時間平復了一時的衝動，卻加深了挫敗感。
——加西亞·馬爾克斯《百年孤獨》
出品：萬房研究院
執行：樓亮 樓小白
當中糧領銜舉牌，天恆、旭輝和恆基抬轎子一瞬間，市場都認為，來了一群瘋子。
“瘋子們”拍下的這塊地是70/90限競房。這將是北京中央別墅區首個限競房項目。
本來，這塊地天生麗質，女神級別。後來有人在這塊女神的漂亮臉龐上塗滿了斑斑——70/90，還有1.8容積率的限制。女神頓失顏色。
大家不能原諒的是，旭輝、天恆、恆基不知區域市場水深水淺，但是中糧不應該不知道呀。前有祥雲小鎮，後有瑞府，中糧是深耕中央別墅區的老牌開發商，實在不應該碰這種地。
本來是做12—18層的高樓，不僅要符合70/90限制，還要做出別墅?這可能嗎?
這塊地的規劃難題，曾經被稱為2018年北京市場的哥德巴赫猜想。
這是一時衝動，還是蓄謀已久，我們不得而知。但是從該地塊流出的諜照看，很有可能是開發商拿地的生殖衝動。
歧路創新
此前，我們猜測該地塊無非是兩種選擇；
洋房+疊墅
高層+聯排
洋房+高樓+疊墅+聯排
在上述的推測中，疊墅是必選項。幾乎想做高低配的項目，都必做疊墅。而且，市場上也有先行樣板，比如景粼原著、泰禾院子系列。
上週案名流出—“祥雲賦”。據說是旭輝操盤。聽其名，我們能猜出用的是中糧的產品線—祥雲系。
但是，我們萬萬沒有想到，這個項目選擇的打法是“高層+合院”。
地產大哥聽到該組合，第一個反應是——這是自殺，不用別人動刀子。
常規做法是：12乘以12一個地塊，做L型合院，首層面積70-80平米。
做東西向全排滿，容積率可以排到0.9-1.0。
而排南北向合院，容積率只能做到0.7-0.8(按日照規範排布)。
為什麼會有這個結論，我們再放兩張諜照：
首先是規劃上，為了擠出合院用地，不計後果排滿高層。
更極端的做法是，東側的住宅，採用L形設計（出現東西向戶型）。
整個合院四面就有兩面被高層團團圍住，密不透風。
其次是景觀資源分配。兩個高層距離羅馬湖最遠，最好的景觀資源給到了合院部分。
高層受盡了白眼和歧視。然後是不計代價、不擇手段，祥雲賦終於擠出了合院用地容積率。
東西向合院之謎
在天生麗質的身板上，祥雲賦絞盡腦汁、下力氣把臉上的雀斑抹去，終於還原出一塊理想的別墅用地。
大家看一下，就是這副尊榮：
第一次看沙盤時，我們懷疑自己看錯了，沙盤是不是擺錯了，怎麼變成東西向合院了?
