從佳爺房談7月剛開始做白話二手房的時候，就不斷有網友給我們留言，“天通苑分析一下”，“和回龍觀怎麼比”，“對這邊的走勢怎麼看？”
在 寫這篇文章前，我也和幾個在天通苑住了超過十年的業主聊了聊，大家對這個區域可以說是“又愛又恨”，愛，因這裡成就了很多年輕人首套置業夢，習慣了這裡的生活節奏，住著還算方便，“恨”則因這裡的社區密度大，管理混亂，沒有更多的未來期許。網上更是有段子調侃：擠不上的5號線，逃不出的天通苑，對於住在這裡的人來說，心裡除了感恩，也有無奈。
關於天通苑的十個“坑”
居住環境，難言舒適
1.人多，樓密
天通苑為北部兩大經適房聚集地之一，房齡從98年到14年都有，2004年前建成的房子居多，分為東，西，北，中，本5個大區，共18個小區，絕大部分都是6000戶起步的大規模社區，共640多棟樓，高層較多，整個板塊約有30萬人口居住。
2.管理雜亂，無序
很多人詬病天通苑的亂，踩盤過程中，我從小區內部和外部環境都觀察了一下，小區外圍公共街道，亂停車情況極其嚴重，大型商場像天客隆周邊看到的景象更是讓人目瞪口呆，停車場裡的汽車東扭西歪隨意停放，電動車，自行車堆在商場門口，而旁邊就有“禁止停放，違者罰款”的提示版，轉了一圈，地面到處都是飲料瓶，碎紙屑各種垃圾，現場沒有看到工作人員來處理。
而從這邊各小區內部情況來看，也不是很樂觀，全部都是開放小區，因為社區規模大，物業管理比較鬆散，出入比較容易，為了瞭解細節，我先後白天和晚上去了天通苑東區，白天因為大家都在上班，小區裡地上車位空閒很多，而晚上我再去看，發現小區道路停出2排車，雙車道生被停成了單車道，錯車非常困難。
從亂停亂放現象來看，存在比較嚴重的管理問題。
3.交通擁堵，地鐵限流
從路網交通來看，從天通苑進市區的路線來看，走京承，京藏，立湯路，或者抄小路到黑泉路，從林翠橋進五環，出行選擇還是很多的，早高峰交通堵塞嚴重，像立湯路屬於一條路兩頭堵的情況，要出來就得早起，7點左右開車出門還算順暢，至少開得動，當然，堵車也是整個北部區域回龍觀，北七家，沙河等地的普遍問題。
而從軌道交通來看，擠不上的5號線，真不只是段子，起始站天通苑北站，為了實地感受，我嘗試了2次早9點半進站，跟著人群，走走停停，用了20分鐘才走完限流，到達站臺，聽這邊的業主說，首發站你早高峰去坐，上車都很困難，更別提中途站點天通苑和天通苑南站了。
4.社區規模太大，生活便捷度減分
這邊小區規模都不小，大部分都是30棟起步的社區，60多棟樓的也屢見不鮮，這個造成的問題就是生活不便，看房的時候中介會告訴您小區周邊有商場，超市，菜站，配套一應俱全，但不會告訴從您家樓棟到這些配套的距離，在這邊從家門到小區門口勻速走，走10-15分鐘都是可能的，還沒算上到超市的時間，家裡要有個老人每天溜達一圈也不近，晚上打車師傅都得給您開進小區，到家門口停，要不走著真挺遠的，所以在這裡選擇合適的樓棟很重要。
5.群租多，居住環境一般
因為地鐵5號線，這裡的租客非常多，尤其選擇在西區租房的年輕人特別多，出入人員比較雜，小區單元門後來大都裝了門禁，但樓道牆上還是可以看到貼滿了小廣告，單元門經常關閉的樓棟稍微沒那麼嚴重。
價格波動小，置換難
6.價格波動小，出售週期長，難置換
從價格來看，天通苑區域出現不少大戶型單價很低的房子，價格區間從2字頭到5字頭都有。
與回龍觀，北七家，北苑等熱門鄰近區域房價相比， 16-18年天通苑價格波動不如其他板塊，和北苑漲幅相近，例如：買一套天通苑100平的三居，16年價格在250萬左右，現在價格在420萬左右；北苑16年450萬入手，現在的價格已經到了750萬。天通苑換區域改善的話，跑不贏市場，置換難度大。
7.房源多，小戶型流通好，大戶型割肉賣
