產業地產做不好，是為什麼？
上到老闆，下到銷售，幾乎每一個從業者都問過自己這個問題。產業地產也因此分為幾大派別，有的以規模化起家，有的以服務為亮點，有的以金融運作為核心，更多的是摸不著門道的企業，只能走回老路子，用做地產的套路做產業園區，不求無功，但求無過。
現有的產業地產發展模式存在的問題還很多，比如發展週期長、收益能力差、人口不足等等。如何將產業園區變成真正宜居的產業城市，甚至將產業園區直接融入城市，是產業園區的主導者需要考慮的問題。合理的規劃、多樣的配套、平臺的建設都是可以採用的手段，但是中鄴認為，最重要的也是最核心的問題還是在產業本身。
產業基因——產業地產的身份證
產業基因是產業地產區別於其他地產的重要特徵之一。產業園區只有深植於產業、深耕於產業，順應時代大趨勢，通過促進產業的發展、產業的整合、產業的轉型升級來實現自身的發展，才是正道，才會有活力，也更持久。
產業地產本身的定位實際上是利用地理空間優勢，實現多種產業上下游的融合。但是現在的很多園區的產業功能過於單一，連產業鏈條都尚不完善，規模效應和協同效應無法得到體現。而未來的產業地產方向，勢必是多元產業上下游形成的產業網，相互聯繫溝通的產業新城模式。
在中鄴看來，最優秀的產業園區將會是能夠從產業發展的高度出發，加強供應鏈上下游企業之間的協同，從產業鏈整合的高度通過組合投資促進整個產業的升級發展。同時，產業園區協助打造各細分行業的龍頭企業，也會加速戰略新興產業的形成，站在產業鏈生態圈的高度，做有效的資源配置和整合。
產業地產這個行業已不是新興市場，經過時間的沉澱，大浪淘沙，早年間的過度膨脹現在已經逐漸冷卻下來。爛尾的園區和過時的模式會被市場拋棄，市場集中程度和成熟程度都會不斷提高，多元產業上下游形成的產業網，相互聯繫溝通的產業新城模式全面實現已經不再遙遠。
產業投資——產業地產財務模型的關鍵所在
產業基因對於產業園區如此重要，那它能為產業園區帶來什麼好處？首當其衝的，就是產業投資。
以張江高科為例，據張江高科2016年報表披露，張江高科實現投資收益7.97億元，佔利潤總額的56%，投資收益首次超過地產營業利潤。產業培育方面，通過創建895創業營，吸引相關優質創業項目入駐。並通過與國內外科研機構的多樣化合作，吸引海外創業者來中國拓展市場、對接資源、落戶國內，同時努力嘗試把國內的好項目送出去。金融渠道打造上，張江高科針對不同企業在不同時期的融資需求，以直接投資、參股基金投資、管理基金投資等多種方式精準投資，並通過與多個外部金融平臺合作，實施從天使、VC、PE到產業併購的全投資鏈佈局。
產業地產之所以難做，其中一個原因在於盈利模式，說白了就是賺錢難，而優良的產業基因能夠為產業地產的產業投資模式打下良好的基礎，為園區長久的運營提供有活力的盈利來源。
產業投資業務指南
如上文所說，當我們找到良好的產業基因，理順了產業園區的產業架構和產業鏈之後，如何實現產業基因向產業投資的轉變呢？
首先，要搭建全方位、多梯次的金融服務體系，橫向可以對接到所需的每一項產業，縱向可以覆蓋到企業發展的每一個階段。如深投控公司目前正在搭建的從種子基金、天使基金、到風險基金、私募基金、併購基金的千億級戰略基金群，並建立起本部直接投資、產業集團投資及投資基金投資的三層投資架構體系。通過基金群及投資架構的建立，投資業務能深入到戰略性新興產業及未來產業的方方面面。
其次，要組建專業化、市場化、國際化的投資團隊。投資團隊要在政策把控、產業研究、項目遴選、盡職調查、投後管理、合理退出等方面具有深入的理論和實踐功底，以專業化的眼光看項目的當下，以市場化的眼光看項目的未來，以國際化的眼光看項目的邊界。
再次，構建孵化投資一體化體系。利用自身可以提供物理空間的優勢，通過內部自創或者外部引進眾創空間、孵化器、加速器的形式，孵化培育一批符合園區定位的初創項目，通過提供各種服務尤其是金融服務早期介入項目，成為創業企業的空間合夥人、時間合夥人，助力創業企業發展壯大，從而實現退出盈利的目的。
隨著金融產品的不斷創新，中鄴相信未來會有更多的、更容易實現的盈利模式湧現出來。當盈利不再成為產業地產的痛點時，文章開頭的產業園區靈魂拷問才會有解答。
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