剛進入傳統的“金九”銷售旺季，滬上樓盤雍和府“購房送寶馬”的消息打響上海樓市“降價促銷”第一槍。
上海中原地產數據顯示，臨近傳統銷售季，房企推盤方面進一步提速。8月入市項目達到39個，入市面積達到133.3萬平方米，環比增加34.8%。在高供應推動下，9月成交進一步攀升是大概率事件。“8月大部分項目當天認籌出現房源數量大於認籌人數的情況。而傳統銷售季供應還會維持在高位，供大於求的現象會越發明顯。客戶爭奪的背後或將帶來價格上的承壓。”上海中原地產市場分析師盧文曦指出。
連日來，《中國經營報》記者走訪中海九峰裡、金輝海上銘著、泛海國際住區、中鐵建香榭國際等了解到，項目銷售去化率並不樂觀，部分甚至出現了“減配”入市的現象。對於上海項目的去化進度以及“減配”情況，金輝集團相關負責人在接受記者採訪時指出：“當前樓市環境下，上海項目開盤去化較為平穩在集團的預期之中，後期沒有降價促銷的打算。”至於項目“減配”情況，其表示並未具體跟進項目，細節上不是特別清楚。
有樓盤“買房送寶馬”
近日，上海市寶山區羅涇板塊的雍和府項目“買房送車”的消息在業界掀起不小的輿論浪潮。9月8日，記者實地走訪位於寶山區潘涇路與潘滬路路口的雍和府，甫一到路口，就看到兩輛寶馬車停在售樓處。負責接待的銷售人員介紹稱：“正好最近做活動，買房送寶馬，相對而言價格優惠很多。”
在售樓處，記者得知，雍和府目前在售房源分為別墅和公寓，其中別墅面積在120平方米左右，公寓則在89平方米左右。銷售人員表示：“買房送寶馬這個活動涵蓋了所有的房型，贈送的車型為寶馬3系、X1以及1系，具體車型視戶型、樓層等略有差異，而如果不選擇送車，也可以折價抵扣到房款中，抵扣金額為20餘萬元。”
記者查詢網上房地產得知，該項目在今年3月初就已經獲取預售許可證，一共350套房源，仍有334套可售（截至9月10日）。同時記者注意到，自3月領取預售許可證以來，沒有一個月簽約套數達到兩位數。
樓盤現場一位銷售主管表示：“這次加大優惠幅度，也是為了清盤、去庫存、衝業績。”記者上午11時左右離開時，售樓處已經熙熙攘攘擠滿了前來看房的購房者。
“在不同階段，我們與業主深度溝通交流，發現他們的需求，提供更為切實落地的服務舉措，如雍和府在與前期客戶的近1000次訪談中，挖掘出對於新上海人客群的交通自由實現需求，特別與品牌方合作，提出一系列解決方案滿足客戶生活需求。”項目運營方相關負責人回覆記者稱。
據瞭解，2017年1月，經過101輪報價，世茂以總價23.6億元拿下了寶山區羅涇鎮區BSP0-1701單元18-02地塊，成交樓面價23469元/平方米，溢價率57.33%，去除保障房樓面價24705元/平方米。
資料顯示，該項目後由招商局、世茂、新城三家房地產公司開發。項目的一位銷售主管告訴記者，三家房企各司其職，招商局負責項目運營，世茂是主要的投資方，新城則負責後期的物業管理。
市場分析人士提出，項目周邊配套並不完善，羅涇板塊距離上海核心城區約30公里，項目距離最近的軌交7號線美蘭湖站也有8公里，地段較為偏僻。同時，招商雍和府與周邊產品出現了雷同，價格方面也並不“親民”。
同時，在上海中原地產市場分析師盧文曦看來，買房送車背後是房企資金壓力。“9、10月份是年內最後出貨時間窗口，現在辦貸款也要一定週期，全部賬款到位必須在10月底前完成整套流程。一般情況下，年底銀行信貸額度偏緊，稍有閃失，貸款部分資金可能就到不了位。”
中海金輝地王項目銷售遇冷
在市場觀察人士看來，市場風向已變。最近上海房源投放節奏較快，市場供求矛盾緩解，尤其是外圍區域，一些樓盤認籌人數超過房源數量的案例越來越多，不過也有個別樓盤出現只有1人認籌的現象，樓盤銷售情況達不到預期，銷售壓力顯現。
其中，金輝集團進駐上海的首個項目就遇到了首開遇冷的尷尬。據瞭解，該項目首開僅有273組認籌，相對於564套房源，認籌率為48%。
近日，在閔行區莘朱路與虹莘路路口的金輝海上銘著售樓處，銷售人員告訴記者，目前銷售狀況一般，如果對口學區可以批到閔行實驗小學，則有可能迎來一波銷售的高潮。記者查詢網上房地產瞭解到，金輝海上銘著（備案名：金輝天萃苑）8月7日獲取預售許可證，截至9月12日，564套住宅房源中可售房源有372套。
值得注意的是，項目還出現了減配現象。記者在樣板間看到，插座、開關、陽臺、櫃子等多處均印有“非交付標準”字樣，銷售人員解釋稱：“有可能在實際交付的過程中會替換成同等價位、品牌的產品。”同時據其介紹，樣板間的新風系統是松下品牌，而後續在實際交房中會取消該系統。
