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书
简
介
房屋买卖合同纠纷作为涉房地产案件中的一种主要类型，不但案件量大、标的额高、当事人矛盾激烈，而且因其与不动产登记制度、市场宏观调控政策等息息相关，还具有专业性强的特点。房屋买卖合同纠纷案件在司法实践中举足轻重，无疑是社会关注最多、影响程度最深的案件类型之一。
本书通过对当前房屋买卖合同纠纷案件类型的分析梳理，从中国裁判文书网、公报案例、《民事审判指导与参考》黑龙江省法院已结案件及其他部分书籍中选取了一些典型案例。本书在编写体例上，在简要概述房屋买卖合同纠纷案件特征、法律适用、处理原则等问题后，围绕司法审判实践中较为典型、突出和疑难的问题进行总结和归纳，分为商品房预售、销售，二手房买卖，农村房屋买卖及其他特殊房屋买卖合同纠纷类型重点阐述。
同时，为方便读者对照研读，把握案件全貌，我们将案件的具体案号、法院认定的事实和裁判结果放在一部分；然后围绕案件的争议焦点展开透彻入理的分析，力求挖掘案例背后法律适用问题，以求统一对类案审判的裁判尺度。
A 银行与 B 开发公司、张某商品房买卖合同纠纷案
（2016）黑民终 482 号
案情
2013 年 6 月 19 日，A 银行为甲方，B 开发公司为乙方，签订《个人购房贷款合作协议书》。2014 年 1 月 21 日，出卖人（B 开发公司）与买受人（张某）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：B 开发公司应当在 2014年 8 月 31 日前，将“经分期综合验收合格”的商品房交付张某使用，如出卖人逾期交房超过 60 日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起 30 天内退还全部已付款，并按《买卖合同》内总房款 10% 支付违约金。
2014 年 1 月 21 日，张某向 B 开发公司交纳购房首付款 2,500,000 元。2014 年 1 月 26 日，A 银行为贷款人，张某为借款人及抵押人，B 开发公司为保证人，签订《借款合同》一份。《借款合同》约定：借款人向贷款人申请个人购房贷款用于支付购房款，贷款人同意提供此项贷款，金额为人民币4,500,000 元。《借款合同》签订当天，A 银行即发放贷款。2014 年 8 月 31 日，《商品房买卖合同》约定的交房期限届满，B 开发公司未能按期交付房屋。2014 年 11 月 4 日，张某向 B 开发公司邮寄了《退房通知》。
2014 年 11 月 18 日，张某向一审法院提起诉讼，请求判令：（1）解除《商品房买卖合同》，B 开发公司返还已付购房款 3,330,300 元并给付利息及违约金 700,000 元；（2）解除《借款合同》，并由 B 开发公司返还 A 银行尚未受偿的借款。诉讼期间，A 银行以有独立请求权第三人身份申请参加诉讼，请求判令：解除《借款合同》，由张某提前偿还剩余贷款本金及利息，B 开发公司承担连带清偿保证责任，B 开发公司返还购房款中贷款本息剩余部分相应款项至张某。
法院认为
一审法院认为：B 开发公司逾期交房，双方于合同中约定的解除条件已成就，张某按照 B 开发公司在《商品房买卖合同》中预留的委托代理人地址邮寄了书面的《退房通知》，系在合同约定期限内行使合同解除权，故双方所签订的《商品房买卖合同》等一系列协议应当解除。因 A 银行与张某均同意解除《借款合同》，且《商品房买卖合同》已解除，张某贷款的目的已无法实现，根据《商品房买卖合同解释》第 24 条规定，《借款合同》亦应解除。
另根据《商品房买卖合同解释》第 25 条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，B 开发公司应将收受的购房贷款和首付款的本金及利息分别返还 A 银行和张某。关于 A银行请求判令张某提前偿还《借款合同》项下剩余贷款本息，B 开发公司承担连带清偿保证责任，请求判令 B 开发公司返还购房款中贷款本息剩余部分相应款项至该行的问题。上述两项主张之间存在重复，故仅其请求中的合理部分予以支持。
A 银行不服一审法院判决，提起上诉，请求：改判由张某及 B 开发公司共同承担尚未偿还部分的贷款本息还款义务并承担诉讼费。理由为：一审法院适用《商品房买卖合同解释》第 25 条第 2 款，判决由 B 开发公司向其承担返还贷款本息的义务，割裂了 A 银行与张某的返还本息的借款合同关系，剥夺了其向张某主张权利的自由，减弱了对 A 银行债权的保护。
二审法院认为：《借款合同》约定“如因 B 开发公司或张某的原因致使抵押房产未能办妥抵押登记的，A 银行有权要求张某偿还全部贷款，B 开发公司对张某的全部债务承担连带责任”。B 开发公司虽然直接收取贷款，但借款人为张某，张某作为借款合同主体，应当按照约定承担返还本息的义务。《商品房买卖合同解释》第 25 条第 2 款之规定，是基于连环债务的债权人可行使代位权，为了减少当事人诉累和充分保护债权人作出的，并没有对借款合同的债务人承担合同义务作出免除的相关规定。按照上述规定和合同约定的处理结果虽有不同，但该规定的目的和双方合同约定并无实质区别，即均为充分保证清偿债权。在 A 银行并未放弃按照合同约定主张由张某承担返还余款本息责任的前提下，应优先适用双方合同的约定。一审法院以 A 银行诉请不合上述司法解释规定为由，予以驳回属于认识理解有误，予以纠正。因张某在本案中仅诉讼请求 B 开发公司返还其已经交付的购房款及自判决生效之日起至给付之日止其缴纳的本金和利息，对其余购房款部分，张某可另行向B 开发公司主张权利。
