回應公眾關於公攤面積亂象的關切?”
結語
政府在資源配置中地位非常重要，可能你會懷疑，政府拿出更多的土地供應才是抑制房價過快增長的重要方法。開發商拿地建樓獲得相應的利潤無可厚非，即使房價過高如果開發的項目配套能與售價匹配，我想房價再貴也沒什麼好抱怨的。
之所以說泡沫過大，就是目前部分地區，非但相應的配套是不健全的，房價還遠遠的背離收入基礎。
中國房價走勢，還有整體經濟環境的變化，都不是哪一個人或者哪一類人能做出判斷的。
一項政策的制定短期看是利好，可是從長計議又弊端種種。或許只有時間才能給出答案，不過在答案沒有公佈之前，作為小百姓應該怎麼做呢？很遺憾我們什麼都做不了！
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