從某綠中介網站上掛售的房源來看，天通苑可以說是二手房出房大戶，目前在售房源光這一家中介就代理了700多套房源，聽中介介紹，區域內100平左右的戶型成交較多，140以上的大戶型房源較之於其他板塊成交也算不錯，但實際成交價格基本要比掛售房源價格低一些，這裡的議價空間特別大，另外大戶型單價低，導致賣不上高價，很多業主都是低於預期降價交易了，但這裡也有例外，天通苑中苑因為房子新一些，成交價格要高於其他幾個社區。
8.區域內新房供應極少，想象空間有限
從新房供應來看，天通苑中苑有一些14年左右建成的商品房還沒有賣，高層板樓為主，石材外立面，1梯2戶，南北通透，用我們佳爺房談粉絲的話說，比老北苑的很多小區品質都要好很多，除此之外，這邊已無其他新建商品房的供應，眾所周知，新項目進駐的區域除了帶來人氣，還會促進周邊配套的建設，從這點來看，天通苑未來的想象空間略有不足。
配套升級，進展緩慢
9.優質教育資源緊缺
在踩盤過程中，我也問了問幾個業主，關於孩子的上學問題，據他們口述，昌平的教育資源，相對來說還是回龍觀那邊口碑好一些，實驗二小，育新昌平校區都在那邊，天通苑這邊雖然也有天通苑小學和天通苑學校，口碑一般，但九年制學校，對於他們來說還是挺方便的。
10.沒有太多配套規劃
整個天通苑板塊因為發展較早，各方面配套還算是比較齊全，近幾年新建的商業，生活，服務類配套並不是很多，但最近迴天計劃的提出，重點指出了三年內，回龍觀、天通苑地區將啟動26所幼兒園和中小學、5個醫院和社區衛生服務中心、6個文化體育活動場館建設，還將改造兩條快速路以及軌道交通13號線龍澤站、回龍觀站等擁堵站點，配套這塊也相信會變得越來越好。
天通苑適合哪些購房人？
說了這麼多，並不是要抨擊天通苑這個區域，咱老百姓辛辛苦苦攢夠了首付，動輒百萬買套房不容易，誰都希望選擇一個合適的區域，住著舒坦的房子，上述的不利因素也希望可以供您參考。
講完不足，再來看看哪些購房人可以考慮天通苑呢，如果您的需求是以下幾點，我覺得可以看看這裡：
1. 首套置業
就像我前面說的，天通苑房價波動小，價格優於其他區域，對於首套剛需購房人來說，是一個低價上車的不錯選擇。
2. 低總價
300萬內在這裡可以看看40-60多平的開間和1居，如果預算提高到300萬以上，70多平的2居就夠得上了，另外選擇這裡的改善一族購買100多平的房子，選擇餘地較大，總價較低。
3. 低首付
目前這邊部分房源已經轉為商品房，如果您的預算在150萬上下，是可以來這裡看看的。
4. 想買大房子
跟著中介也看了看這邊的房子，給我印象較深的是這邊的房子大客廳，大陽臺，雙衛生間的特別多，高層的話特別敞亮，很多房源南向客廳，臥室共用一個陽臺，視野和採光還是不錯的，而且這邊還有160平以上送地下室帶小院及頂層複式的房子，老人住種個花養個草還是非常不錯的。
5. 依賴軌道交通
從地鐵來看，5號線不用多說，已運營多年，但相對來說西苑，中苑，本區的住戶乘坐相對方便，等17號線天通苑東站開通後（預計2020年），北區，東區的業主出行也會更加方便，同時也能起到為5號線分流的作用。
PK回龍觀，怎麼選？
綜合交通，配套，戶型，物業等因素回龍觀略勝一籌。
天通苑小區快評
西區和本區
天通苑西區，北一區和本區距離地鐵5號線更近，本區相對其他小區年代較早，為2000年左右的房子，大都以不帶電梯的矮板為主，不太適合老人居住，所以這裡主要說西區。
西區為03年左右的小區，因為挨著地鐵，出租的多，平時出入小區人員較多，所以和其他區相比亂一些，西區三個區在細分的話，西三最亂 西一靠北相對最好，這兩個區離地鐵最近，分別是天通苑站和天通苑南站，缺點是社區大，同一區也有走路至少10分鐘或需要更長時間到地鐵的樓棟，當然這是天通苑大部分社區的通病。
因為軌道交通便利，西區的成交在整個回龍觀區域還算不錯，年輕人在這邊購房的比較多，坐地鐵方便，這裡的小戶型流通好，受歡迎，像七八十平的東西向2居，不到400萬內可以拿下。
