最近，長租公寓又被推上了風口浪尖。
租客集體憤怒的導火索下，長租公寓行業接連發生大事：“地產小崔”胡景暉離職爆料行業內幕、杭州長租公寓鼎家資金鍊斷裂“爆倉”，一時間，“空手套白狼”、“長租公寓爆倉猛過P2P爆雷”的評論甚囂塵上，更有自媒體犀利論斷：中介哄搶房源是因為販毒都沒它來錢。在監管部門出手整飭約談之下，長租公寓頗有些人人喊打的架勢。
起因是因為鼎家的事情。
8月20日，位於杭州的鼎家發出通知，稱公司因經營不善導致資金斷裂，已停止運營。並將引入上海寓團管理公司作為業務承接方，近日與相關業主和租戶聯繫承接事宜。
據瞭解，鼎家破產約有4000戶租客受損，涉及的網貸平臺有6家，其中愛上街是租客綁定最多的。
想搶佔長租公寓市場先機的鼎家，真的是玩火必自焚。它怎麼死的？好買哥簡單的和大家說一下鼎家的玩法。
自己作死的鼎家
鼎家的經營模式是這樣的。作為中介，他們不走傳統的收中介費的方式，而是讓租客通過網貸平臺的APP貸款，一次性把租金付給鼎家。
鼎家作為中介，收了錢後，並沒有把租客的錢全部給到房東，而是按照季度給房東打款，剩下的錢自己扣著，用來發展新房源。
如果你投過P2P就知道，到這一步，鼎家已經是把自己做成了一個資金池。如果它不斷有人租房，能不斷的發展新房源，那麼這個模式能繼續維持下去。但是一旦資金鍊斷裂，則瞬間歸零。
鼎家從2017年每月虧損幾十萬至今，加上近2000套房源導致佔用資金1500萬左右，鼎家負債近3000萬。
看到這你們大概就明白了，鼎家就是空手套白狼嘛！用的是房東的房子，租客的信用和租金，自己沒出一分錢，還掌握了大量沉澱資金繼續擴展。
這種模式是有問題的，因為只要鼎家一跑路，那麼租客和房東就都尷尬了。
你說鼎家跑了，房東沒有收到房租了，理所當然的應該去趕走租戶啊，但是租戶也冤枉啊，因為在鼎家的忽悠下，他們莫名其妙簽約了一個借貸合同。即通過綁定身份證和銀行卡獲得了金融公司一年的租金貸款，金融公司一次性把你12個月的租金全部打給了中介，然後租戶在一個月一個月慢慢的還給銀行錢，同時還要支付5.8%的“服務費”。
也就是說租戶不僅已經付了房租，而且還要給銀行利息和中介的服務費……
你說房東和租客明明都沒錯，結果卻弄到深陷泥潭的境地，而始作俑者一則申明就消失的無影無蹤，這和P2P跑路有什麼區別？
現在回想我愛我家前副總裁胡景暉的那句“長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害！”真的想給他點一萬個贊。
這才4000戶，要是40萬戶甚至400萬戶租客被趕出家門流離失所，這事就變成一個嚴重的社會性事件了。
吶，現在因為鼎家這個事情，長租公寓又被推上了風口浪尖。
自如與魔方會是下一個鼎家嗎？
有些人說，其實鼎家這類長租公寓這麼玩，是ABS，是資產證券化，能促進長租公寓發展。
這可能是ABS史上背的最大一口黑鍋了。黑到我愛我家都慌忙澄清，自己沒有發行任何房屋租賃資產證券化產品。
說話兄弟，你們是不是對ABS有什麼誤會？鼎家這個屬於挪用租房貸款、自融，和ABS半毛錢關係都沒用。
ABS涉及的到很多專業方向和流程，非常複雜。
但不管它如何複雜，目的只有一個，就是將原本需要一年或者更長期限才能收回來的資金，通過ABS的方式，現在拿回來，也可以稱作是將未來的現金流當下變現。
我們以自如&魔方們為例，來說一下正常的ABS是怎樣的：
上圖是目前領先的長租公寓行業運營商們使用的融資模式圖。這裡簡單來梳理一下：
1）長租公寓運營商從房東手裡低價租到房子後，再加價轉租給租客，和租客之間形成了租賃關係，運營商持有房子的未來房租收益權；