裁判结果
一审法院判决：（1）解除张某与 B 开发公司签订的《商品房买卖合同》《补充协议》《附属协议》；（2）解除 2014 年 1 月 27 日张某与 B 开发公司、A银行之间签订的《个人购房借款及担保合同》；（3）B 开发公司返还张某支付的购房首付款 2,500,000 元；（4）B 开发公司给付张某按照《个人购房借款及担保合同》约定 , 已偿还至 A 银行的借款本息；（5）由 B 开发公司将张某按照《个人购房借款及担保合同》约定，应偿还尚未偿还部分的贷款本息，直接给付至 A 银行；（6）B 开发公司赔偿张某因其违约给张某造成的经济损失 700,000 元；（7）驳回张某的其他诉讼请求；（8）驳回 A 银行的其他诉讼请求。
二审法院判决：（1）维持一审法院判决第 1、2、3、4、6、7、8 项；（2）变更一审法院判决第 5 项为：张某按照《个人购房借款及担保合同》约定，偿还 A 银行尚未偿还部分的贷款本息。B 开发公司对上述款项承担连带保证责任。
裁判思路
该案在审理过程中，关于是否应按照《商品房买卖合同解释》第 25 条第2 款进行裁判的问题存在两种观点：第一种观点认为《商品房买卖合同解释》第 25 条第 2 款已明确规定了此情形下的裁判原则，按揭银行未实际取得抵押权的后果不应归责于买受人。所以，在按揭银行未就房屋实际取得抵押权情况下，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求解除合同的，应当按照《商品房买卖合同解释》第 25 条第 2 款规定进行处理。
第二种观点认为虽然该条款规定了在商品房买卖合同及商品房担保贷款合同均解除前提下，购房贷款及首付款的返还方式，但并非否定了买受人与按揭银行之间的债权债务关系，按揭银行在未就房屋实际取得抵押权的情况下，其实现债权存在较大风险，故不应按照《商品房买卖合同解释》第 25 条第 2 款规定进行处理。
本案裁判最终采纳了第二种观点。首先，从立法本意及法理分析角度，关于该条款也存在两种不同观点。第一种观点认为买受人向出卖人支付的购房款包括两部分，一部分是自有资金，另一部分是贷款资金。就支付的自有资金来说，买受人是真正的权利享有者；就交付的贷款资金而言，买受人不是真正的权利享有人，仅是名义上的权利享有人。而按揭银行才是真正的权利享有人。按揭银行提供所谓贷款对买受人来说，是买受人对按揭银行所负的债务。
因此，买受人的债务人（出卖人）向买受人的债权人履行债务，具有消灭买受人对其债权人负有的债务的积极意义，从债务的消灭来说是允许的。从另一方面讲，按揭贷款购房，由于物的担保的性质，设定于特定物上的担保，事实上是由开发商设定和承担责任的。在解除商品房买卖合同后，买受人根本不可能最终取得房屋所有权，出卖人将会继续管领建成和未建成的房屋，买受人实际并未取得担保物。只有物的担保效力依然存在，才可能有效地保护和实现按揭银行的权利，这正是按揭贷款购房方式涉及的主要目的。所以，因出卖人的原因导致商品房买卖合同及按揭贷款合同解除的，且出卖人已经实际占有贷款的，由出卖人承担返还贷款的责任，是按揭贷款购房方式的特定要求决定的，是合理的。
第二种观点认为货币的所有权与现实占有合而为一。出卖人取得买受人所付的购房款及贷款资金的占有即成为资金的所有人。此处不会发生返还请求权与占有回复请求权的问题，仅能基于合同关系提出相应的请求，亦即，该请求权仍应限于债权的范围之内。按揭银行支付给出卖人的贷款资金虽在形式上为贷款银行直接划付给出卖人，但系按照买受人的指令。尽管此指令不甚明显，然后银行与出卖人之间没有任何交易关系，其以自己名义向出卖人付款解释不通。该付款自法律层面言之，仍为买受人所付。基于前述，买受人对其已支付的购房款、银行对其按照买受人指令划付给出卖人的按揭贷款均已不再享有所有权，银行此时所享有的有独立请求权第三人地位并非系基于其对按揭贷款享有所有权人的权利，而是如前所述的理由。
上述两种观点中，第二种观点更具有法理依据，而该条款之所以规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和买受人，主要是基于充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，并在此基础上保护当事人的权利。
结合上述理论观点可知，《商品房买卖合同解释》第 25 条第 2 款之规定是从发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累角度出发，并非否定了买受人与按揭银行之间的债权债务关系，买受人仍系负有向按揭银行偿还贷款的债务人，亦为按揭银行依据商品房担保贷款合同实现其债权的主要对象，特别是在按揭银行未能就房屋实际取得抵押权的情况下，按揭银行依据商品房担保贷款合同应享有的担保权利已不存在，其欲实现权利存在较大风险，此时在按揭银行、买受人及出卖人三方之间，应当回归原始的商品房担保贷款法律关系，不应再按照《商品房买卖合同解释》第 25 条第 2 款规定进行处理。
法律法规链接
《合同法》第 44 条、第 95 条、第 96 条、第 97 条、第 114 条
《商品房买卖合同解释》第 24 条、第 25 条
《民事诉讼法》 （2017 年修正）第 64 条第 1 款、第 119 条、第 152 条、第 170 条第 1 款第（2）项
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