2018年，是中國地產行業飽受考驗的一年，市場政策的不斷收緊、幾大巨頭的市值不斷下跌、“高週轉”要求下的質量問題，種種現象都在考驗著每一個從業者。“活下去”成為了年度最有力也最悲痛的一句吶喊。
2019年，對於產業地產來說又是極具特殊意義的一年。40年前，即1979年，中國第一家產業園——深圳蛇口工業區開始建設，拉開了我國產業園區建設的序幕。一轉眼，產業地產已經走過了40個年頭。在這四十年裡，中國完成了工業化的進程，並進入了低端製造業向中高端製造業轉型升級的過程，產業地產也隨之迎來更漫長的蛻變階段。本期中鄴將預測2019年產業地產的三大關鍵詞，並試圖從中窺見行業的未來之路。
專一、專業
40年的發展讓產業地產從業者逐漸摸清了自己的方向，未來的發展趨勢將逐漸向專一、專業化發展。隨著大城市土地供應越來越嚴格，土地獲取成本越來越高昂，產業地產招商越來越不景氣，各方面成本的上升，逼迫產業地產摒棄傳統的大規模化佈局，開始走向精細化發展之路，降低成本，提高土地利用率，重點發展主導業務，在未來的產業地產發展中，加強園區的產業定位和產品、服務的精細化管理，完善園區配套建設和服務體系，是未來產業園區提高核心競爭力的有效措施。
政府意願
2018年，大部分地方政府機構信息都已經實現共享化、透明化，伴隨著監管機制的完善和監管內容的公開，政府的一舉一動將更加暴露在大眾的監管中。因此對於現在的政府來說，簡單地招商已經不能滿足需求，他們將會更著眼於企業對於園區生長和培育的規律的瞭解和掌握能力，同時希望企業能和政府攜手，把一個創新、創業的生態環境和氛圍構建起來，共同致力於對高新技術企業進行孵化、進行投資，讓它們在本地成長。即為產業聚焦、企業聚集、金融支持、人才保障、創業驅動、創新策源、市場扶持、技術平臺都要聚集在一起，實現產業集群化發展。
在運營過程中，關於園區的生態和智慧也已經成了各地政府招園區運營商開發運營園區的標配或者標準要求，生態化的園區、綠建的應用，包括智慧化園區管理，能不能和本地政府的行政管理、智慧城市結合起來，在策劃園區之初就要植入或者增量投資這些功能，才能使園區變成花園式、生態化的辦公環境。
運營
運營是未來十年內產業地產逃不開的主題，對於很多從業者來說，這個詞更像是一把枷鎖：都說運營是產業地產的出路，但到底什麼才是運營，什麼樣的運營才是好的運營，卻始終沒有人能給出準確的答案。在2019年，這個問題再一次升級，成為了怎樣的運營才能適應2019年的市場？才能在殘酷的競爭中穩住陣腳？
運營說到底要解決盈利模式的問題，而產業地產的核心盈利模式主要包括物業銷售、物業租賃、增值服務、產業投資4種類型。其中，物業銷售的限制越來越多，未來在整個運營體系中所佔的比例也將會越來越少，但又是不可缺少的部分，因為產業地產週期長，週轉慢，需要適當比例的房地產開發及銷售，回籠資金，達到現金流平衡。
物業租賃是物業銷售的另一條分岔路，租賃收入除了可以在一定程度上平衡現金流之外，甚至還可以成為重要的盈利端口。一方面通過有效的招商和運營，實現租賃價格的不斷提升，從而實現租賃收入的穩定和持續增長；另一方面伴隨著租賃類資產相關的金融產品的成熟，物業租賃能為園區帶來融資。
如果說物業銷售與租賃都是地產企業的老本行，那麼增值服務則是傳統地產企業轉型做產業地產的重點突破口，極其考驗運營方的資源掌控及整合能力。產業投資則是最具挑戰的一項業務，但同時又是最容易創造驚喜、獲取超額收益的一項業務。兩者相結合，能為園區內企業提供從企業服務到企業培育等全產業鏈的服務，同時也能提供穩定的租賃來源和長久的資金運作方式。
2019年，產業地產的第40年，在中國歷史上逢8總是比較淒涼的，逢9總是崛起之年，機遇與危機並存，總是令人充滿期待，那麼，你準備好了嗎？
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