2）運營商利用未來房租收益權與其他金融機構合作，給租客提供房租分期貸款；
3）運營商將租客的分期貸款債權打包到一起（以下稱為基礎資產），注入到一個特殊的機構（即SPV）。當然，這裡營運商們使用的是一個雙SPV，先是將基礎資產出售給SPV1，SPV1將基礎資產抵押給SPV2。（至於為何要做兩個SPV，暫時不講，以後有機會再說）;
4）SPV2以SPV1抵押給自己的應收款為支持，在證券交易所發行ABS證券產品（需多方主體監管部門審核通過方可發行），從資本市場上融資；
5）運營商承諾，如果租客不還錢，運營商自掏腰包補齊應還款餘額。同時，引進另一家機構A，該機構承諾，如果運營商還不了錢，機構A承擔連帶責任；
6）有了這一系列保障措施後，投資者在資本市場上購買ABS；
7）購買ABS的款項進入到SPV ,SPV將購買款打給長租公寓營運商。
至此，運營商實現了“提前收回租金”的目的，接下來就是租客的錢最後回到投資者手中了：
1） 租客將每個月的租金以分期付款的方式還給當初提供貸款的金融機構；
2） 金融機構將錢打給SPV；
3） SPV最後將錢還給購買ABS的投資者。
整個ABS至此結束，當然，整個ABS結構是極其複雜的，還會有很多其它的機構，包括律師事務所、會計事務所、信用評級機構等。
繞昏了吧？以上是基本原理，我們再用大白話來舉例：
假設你購買了3000萬的設備，扣除折舊年收益率10%，那麼你每年可賺300萬，這個時候你不滿足於現有的規模，你打算繼續購買更多的設備去賺錢，但是你手裡沒現金了，怎麼辦呢。
你把這3000萬的設備資產，打包成一個證券，按年收益率9%當成一個債券去出售，你抽1%管理費，市場同意以3000萬元購買這個資產包，那麼你手裡就立刻變現了3000萬現金，然後你拿著這3000萬，再去買一個設備出租，如此循環。這樣你賺了大錢，社會資金得以流入最需要的地方，互利雙贏。
注意這裡的重點，你首先是購買並擁有了3000萬的資產，這個資產預期可產生穩定現金流，你才能使用ABS把他賣到3000萬，這還需要你找擔保人補足質押率，因為3000萬的資產直接套現，一般只能套1500萬左右，這裡有個質押率覆蓋風險的問題存在，這個信用差阿額，只能靠擔保企業的信用補足了。
如果你只付了300萬的首付，其他的分期付款10年付清，然後你就想拿著這個東西包裝成ABS賣3000萬的現金帶走，你當投資人傻麼？至於說你承諾將來一定會付清剩餘2700萬，這項目肯定賺錢，所以你現在拿3000萬購買我這個300萬的資產不用擔心，那都是鬼話。承諾要是有用的話，你為什麼不向銀行承諾你將來一定還錢，能還錢的原因只是因為這個項目你說他肯定賺錢，然後讓銀行痛快的批給你3000億讓你去發展規模？
銀行不給你，是因為銀行不傻，沒有足夠的底層資產做質押擔保，不管你把你的項目賺錢能力誇的天花亂墜，銀行理都不會理你，風險過大，本銀行廟小容不下，請找風投基金。
總之來說，正常的ABS，需要你先購買完整的租賃權，然後你才有資格把這個租賃權當底層資產進行出售，這中間不需要任何網貸平臺的參與，而那些需要找網貸平臺貸款租房的合同，清一色有鬼，一次性套現出來的資金，長租公寓絕對不會老實的交給房東的。
所以呢，租房的人以後也多一個心眼，現在金融詐騙無處不在，可以說防不勝防。大家平時多學點金融知識，至少保護自己不會成為資本的犧牲品。
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