明朝萬曆年間，朝廷為了處理有關國家大事的案件，專門成立了一個集武林高手、密探、捕快和殺手於一體的秘密組織。
一方面，六扇門是朝廷門派，要接受正統的朝廷制度的約束，另一方面，六扇門又要直接和江湖人士打交道，必須要熟悉江湖規矩，正因為如此，六扇門之人進得衙門，出得江湖。
他們是衙門中的江湖人物，是江湖中的衙門掌門，舉足輕重。
我之前在各大房企在江湖上是什麼樣的存在系列文章中，曾經將保利比作六扇門，無它，保利是國企，有深厚的軍方背景，保利最拉轟之處在於：它的售樓部能拉來坦克飛機搞營銷。
1
風 再 起
段子手們提起保利，最常用的一個梗是：我有軍火展你有嗎？
是的，早點的保利開發的土地大多數都是軍用的。
只是後來，規模大了之後地便不夠用了，這才迅速出擊四處掠地，保利大概是練過什麼金鐘罩鐵布衫之類的橫練功夫，拿地乾淨利落還透著兇悍。
另外地價承受力也強，中海不敢幹，保利面不改色，泰然拿之。
雖然這些年保利的淨利潤增長率遠沒有中海那樣變態，但銷售額卻一直突飛猛進。
2017年，突破3000億大關。
2018年上半年，銷售額達到2153.12億元，同比大增46.86%，按照保利8950萬待開發的土地儲備面積來推算，全年破4000億完全不在話下。
保利這夥計若擱在西方玄幻小說裡，活脫脫先知一枚，它的制勝武器可以概括為兩個“善於把握”
一是善於從大時局之中把握風向。
二是善於從戰略上把握機會獲得珍貴的土地資源。
說春江水暖鴨先知也行，總而言之，此前的業界有句話叫做：跟著保利能聞到肉香，但能不能吃到嘴巴里頭，那就眼光和本事了。
給大家講個真實的故事，可能更能明白保利的神奇之處。
幾年前，某二線城市的地方官府規劃了了一個修地鐵的工程，極其保密，整個地產江湖渾然未覺的時候，保利來了，撐一支長篙，輕輕的來，揮一揮衣袖在一個冷門之地買下一塊地，一系列的迷之操作瞧得旁人云裡霧裡，甚至不少夥計在私底下還吐槽：保利這夥計的腦袋不是被驢踢了，肯定就是被門夾了！
時光如白駒過隙，轉眼一千多個日日夜夜過去了，終於有人琢磨出一些門道。
然後，當地鐵工程的官方消息傳出來之後，大家這才猛地一拍大腿，恍然大悟，跟著便跳腳大罵：“我日，丫這孫子悶聲發大財，忒不厚道了！”
一次兩次三次之後，大家便學乖了，一看保利又拿了一塊偏安一隅的荒地，就立刻打蛇隨棍上。
後來，保利在京郊河北某地也突然買地，於是，萬科，首創，華遠一大批人火速跟著去了，一點沒多想。
再後來，保利忽然找機會把項目退了，萬科畢竟是老江湖，一看情況不妙，趕緊找藉口，風緊扯乎，公開聲明自己這塊地原來是耕地，找了家媒體黑了自己一下，領了官方一點補償金火速撤了。
而剩下的人……在這裡熬了五六年還沒解套。
2
大 戰 略
前文說了，保利善於從戰略上把握機會獲得珍貴的土地資源！
而這，正是保利業績不斷突進的秘密武器。
如果將碧桂園的旋風週轉和孫宏斌的併購之術比作倚天劍屠龍刀，那麼保利的這把武器，就好比楊過手中的玄鐵重劍，雖樸實無華鋒芒不顯，但卻是實打實的神兵一把。
要知道，在如今這個風口變幻無常的飄忽江湖當中，最不好把握的其實就是戰略，連老王那樣的全中國最出色的紅頂商人都吃了閉門羹，最後不得不斷臂求生，足可見戰略的重要性。
當下的房地產市場，不論狗熊還是英雄，寶駿還是寶馬，百億的衝千億，千億的從三千億，五千億的衝八千億一萬億，全都摩拳擦掌躍躍欲試，都想在地產下半場分這一杯羹。
2018年上半年，樓市調控如古代患了蝗災的郡縣，鋪天蓋地的搞得人頭髮麻心惶惶。
一些有先見之明的房企都在積極的探索轉型之路，多航道佈局。
但如今畢竟不是之前那個站在風口豬都能會的時代了，不說有沒有風口，就算風口來了，大家一起站站在風口之前，經過這些年的瘋狂之後，入口已經很小了，興許如鐵棒，興許這根棒子已經被磨成了繡花針。
如此一來，只有抓住機遇的房企，才能在這個八仙過海的混戰市場中，找到再一次突破口。
這就要看戰略功底了。
細看當今房企，具備深厚戰略功底的，有，但數量卻不多，兩個半。
萬科算一個，保利也算一個，最後半個就勉強算上還不能蓋棺定論的孫宏斌吧。
與碧桂園恆大這兩後來居上者不同，無論是過去上還是現在，雖然業績被甩開，但萬科和保利，依舊是市場中為數不多的擁有非常出色的行業趨勢判斷力的兩家房企。
那麼，我們來看一看，保利善於從戰略上把握機會的殺手鐧，表現在哪些方面？
3
下 半 場
提到這個，就不得不說2018年年初的那份《保利2017年房地產行業白皮書》。
這本白皮書是保利地產發展研究院、保顧發展研究中心對2017年房地產行業的深度解讀，只要你仔細讀了，就能管中窺豹，初略瞧出一些保利戰略方面的價值。
玄鐵重劍，不容小覷啊。
