“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”這是李嘉誠曾說過的一句話，一度被奉為鐵律。但是放眼當下的市場，三四線住房政策、人才儲備開始逐漸向一線城市看齊，地價水平和發展空間儼然不輸一線城市。這條鐵律是否還成立？本期，中鄴將以上海閔行區為案例，分析除了區位以外，還有哪些因素是決定空間價值的關鍵。
“區位”的模糊化
事實上，伴隨著中國城市從單個城市發展模式轉變為城市群發展模式，除了四大一線城市以外，杭州、重慶、武漢、天津等城市也在迅猛發展，珠三角城市群、長江城市群、渝東城市群等“抱團”發展的模式將更適合幅員遼闊的中國。
在這種模式下，通常被理解為中心的“區位”的概念就變得模糊了，因為有更多的新興商圈、新興區域在崛起。以上海閔行區為例，據戴德梁行的調研數據，2017年，上海新增寫字樓供應量達到140萬平米，但僅有48萬平米位於核心商圈。與之相比，上海閔行260,596平米的新增供應，與之相鄰的世博前灘和徐匯非核心分別錄得145,000平米和121,881平米的新增供應，這三個新興板塊佔全上海新增供應量將近三分之一。
另有數據顯示，上海目前甲級寫字樓存量達到900萬平方米，世邦魏理仕曾針對寫字樓的存量市場做出預測：當一個城市優質寫字樓存量超過300萬平方米時，市場將會有更多的新興板塊開始崛起；各板塊之間資源流動加速，出現新的市場機遇。在此基礎上，中鄴認為，未來大多數優質的寫字樓項目將會在閔行、徐匯濱江和前灘建成並投入使用。
結合上海市區域規劃，徐匯濱江將有多個文化傳媒相關項目落地，而前灘被定義為下一個陸家嘴，上海新的金融中心，註定會成為眾多金融機構以及相關行業租戶的重要選址地。受到這兩個板塊的商務輻射，閔行浦江板塊則是首當其衝的溢出需求承接地，是未來上海的關鍵性區位。
六大價值點辨清能量空間
在五月份地產知名諮詢機構發佈的2018中國投資市場研究報告中，提出了區位價值的六大關鍵點，分別是：商務資源集聚度、區域間商務資源關聯度、政策激勵因素、商務設施配套、交通配套及樓宇整體品質。
閔行是傳統的高科技產業聚集區，尤其浦江板塊聚集有漕河涇、浦江智谷、863等產業集群，產業聚集體量超200萬方，產業聚集人群近10萬人，大型企業集聚92家。大部分從事高新科技、信息技術、新能源等行業，有完整的上下游產業鏈，區域間商務資源關聯度及商務資源集聚度非常高。聚集著閔行區未來發展的重要動力，政府自然也對浦江板塊有針對性的政策傾向，針對高層次人才、海外歸國人才、科研人才、創業大學生等群體都有針對性的獎勵政策。更大力支持各類人才平臺和眾創空間，為他們提供了優惠的財稅政策。
商務資源集聚度、區域間商務資源關聯度、政策激勵因素都屬於外部力量，主要受政府規劃地方產業發展的情況影響，而商務設施配套更多屬於區域建設或者未來規劃，更加考驗寫字樓開發商或者運營商的前瞻力和專業預測。閔行浦江中心區的商業氛圍成熟，商務配套完善周邊有浦江生活廣場、綠地沃爾瑪、銀杏廣場、華僑城商業中心等商業配套，有浦江假日酒店、華東師大附屬中學、上海第五人民醫院等生活配套。可以說是辦公首選。
最後，交通配套及樓宇整體品質才是真正影響市場選擇寫字樓項目的決定性因素，也是項目本身的硬實力體現。出行時間在30分鐘到一小時以內，是商務出行能接受的心理時間。這也是閔行浦江鎮即將新入市的寫字樓項目——中鄴智元裡的關鍵優勢所在：30分鐘可達徐家彙、人民廣場、浦東機場；20分鐘可達上海南站；40分鐘到陸家嘴金融中心；50分鐘到虹橋樞紐中心。可以說是位於浦江板塊交通最為便捷的區域之一。
在管理品質上，項目本身為純租賃自持運營性質，統一管理，管理高效不混亂；參照國際甲級寫字樓標準傾力打造，定製個性化智能服務，決心打造區域內國際商務辦公標杆。空間品質上，以生態辦公的理念打造高拓靈動空間，層高高達5.4米~7.8米。樓宇整體品質過硬，為承接區域商務能量提供了優良基礎。
六大關鍵點齊聚，中鄴智元裡將鑑證閔行區浦江板塊的價值騰飛！項目即將全面招商，敬請期待。
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