西苑
東區
因為天通苑太大，東區只逛了東三區，02年建的房子，據中介介紹，考慮東區的房子首選這裡，因為離規劃的地鐵17號線天通苑東站最近，環境相對較好，戶型從50多平1居到200平復式都有，其實從戶型來看，每個區基本種類都很多，在這裡就不過多介紹，像東三區頂層複式，用我們粉絲的話說就是，單價低，地鐵口，爬樓累。200平以上，算上贈送實得250平左右，單價2.2-2.6，總價490萬，這個價格買這種超大戶型，也就天通苑可以看看了。
東三區
北區和中苑
北區和中苑05年和08年建的，房齡相對較新，中苑和北二區帶電梯，北三區全部為是6層矮板，不帶電梯。
北區帶電梯為14層左右的板樓，儘量考慮高樓層，採光會好一些，但帶電梯的房源總價高，北區2居房源關注較高，多為南北，和純南2居，97-126平不等，總價區間在400-500多萬，滿五唯一的經轉商房源貴一些，大部分房源好好和房主聊聊的話，都能給個半年左右的時效交易。
北二區
物業為方佳物業，集中供暖，物業費每平米0.55元，帶電梯每平米1.2元，集中供暖每平米30元，都是民水民電，停車費地上每年1700元，地下每年2400元。
整體來看，北一離地鐵近，出租最多，有點亂；北二相對安靜，帶電梯房源多，但離地鐵步行遠，要20分鐘；北三，距離17號線近，全是不帶電梯6層板樓。
中苑從品質來看在所有區裡算是最好的了，聽我們一個粉絲介紹，16年年底賣的中苑27-36號樓，當時單價41000元/平，沒有低於140平的，小區還有商住兩用。高層板樓為主，石材外立面，電梯一梯兩戶，南北通透，中苑內部，還單獨劃出來一個小區叫天通悅公館，低層板樓，一梯兩戶帶電梯，入單元有大堂。戶型，環境，物業，不比潤澤悅溪差天通苑裡面，唯一完全獨立的小院，24小時保安。目前還有新房待售，可以看看這個小區的新房，因為項目釋放消息有限，大家瞭解最新的信息也可以給我們留言互動。
中苑
總結
1.如果選擇天通苑
如果買您選擇在天通苑買房，配套足夠，區域內有天客隆，龍德廣場，華聯等商業，液態包含超市，電影院，餐飲，不說多高端，但絕對夠用，也有三甲醫院如清華長庚，設施新，交通的話，非高峰時期到五環還是非常便捷，總體來說，天通苑地區，非常適合作為北京首套房，如果帶老人住，選個非臨街，不挨著在小區出入口的樓棟，還是非常安靜的。加上8月“迴天計劃”的公佈，天通苑的方方面面相信會得到一些改善。
2.關於改善置換
但如果您將來打算用這裡的房子置換其他區域的話，就有些難度了，雖然這裡人氣有了，配套有了，且離北五環及望京上地這些產業基地都近，但距離那2站地鐵的北苑均價都7，8萬了，距離1站地的立水橋均價也6萬左右了，天通苑的房價現在整體還只有4萬出頭，價格相比其他區域上漲幅度小，跨區置換難操作，降面積和降價賣房成為常規操作。
3.關於公積金調整後的買房策略
說了這麼多，可能還有人會說，天通苑前兩年房價也沒少漲啊，你得客觀啊，我只想說，前兩年即使您不選擇天通苑，選擇其他區域的商品房，當時的市場環境下，價格漲幅也不少吧，這周也出臺了關於公積金收緊的新政，購房人的首付成本提升，還款壓力變得更大，購房需求將衰減，勢必會造成二手房市場短期遇冷，議價空間更充裕，所以，房子是用來住的，不是用來團的，請珍惜手裡寶貴的購房資格。未來1-2個月，正在買房路上的剛需客和置換家庭要重新評估手裡的資金，降低預期，重做選擇，市場穩定也更有利於大家買到適合自己的房子，一定少動多看，好好挑挑，先賣後買。
天通苑，一個實現剛需置業夢的地方，也有很多人看好這裡的未來。每天清晨，茫茫人海，拼命逃離；傍晚又披星戴月，在這裡“醉生夢死”，或醉，或夢，或生，或“死”。
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