首先，白皮書的兩個基礎觀點就是：
1、堅定看好房地產的未來。
2、房子是用來住，將回歸平凡，走向真正繁榮。
房地產與經濟相伴相生，是經濟發展的結果投射，大概預估未來三到五年內中國小康社會將全面建成，人均GDP超1.1萬美元，達到中等發達國家水平，三十年後，中國經濟總量將超過32萬億美元，排名世界第一。
屆時，中國的一線城市，將成為世界一線頂尖城市，世界舞臺的中心重新迴歸中國，中國也終將成為名副其實的“中央之國”。
在這個時代的大背景之下，保利對行業的基本判斷是:總量峰值、結構優化。
並預計未來8-10年，中國房地產銷售額將保持在15萬億元+的規模，這是人類歷史上空前的數值。
而關於“房子是用來住的”這個無數次被官方提及的論點，保利早就表了看法：
房子是用來住的這個本質不會淡化，反而更加凸顯，壓根沒必要過分美化或貶低，它只是承接工作生活的載體。
他們更認為，房地產的未來不只是房子，而是基於它的生活方式，可能是教育，可能是旅遊，可能是新零售，可能是新辦公。
而每一種可能，都意味著與更多利益相關者的良性互動。
其實此兩點並不算怎麼高明的東西，反而深悅會認為，保利提出最有意思的一個詞語叫：峰值時代。
從2017年下半年開始，整個樓市江湖都被一個大大的限字給籠罩住，那時候出了不少悲觀的論點，比如拐點論，比如白銀時代……
奇怪的，就是這樣一個總體悲觀的大環境之下，最後數據一出來。
臥槽，居然跟去年的《戰狼2》一樣，絲毫呈現出完全沒有套路的妖豔逆跌之時，一路讓人大跌眼鏡的狂飆，最後登上中國票房冠軍寶座，並且還狂甩第二名一大截，是的，縱然如此，2018上半年，樓市銷售金額和銷售面積環比再創新高。
針對這一妖孽現象，保利將近十年全國商品銷售額進行拆分，再由基礎的貢獻率出發，得出了峰值時代的“大聚集，小分散”的城市群增長的邏輯，深悅會總結起來，大概如下：
1，一線城市對房地產總業績總規模的貢獻率由20%降至不足10%，而不足10%的核心原因在於，土地開發強度接近極值、價格飆升脫離購買力，導致需求或大量外溢至周邊，或被價格層次更鮮明的存量房市場替代，但經過這一輪的調節之後，一線城市將回歸原有的價值。
2，長三角，珠三角，京津冀這中國三大城市群(除一線)的貢獻率，上升了近10個百分點，已經成為拉動成交規模增長的核心引擎。
3，非三大城市群的二線城市貢獻率穩定在四分之一，發揮重要的穩定器作用
4，其他城市包含了200多個地級市，三四線，在未來幾年，貢獻率將不足3成。
保利給出了峰值時代最典型特徵，是為：
行政邊界不再是市場邊界，物理距離終將打破心理距離，它認為峰值時代可持續性在於，居住品質的提升空間，城鎮化後半段的“後發效應”
對此，保利提出的企業策略是：大象繼續起舞，主力戰場仍是深耕大中城市及周邊。
保利可不是口中不要不要身體卻很誠實的孫宏斌，保利新拓展國內項目69個，新增容積率面積1510萬平方米，總成本1072億元，其中一二線城市拓展金額及面積佔比分別為68%和50%，三四線城市主要聚焦於珠三角、長三角等核心城市群周邊。
這，頗有身先士卒的意味。
深悅會說：
很多時候要預測樓市走向，保利是個特有意思的範本。
這麼多年，無論是時代如何變化，風如何吹，保利的規模和排名就是八風不動，以前的招保萬金四大天王，現在碧恆萬融保五大金剛，保利之強就強其令人髮指的把握戰略戰機的能力。
不信，再給你舉個例子：
2018年3月份的時候，保利曾經發表長這樣的言論：租購併舉本質是長效機制的核心，多舉措構建住房梯級消費體系，核心城市租售格局將率先迎變革，加速新房改善化、高端化進程。
言論過後的第3天，保利租賃住房類REITs正式發行，公開發行比例達90%。
更讓人感慨的是，7天后，國家就爆出了一個重磅政策：全面放寬城市落戶條件。
在發改委的這份通知中，最引人注目的一句話是：全面開放落戶限制，超大城市和特大城市要探索租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶！
一名頂尖的國字級旗手，落子都能一步看十幾步甚至更多，但是保利卻給人一種一步看全局的離奇感，且精準得跟自帶GPS似的。
這樣的保利，就問服不服？
此文說了那麼多，表達的還是戰略對房企的重要性。
它甚至已經成為了樓市下半場神仙打架的一個最重要的法寶，也是決定成敗最關鍵的因素。
不過，最後深悅會還是要說，戰略的確重要，但更重要的還是那句經典的詩：春江水暖鴨先知。
這大概就是萬科與綠城擠走了王石和宋衛平，迎來深鐵和中交的最重要的原因吧。
深悅會往期文章精選：
溫故而知新哦，skr, skr，skr
閱讀更多 深悅會 的文章
