方正证券股份有限公司 倪华
轻纺城( 600790) 深度报告： 现金流充沛的低估价值股2018迎来续租大年入账丰厚租金股权投资和地产价值丰厚
公司是全国规模最大的纺织品专业批发市场， 2017年控股股东开发经营集团将两大市场注入上市平台。 收购结束后， 公司在纺织品交易区市场占地总面积约35万平米， 拥有轻纺城纺织品交易区东升路市场、 东市场、 联合市场、 北市场、 北联市场、 天汇市场、 坯布市场、 服装市场、 老服装市场等专业市场。 建筑、 营业面积分别约125.1万、 70万平方米， 拥有铺位20000余间。
公司主要市场的租赁都采用合同签约制， 基本采用6年一签， 续租大年会入账大量现金。 上一轮的续租大年是2012-2013年， 两年经营性现金净流入分别达到9.8亿元、 7.9亿元。 2018年也将是现金流大年——老市场、 东市场、 北市场、 北联市场、 服装市场共计7800多间营业房租赁到期。 初步预计2018年北联市场续租入账现金约14亿元， 北市场续租入账约5亿元， 估计2018年所有市场续租现金流合计将高达22亿元。
公司资产价值丰厚， 市值严重低估 。
公司股权投资公司价值29亿（ 会稽山12亿、 浙商银行和浦发银行股权合计17亿）， 此外2018年初账面现金6亿， 投资性房地产及土地价值63亿（ 按成本价核算）， 2018年又将入账22亿现金。 当前市值仅为60亿。 如果剔除投资公司的29亿股权， 公司主体市值仅31亿， 2017年、 2018年的非投资性净利润分别为2.5亿、 3.5亿（ 根据2017年公司的经营目标推算）， 主业部分对应估值仅10x PE。
公司现金流大年一般会大比例分红， 2012-2014年分红比例均在50%以上。 预计2018年也将有较为可观的分红收益。 从资产价值和经营价值来看， 公司均严重低估， 首次覆盖给予“ 强烈推荐” 评级！
风险提示：
续租签约比例下降， 租金下降， 股权投资公司亏损导致公司投资收益大幅降低。
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