昊磐節能｜反操作？房地產企業爲什麼要收購施工企業？

一、地產、施工，一個“高富帥”、一個“土包子”

羅蘭貝格在2006年給碧桂園做戰略規劃的時候，根據行業數據畫出了下面這個圖，在整個房地產行業的價值鏈上，建築施工環節的利潤率是2%，當年這個2%是來自2006年中國企業500強中36家入選建築企業的平均利潤率，我們看到，12年過去了，中國的建築施工企業的利潤率依然是停留在2%的水平，或者說比2%還要低。形成鮮明對比的是，房地產企業涉足的幾個價值鏈環節：土地投資、銷售、物業管理，利潤率都遠遠高於建築施工環節，即使土地投資由於受到不確定性因素的影響而使得利潤空間有很大的不確定性，利潤率也都是在20%以上，如果機會好，往上的空間是非常的大的；而在地產銷售環節，利潤率有15%；物業管理環節，利潤率有12%。

地產企業和施工企業，一個“高富帥”，一個“土包子”，就這麼在房地產和工程行業的產業鏈上，各自耕耘著自己的一畝三分地，雖然一個賺著“賣白粉”的錢，一個賺著“賣白菜”的錢，但都樂得其所。

直到有一天，來了一個綠地。

二、來了一個打破常規的“綠地”

從2004年開始，到近3年，綠地集團開始大肆收購施工企業：

2004年8月2日，綠地集團以5400萬元從寶鋼建設集團成功受讓“寶鋼建設”60%的股份。

2015年6月28日，綠地集團以現金方式一次性向貴州建工注入資本金12億元，綠地集團對貴州建工集團控股70%。

2016年2月18日，綠地集團通過旗下的綠地城市投資公司有限公司共計投資9.625億元，以股權轉讓及增資方式，收購江蘇省建55%的股權。

2017年9月26日，綠地集團出資10.7億元，以增資擴股方式收購西安建工66%的股權並實現控股。

2018年8月14日，綠地集團出資14.859億元受讓天津建工集團65%的股權；

綠地這些年一系列的“大動作”，讓人們開始好好審視“地產”和“施工”這兩個行當的關係。要說地產企業做文旅、做文體娛樂、做養老、做教育，那還是很好理解的，我們都知道地產行業是一個受政策影響非常大的行業，為了減小經濟週期對企業業績的影響，他們通常會選擇一些逆週期性的行業來對沖主業所受到的政策風險，從而讓企業獲得較為穩定的收益。然而，賺得盆滿缽滿的房地產企業，為何開始對施工行業感興趣了？

三、房地產企業為何要收購施工企業？

筆者總結了幾個原因：

1、第一個原因是為了對抗風險。都說“百年的房地產，萬年的建築”，地產是階段性的，具有明顯的週期性，而施工是永恆的。這個世界上，沒有哪個房地產企業能活得過施工企業的，因為世界上最難死的就是施工企業，全世界範圍內壽命最長的企業就是一家施工企業，叫日本的“金剛組（Kongo Gumi）”，一家做宗教建築的施工企業，活了1400多年。國際上活得比較久的施工企業/工程公司，他們普遍都活得不是太好，但也不是太差；而地產企業的日子“活”得更像“過山車”，在上行期活得特別好，在下行期活得很差。

2、第二個原因是做大企業規模，能讓企業提前踏入“世界500強”的門檻。我們都知道，由於掛靠的存在，由於PPP巨型項目的存在等等原因，施工企業做產值其實是比較容易的，地產企業如果收購施工企業的話，能以最快的速度做大企業規模，迅速讓企業攀至行業排名的前列，收穫行業影響力和社會地位。

3、第三個原因是業務協同，包括三個方面：

（1）業務來源的協同。從產業鏈的角度來看，施工是地產開發的下游環節，所以很多地產企業其實都有自己的施工單位，只不過因為這些施工單位都是作為自家地產的“內配套產業“；另一方面，施工是品質保障的基礎，施工質量做的好，能反過來也能從一定程度上促進地產業務的發展，因此，地產企業收購施工企業可以在業務來源上形成協同。

（2）銀行授信和融資。2009年開始，隨著宏觀調控的深入，國內資本市場的大門就已經對所有的房地產企業關閉了，A股市場IPO、買殼上市融資以及增發、可轉債等再融資手段全部喪失。而施工企業不一樣，施工企業有巨大的現金流，現金流和企業規模大了之後，銀行的授信也就都跟著上去了，這也是房地產企業為什麼要從上游產業鏈向下延伸到施工環節的原因，因為即便施工不賺錢，但可以通過施工融資來支持地產的發展。

（3）稅收。做房地產業務，利潤高了之後，增值稅也會很高，如果同時也做施工業務的話，就可以把一部分的利潤導入到施工業務裡面去，這樣企業總體的納稅額是可以降低的。

4、第四個原因，施工企業雖然賺的錢不是太多，但是跟其他的行業相比，施工企業的淨資產回報率還是很高的。施工業務本身就是一個高槓杆的業務，我們從施工企業的淨資產、淨資產收益率、資產負債率就可以佐證這個結論。

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