“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”这是李嘉诚曾说过的一句话，一度被奉为铁律。但是放眼当下的市场，三四线住房政策、人才储备开始逐渐向一线城市看齐，地价水平和发展空间俨然不输一线城市。这条铁律是否还成立？本期，中邺将以上海闵行区为案例，分析除了区位以外，还有哪些因素是决定空间价值的关键。
“区位”的模糊化
事实上，伴随着中国城市从单个城市发展模式转变为城市群发展模式，除了四大一线城市以外，杭州、重庆、武汉、天津等城市也在迅猛发展，珠三角城市群、长江城市群、渝东城市群等“抱团”发展的模式将更适合幅员辽阔的中国。
在这种模式下，通常被理解为中心的“区位”的概念就变得模糊了，因为有更多的新兴商圈、新兴区域在崛起。以上海闵行区为例，据戴德梁行的调研数据，2017年，上海新增写字楼供应量达到140万平米，但仅有48万平米位于核心商圈。与之相比，上海闵行260,596平米的新增供应，与之相邻的世博前滩和徐汇非核心分别录得145,000平米和121,881平米的新增供应，这三个新兴板块占全上海新增供应量将近三分之一。
另有数据显示，上海目前甲级写字楼存量达到900万平方米，世邦魏理仕曾针对写字楼的存量市场做出预测：当一个城市优质写字楼存量超过300万平方米时，市场将会有更多的新兴板块开始崛起；各板块之间资源流动加速，出现新的市场机遇。在此基础上，中邺认为，未来大多数优质的写字楼项目将会在闵行、徐汇滨江和前滩建成并投入使用。
结合上海市区域规划，徐汇滨江将有多个文化传媒相关项目落地，而前滩被定义为下一个陆家嘴，上海新的金融中心，注定会成为众多金融机构以及相关行业租户的重要选址地。受到这两个板块的商务辐射，闵行浦江板块则是首当其冲的溢出需求承接地，是未来上海的关键性区位。
六大价值点辨清能量空间
在五月份地产知名咨询机构发布的2018中国投资市场研究报告中，提出了区位价值的六大关键点，分别是：商务资源集聚度、区域间商务资源关联度、政策激励因素、商务设施配套、交通配套及楼宇整体品质。
闵行是传统的高科技产业聚集区，尤其浦江板块聚集有漕河泾、浦江智谷、863等产业集群，产业聚集体量超200万方，产业聚集人群近10万人，大型企业集聚92家。大部分从事高新科技、信息技术、新能源等行业，有完整的上下游产业链，区域间商务资源关联度及商务资源集聚度非常高。聚集着闵行区未来发展的重要动力，政府自然也对浦江板块有针对性的政策倾向，针对高层次人才、海外归国人才、科研人才、创业大学生等群体都有针对性的奖励政策。更大力支持各类人才平台和众创空间，为他们提供了优惠的财税政策。
商务资源集聚度、区域间商务资源关联度、政策激励因素都属于外部力量，主要受政府规划地方产业发展的情况影响，而商务设施配套更多属于区域建设或者未来规划，更加考验写字楼开发商或者运营商的前瞻力和专业预测。闵行浦江中心区的商业氛围成熟，商务配套完善周边有浦江生活广场、绿地沃尔玛、银杏广场、华侨城商业中心等商业配套，有浦江假日酒店、华东师大附属中学、上海第五人民医院等生活配套。可以说是办公首选。
最后，交通配套及楼宇整体品质才是真正影响市场选择写字楼项目的决定性因素，也是项目本身的硬实力体现。出行时间在30分钟到一小时以内，是商务出行能接受的心理时间。这也是闵行浦江镇即将新入市的写字楼项目——中邺智元里的关键优势所在：30分钟可达徐家汇、人民广场、浦东机场；20分钟可达上海南站；40分钟到陆家嘴金融中心；50分钟到虹桥枢纽中心。可以说是位于浦江板块交通最为便捷的区域之一。
在管理品质上，项目本身为纯租赁自持运营性质，统一管理，管理高效不混乱；参照国际甲级写字楼标准倾力打造，定制个性化智能服务，决心打造区域内国际商务办公标杆。空间品质上，以生态办公的理念打造高拓灵动空间，层高高达5.4米~7.8米。楼宇整体品质过硬，为承接区域商务能量提供了优良基础。
六大关键点齐聚，中邺智元里将鉴证闵行区浦江板块的价值腾飞！项目即将全面招商，敬请期待。
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