我之前是賣房子的，關心的是房價；這段時間給某網站租房板塊供稿，關心的是租金。
兩個一相除，就是租售比了。
我覺得這兩個因素非常有趣，雖然都是房產，但代表了兩個完全不同的市場，而這兩個市場，近乎是割裂的。容我詳細說說。
買房市場
賣房子的時候，我在北京的五環外賣別墅、賣公寓。
一套小公寓，少說也要200萬，不過當年確實不限購不限貸，就是商水商店還不能落戶，現在則連公寓都限購，徹底涼涼；別墅則要符合北京的限購政策，還得400萬起，還得家裡有車，因為別墅的位置非常偏遠。
所以能夠買得起房的人，絕對是優中選優，不僅要有錢，還要有資格。
我回想了一下我那些少得可憐的客戶，基本都是家產千萬乃至上億的主兒，年齡基本在30歲開外，當然年輕人也是有的，只是付錢的不是年輕人罷了。
而這些人關心的點驚奇地一致：房子未來的增值情況。
初為銷售的時候，我還特別內斂認真，不管來的客戶是誰，都會去詢問一下：先生/女士，您這房子是買來投資還是買來自住？
後來客戶接多了，再考慮到我那鳥不拉屎的項目位置，便直接變成了：
我們項目3年後就會在門口通地鐵，而且您往左手邊看，那塊空地樓面價已經達到了2萬，什麼意思？未來如是的時候房價必然超過4萬，而咱們項目現在的單價也才3萬，穩賺不賠啊！
越有錢越是有文化的人，越會在意房屋的具體品質，比如地段、戶型、周邊配套，越是沒錢沒文化的人，越會在意是否便宜，是否未來可以漲價。
我於是描摹出了買房人的用戶畫像：
租房市場
作為一個在北京親身體驗了各種租房形態的人：
雙井的群租房、通州的合租房、望京的黑中介、豐臺的自如寓、勁松的整租屋……以及接觸了大量租房客群的大叔，我有話要說：
相比於買房者，我發現租房群體，非常年輕，但少部分人也是一把年紀、可能有買房資格，但大部分人沒資格，可以是本地人，但大部分是外鄉人，可以學歷很高，但大部分人學歷普通，總之總結一條非常重要的特性，就是窮。
但也有一小部分異類，明明很富有，就是租房子，可這種人太少了，而且有錢任性，我也管不了。
越是有錢有文化的人，越會在意房屋的具體品質，比如位置、整租、安全、裝修，越是沒錢沒文化的人，越會在意租金價格，越便宜，就越願意降低其他要求。
插播一個事情，前些天我在北京某地鐵口看到了個大叔睡在帳篷裡，覺得心裡很難過，就過去聊了會兒天，大叔40歲，在北京送快遞送外賣，想省點錢，已經在帳篷裡睡了4個月。過段時間我想好好寫寫大叔的故事。
於是也簡單描摹了一個租房人畫像：
中國的租售比，有多低？
恰好我前段時間有對北京某小區做過一個跟蹤小調查，這是北京世紀龍祥小區在2018.8的租售比：
1：546，其實已經挺高了，至少比之前高，因為2017.2的租售比更低，只有1:816
關於租售比為什麼這麼低，有幾位大佬說的話，深得我心，於是直接拿過來：
這三位分別說了三件事情：
1.中國的租房市場和買房市場是割裂的；
2.租金和房價分別體現的是兩個不同群體的購買力；
3.中國是一個發展中國家；
他們說的很有趣。不過……
中國的租售比，是否正常？
對於當下的中國，非常正常。
過去的中國，是一個犧牲大部分人利益（主要是農民），成就小部分人利益（主要是城裡人）的時期，是一個集中力量辦大事，要有舍有得，讓一部分人先富裕起來的時期。
在過去一段時期，中國的貧富差距拉得很大，資源的集中度也很高。導致了大部分的資金集中在少部分人手中，而大部分的資金和大部分的人又集中在少部分城市之中。
除此之外，因為欠發達、因為暫時不規範，因為一直在發展，所以各種投資渠道都沒有打通，各種保障都不健全，最值得信任的，還是我們的gov。
這個時候什麼最保值？
當然是房子，而且還必須是北上廣等核心城市的房子，再限制也要買。房子後面還有戶口，戶口後面還有教育、醫療等各種稀缺資源。越是大城市，人就越不斷聚集，房價就越會高，至少大家都是這樣認為。
這樣的情況下，房價能不高麼？
過去以及當下的中國，租房市場一直很小，真正有租房市場的城市，叔叔我細細算了一下，泱泱中華，只有22個城市算小有氣候。而全國大量的在租房源，又主要集中於一二線的8個城市之內。
除此之外，租房的法律，非常簡陋，簡陋到什麼程度？
很多城市根本沒有租房法律，北京和上海倒是有一些“租房辦法”，但都是十年前的老黃曆。舉個例子，自如甲醛超標，造成了大量租客（包括我）的身體不適，可自如竟然沒違法，消費者竟然還只能通過輿論曝光來維權。
而且房東想賣房了，是真的可以把租客趕出去，最多最多，給租客一個月的房租。不搬？喂，110嘛？
租房環境要多糟糕，就有多糟糕，所以大家都是能不租房，就不租房，一有錢一有資格，必然屁顛屁顛去買房。
剩下一群沒錢沒資格的弱勢群體，最關心的，當然就是租金價格，而他們租金的決定因素，就是他們的工資。
可是我們也都知道，在中國，高工資的人很少，畢竟不是每個人都像知乎er一樣年薪百萬，大部分人的工資也就月入一萬。所以房租，是有上限的。
這樣的情況下，房租能不低麼？
兩相結合，租售比，低，真的必須低了。
以後是否有可能發生變化？
廢話，你看看去年到今年的租售比變化，就能看出來了。作為分母的房價降了，作為分子的房租漲了，租售比變化是房產數據裡面最明顯的。
我一直秉持一個原則：一切事物都有其一般發展規律，無論解出來的花朵多麼奇葩，但總歸是一朵花，總歸要塵歸塵土歸土。
所以：
中國的租售比，在未來，一定會像其他國家1:200的租售比靠攏。只不過，我不知道自己能否等到那個時候。
而因為房價的剛性，導致了它的易漲難跌。所以想讓房價下降，是非常難的；
房租由於收入強綁定，導致了收入不漲，租金也難以上漲。所以想讓租金快速上漲，也是非常難的；
於是乎，未來的房價，很可能長期維持原狀，甚至略微下跌，而租金，則會隨著人民幣的貶值、居民收入的增加而逐年水漲船高。多年以後，達到1:200的世界正常水平。
而租售比的增長，又避不開這幾件事情的推動：
1.租售同權的切實落實
2.租房市場的發展
3.租房法律的更新健全（在德國，租金漲幅過大是要坐牢的；在澳洲，租客沒找到下家前，是可以拒絕搬離的）
4.房屋與戶口的解除綁定
5.房價的穩定
6.人口與資金的自由流動
今天的話題就聊到這裡，下一次，我想聊聊小產權房，畢竟房產稅要來了，而小產權房，又是一個必須要在此之前處理的事情。
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