而且，東西向的合院，串成一細長條羊肉串。
仔細想想，沒有看錯。此前泰禾上海院子、北京景粼原著是此類產品的市場先鋒，創新鼻祖。
具體格局：南北相連；東西入戶。
從合院排布看，上圖泰禾上海院子和祥雲賦很相似。
但是也有很大的不同。泰禾上海院子南向面寬大，東西向短。這種設計的好處是，根據地塊特點，設計師希望增加南北向的採光。東西向短帶造成樓間距窄，院子採光不足。
上述判斷的一個佐證是，泰禾上海院子南向做出三間房。祥雲賦沙盤顯示，合院產品只有兩間房。
其實，最能代表中糧產品力的作品，應該是中糧瑞府。它是北京最早做出南北相連的合院產品，比景粼原著都早。
但是，中糧瑞府產品團隊的確很牛，他們做出了U字型合院，圍合式院落，巷道更是有12m寬，成為市場爭先朝拜的網紅。當然，中糧瑞府1.08的容積率也是彼時先天的優勢。
我們仔細觀察就會發現，無論是上海泰禾院子，還是中糧瑞府，地塊都是南北向短、東西向長，屬於細長條。
而祥雲賦恰恰相反，東西長、南北短，地塊方正，呈矩形狀。
因此，若把上海泰禾院子或是中糧瑞府的戶型生搬硬套拉郎配，肯定是驢唇不對馬嘴。
史上最奇葩的合院戶型
目前，祥雲賦的合院產品細節沒有釋放。開發商保密條件做得很好，我們找到合作單位，都遭到婉拒。
但是，我們查到了另外一個項目，它在成都，叫成都中糧瑞府。
看到這組圖片，我們非常開心，答案終於有了。
成都中糧瑞府容積是2，地塊形狀是南北短、東西長，用地條件和祥雲賦極為相似。
先來看成都中糧瑞府的做法：
一是強排，高低配，擠出別墅用地；
二是高樓圍合，不在意對合院的空間擠壓；
三是把節省出來的面積做公共綠化，做大樓間距。
再來看祥雲賦的規劃：也是強排，也用高層拉高容積率。
不同的是，祥雲賦不是全圍合。考慮到羅馬湖的景觀，祥雲賦兩面圍合，剩下兩面給到羅馬湖。
最大的不同是：戶型大變樣。
上圖是我們的推測：祥雲賦直接拿到成都中糧瑞府的戶型圖，順時針旋轉90度，就變成了祥雲賦的戶型。
但是，成都中糧瑞府主力戶型是190㎡，首層約70-80㎡。地下二層贈送，閣樓贈送，再加上露臺面積，差不多有400多㎡左右。而且，成都中糧瑞府的南向整體面寬10m，東西進深11.3，是 院子包著房子！
最主要的是，成都中糧瑞府是南北向別墅。
成都中糧瑞府漂到北京後，就完全變了味：
大家看明白沒有：
北面沒窗戶（邊戶型除外）正常的南北向合院產品，一層南向可以有三個房間南向自然採光。
串成羊肉串後，祥雲賦的南向每層，只有一個空間可以自然採光（如果非要開窗，只能開高窗，牢房般的感受）。
都是貪心惹的禍。祥雲賦這麼做的道理，也很簡單。在面寬、進深不變的前提下，東西向進深變成10米，南北向面寬變成11.3米，能多出房。
但是，這絕不是順時針旋轉90度這樣簡單，上圖就是我們推測的戶型圖。
一是邊戶型首層的客廳、廚房東西向採光，其中餐廳是黑廳，只有臥室是南向採光。中間戶型更糟糕。
二是串成一組羊肉串後，就類似封閉的暗室，不僅採光不好，通風效果也極差。
三是合院的院子使用面積很小。
祥雲賦整體是4層 ，朝南局部做3層，主要是日照要求所限。即便如此，按地上3層，比如說10m測算，南北間距也要空到17m。我們推測，祥雲賦現在的庭園滿足不了日照要求。按設計規範，很難過政府審批關。
還有，祥雲賦是房子包院子。我們以客廳面寬為準推測，院子約在30㎡以內。拋掉採光井、走道面積，花園實用面積所剩無幾。
那麼在豎向功能上，祥雲賦的產品又會是怎樣的呈現呢？
我們基本可以推測：
整體下挖，首層不計入容積率，實際計入容積率只有地上2層。實際上，這又能擠出半棟合院。
還有，業主實際住在坑裡。
據推測，祥雲賦的總價是1800萬-2500萬，使用面積約420㎡ 。
什麼樣的客戶會買這樣的房子?我們分析，應該是沒有住過別墅的客戶，或是看不懂戶型圖的迷乎客戶。但是，他們住過大平層。這是一群潛在維權大軍。
最近三年來，別墅的創新已經變態。
最可怕的是，變態到了最高境界，變態得理所當然，全行業、全社會都認為理所當然。
想過別墅夢的業主夢碎夢醒，加入維權大軍行動。但是，變態產品層出不窮，維權大軍的隊伍越來越粗越長。這是偽別墅業主的悲劇，也是市場的悲劇。
但是，這又能簡單怪罪開發商嗎?肯定不能。
政策很暴力，開發商很變態。
暴力+變態=絕配
我們最後只能感嘆：造孽！
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