這段時間，“限地價、競配建”土地拍賣模式受到市場青睞，不少地區紛紛採用了這一模式，但業界對“限地價、競配建”模式下無償移交給政府的配建住房如何納稅存在一定的爭議。筆者認為，需要從此模式的業務實質和法律規定來分析。
如何界定存在爭議
所謂“限地價、競配建”，指政府對公開出讓的商品住宅用地設定最高限制地價，在不超過最高限制地價的範圍內，競買人報價高者得；當競買人報價達到最高限制地價後，競價轉為競配建保障性住房或人才住房的建築面積，報出配建面積最大者為競得人，配建住房建成後無償移交給政府。
實務中，配建住房可以分為保障性住房和人才住房兩種，兩者之間既有聯繫又有區別。保障性住房指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。人才住房主要是政府為構建具有國際競爭力的現代產業體系，向符合條件的人才所提供的住房。
“限地價、競配建”涉及的配建住房是否視同銷售？這個問題在實踐中爭議不斷。
涉及稅種需要具體分析
增值稅
根據《增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，用於公益事業或者以社會公眾為對象，無償轉讓無形資產或者不動產的行為，不屬於視同銷售的範圍。因此，無償移交的建配住房，是否屬於公益事業或為大眾服務，是判斷其是否視同銷售的關鍵所在。
《公益事業捐贈法》第三條規定，公益事業包括救助災害、救濟貧困、扶助殘疾人等困難的社會群體和個人的活動，教育、科學、文化、衛生、體育事業，環境保護、社會公共設施建設，促進社會發展和進步的其他社會公共和福利事業等非營利的事項。
筆者認為，人才住房為政府招商引資、人才強市戰略服務，不屬於公益事業，也不屬於為社會公眾服務，應視同銷售，計算繳納增值稅。而保障性住房則可歸類為公益事業或社會公眾服務，不需要繳納增值稅。
企業所得稅
根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號）第七條的規定，企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入或利潤的實現。因此，對於企業所得稅，配建住房應視同銷售，並可扣除相關成本。
但有觀點認為，配建住房屬於城市基礎配套設施，不應視同銷售。城市基礎配套設施，指按城市總體規劃要求，所建設的城市道路、橋樑、公共交通和環境衛生等城市基礎設施和城市公用設施。從概念上，配建住房顯然與此相差甚遠，此觀點並不成立。
還有觀點認為，配建住房可視為公共配套設施，不屬於視同銷售的範圍。公共配套設施，指房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會、派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、託兒所、醫院和郵電通訊等公共設施。從概念上分析，公共配套設施要麼屬於開發項目本身的配套設施，為業主共有，要麼是移交給學校、幼兒園、託兒所或醫院的公共設施。
如果配建住房能視為公共配套設施，無疑是對房地產企業最好的處理，但無論是保障性住房還是人才住房，顯然沒有哪個業主會將移交給政府的配建住房視為自有物業的公共配套設施，也沒有相關法律規定從形式上給予認可。
因此，筆者認為，對於企業所得稅，配建住房應視同銷售。
土地增值稅
根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規定，土地增值稅的應稅行為，指以出售或者其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物的行為，以繼承、贈與方式無償轉讓房地產並不含括在內。同時，《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第四條明確，房產所有人、土地使用權所有人通過境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的，才屬於贈與的範圍。
也就是說，只有繼承或公益性捐贈，才符合免徵土地增值稅的條件。正如前文所述，人才住房不屬於公益性捐贈的範圍，需要視同銷售計算繳納土地增值稅，而保障性住房則不應視同銷售。
相關規定有待明確
“限地價、競配建”模式下無償移交給政府的配建住房是否視同銷售，需具體問題具體分析。筆者認為，保障性住房移交，屬於公益事業或大眾服務，在增值稅和土地增值稅處理中，不應視同銷售，但在企業所得稅處理時應視同銷售。人才住房移交符合稅法視同銷售的規定，須按市場價格繳納增值稅、企業所得稅和土地增值稅。
上述僅是筆者的個人分析。由於稅法對此缺乏特別明確的規定，房地產企業面臨著較大的稅務風險，筆者建議財稅部門能作出明確規定。
段志堅
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