粵港澳深大灣區長
落馬洲河套地區的位於粵港澳大灣區內的香港特別行政區，鄰近廣東省深圳市邊界的區域，位於皇崗與羅湖兩個口岸之間，面積約99公頃，可發展僅87公頃。它可以視為大灣區發展的先行先試項目。
該處土地原來屬於深圳市範圍， 1990年代末期，香港與深圳兩地政府的深圳河治理工程竣工後，新舊河道之間形成曲流區域。國務院在1997年7月1日頒發第221號令，明確深圳河治理後，以新河中心線作為區域界限，原位於深圳市行政區域內的河套地區，納入香港特別行政區的行政區域範圍。不知道為什麼很多人誤以為落馬洲河套地區的歸屬權屬於深圳，是深圳的一塊“飛地”？
事實上，早在1985年開始，香港工商界中便有人建議港府在落馬洲與深圳交界處設立“邊境工業區”、 開發區、“特區中的特區” 發展新興工業，後來都不了了之。
從前爭議權益誰屬
本來港府考慮在河套設立大學城，但由於兩地政府就土地業權賠償有爭議，相持不下，一拖十年。直至2008年3月，港深決定成立「港深邊界區發展聯合專責小組」就河套發展進行研究，這次突破的關鍵其實在於改變利益分配，由從前爭議權益誰屬，賠償私人業權責任誰負，改為「共同研究、共同開發」原則。
到共同研究、共同開發
經過三年多的談判，雙方再就河套發展達成初步協議，再次把利益分配方式調整，由「共同研究、共同開發」進一步變成「共同開發、其享成果」原則發展。2011年11月，雙方簽署《推進落馬洲河套地區共同開發工作的合作協議書》，標誌著河套發展的合作模式，但雙方就土地業權和共同開發機制仍有分歧，有待商討。
再有土地權益與申索爭議
再經過五年多的談判，至2017年1月雙方正式達成全面協議，簽署《關於港深推進落馬洲河套地區共同發展的合作備忘錄》，其中有關土地業權賠償問題，雙方同意過去的收地賠償金額不作計算，另外，日後將各自負責承擔和解決任何有關「過境」土地未被納入對方行政區域範圍之前的土地權益問題或申索要求。
港方負責所有發展河套區的費用
所謂的共同發展結果是：香港方負責所有發展河套區的費用，而發展區將命名為「港深創新及科技園」，項目的所有決策將由雙方成立的聯合專責小組共同制定，包括土地使用和收益分配等重要事項，決策必須基於「共享成果」原則進行；港方更須為深圳居住的相關人士進出河套區提供便利。
深方付出小，卻要共享成果
至此，各位可以清楚見到簡單如河套區小小一幅87公頃的發展項目，即使有國務院令規定權益誰屬，談判仍需時長達20年，而且最終的所謂合作協議就是計算利益，由業權爭議變成共同發展，再變成共享成果（但發展成本全由港方負責）才能成事。 
自河套項目上馬，政府在2018年的財政預算案已申請撥款，其中500億元投入創科單一產業，有200億元用在河套區的平整工程，根據該項目的初步開支預算（包括土地平整和相關基建設施，以及河套地區以外的基建配套設施）將逾150億元，即土地每呎開發費高達1,600元。
根據河套區的建議發展大綱圖，作高等教育、高新科技研發/文化創意產業及商業用途的最高總樓面面積將分別為720,000平方米、410,000平方米及60,000平方米 ，創科局楊局長曾指出河套區發展費需1000億元以上；如此高昂的開發和建造成本，全由港方支付，成果卻須要與深圳共享！從河套項目的發展模式看大灣區發展，一葉知秋！ 
最後，這個河套項目發展牽涉兩個城市在土地資源上的爭議，從過去20年港深爭議，我們可以預見未來大灣區發展的困難，甚至加劇矛盾。發展過程的談判，必然頗為艱鉅，因為誰都想把自己的問題踢給別人處理，夥伴城市必然會提出高昂的收費和共享成果等要求，甚至貨不對辦，索償不斷。
（編者按：如今的河套地區還是一片荒涼。）
粵港澳深大灣區長
Alex162829222