記者聯繫金輝集團方面，相關負責人回覆稱，上海項目的推盤節奏較為緩慢，與整個市場環境有關，項目並未出現資金壓力，集團的現金流狀況也很好，不過後續公司在一線城市的拿地會更趨謹慎。
據瞭解，該地塊由金輝集團於2015年底以28.15億元競得，樓板價高達43790元/平方米，刷新區域地王紀錄，當時普遍預計其售價將達8萬/平方米，然而項目首開均價僅為70595元/平方米。
同樣遭遇銷售瓶頸的還有中海地產進駐上海小崑山的地王項目。近日，在位於松江區文翔路昆水街的中海九峰裡項目，記者注意到，前往看房的人寥寥無幾。網上房地產顯示，截至9月12日，距離8月9日拿到預售證已經過去月餘，但已售套數依然為0套。銷售人員介紹稱：“由於剛剛開盤，知道的客戶較少，因此去化較慢。”
在樣板間內，銷售人員告訴記者，買房後可合理利用空間“偷面積”。“別墅是毛坯交付，挑高的空間可以自己用來改造，包括地下室，都可以再加一層，這樣實際使用面積要遠遠高於房產證面積。”
事實上，該地塊拿地以來一直備受關注，去年3月，中海地產以總金額50.9億元拿下上海市松江區小崑山鎮3幅宅地，20-01號地塊成交樓板價30045元/平方米，溢價率66.9%；18-01號地塊成交樓板價30583元/平方米，溢價率69.9%；17-02號地塊成交樓板價30893元/平方米，溢價率71.6%。九峰裡項目正是3幅地塊中的17-02號地塊。記者注意到，餘下的兩幅地塊，至今還未見有動工痕跡，被刷有中海地產的牆體圍了起來，地塊上雜草已有半人高。
針對九峰裡項目的銷售去化情況以及公司上海區域的發展，記者致電致函中海地產方面，相關負責人表示採訪函件已轉交上海公司對接人士，然而截至記者發稿未獲具體答覆。
回款去化承壓“降價潮”來襲？
不過，對於上海樓市而言，冰火兩重天的趨勢已經愈加明顯。近日，在位於奉賢區西閘公路與扶蘭路交匯處的中鐵香榭國際，記者得知該項目現階段主推毛坯交付房源。值得一提的是，同樣的戶型，前期推出的精裝修房源與如今的毛坯房源，差價僅為1000元左右/平方米。銷售人員稱：“不同的客戶有不同的選擇，因此開發商推出了不同的交付標準。”
對此，市場分析人士置評稱，隨著調控的持續深入，房企特別是中小房企將承受一定的業績和回款壓力。精裝改毛坯是開發商採取的一種應對方式，一方面是為了節省開發成本，另外從銷售角度來說，毛坯房的代價成本相對更低，對於獲取預售證，通過預售價格審批也會更容易。
一家中型房企的上海公司相關負責人對記者表示，樓市進入深度調整期，後續的銷售策略仍需因城施策，綜合地段優劣、周邊競爭格局以及二手房價格等因素綜合考量後再做定奪，不會盲目選擇“降價”手段。
不過，記者查詢網上房地產瞭解到，自2017年12月以來，中鐵建香榭國際（備案名中鐵建香榭瀾苑）共三次領取預售許可證，住宅總套數1121套，當前可售住宅套數586套，去化較為緩慢。記者嘗試聯繫中鐵建上海公司方面未獲回應。
同時，記者走訪位於黃浦區董家渡商圈內的泛海國際住區看到，從地鐵9號線小南門站3號口出來，就可見泛海國際二期璞境的宣傳彩印張貼在沿街售樓處的外側。記者走進售樓處，並沒有看到其他購房者前來參觀買房，一側的沙盤也未有通電。銷售人員告訴記者，目前項目單價在12萬元/平方米左右，主要針對高淨值人群，因此，基本上都是意向客戶直接前往售樓處買房簽約。
而網上房地產數據顯示，8月23日，泛海國際住區二期獲取130套住宅房源的預售許可證，截至2018年9月12日，已售住宅套數為26套，剩餘可售住宅套數為104套。
據瞭解，自2002年5月上海董家渡啟動舊區改造項目至今，泛海控股對於該地塊的開發建設已經長達近16年。針對項目的開發週期較長，以及入市銷售遇冷等情況，記者聯繫泛海控股相關負責人，對方在收悉採訪提綱後，未予答覆。
“開發商資金鍊壓力越來越大，接受審批的心態就會越來越低，也開始接受現在的市場環境，會想辦法推貨，儘可能緩解資金壓力。”同策研究院首席研究員張宏偉對記者表示，目前來看，市中心部分樓盤賣得相對較好，但郊區樓盤的價格還高於市場預期，有可能接下來開發商會分階段走，比如剛開始有小幅優惠，如果達不到預期，那麼在接下來的九十月份，尤其進入十月之後，可能會有降價的動作。
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